La chambre criminelle de la Cour de cassation s’est récemment prononcée sur la qualification pénale d’escroquerie, s’agissant de la signature d’un compromis de vente (Cass. crim. 15/01/2021, n° 20-80.239).

Les faits à l’origine de cette décision sont les suivants.

Une SCI obtient en date du 17/09/2004 un permis de construire en vue de l’édification d’un immeuble.

Une tierce personne a signé en qualité d’acquéreur (que nous appellerons « Monsieur B), un compromis de vente sous condition suspensive d’octroi d’un prêt, en date du 18/11/2004, portant sur un appartement situé a proximité du terrain propriété de la SCI.

Monsieur B, en sa qualité de potentiel acquéreur de l’appartement, dispose dès lors d’un intérêt à agir dans le cadre d’un recours administration en annulation du permis de construire obtenu par le SCI (la recevabilité d’un tel recours est notamment conditionnée par la qualité de propriétaire voisin de la parcelle objet du permis de construire).

Monsieur B fait ainsi usage de cette faculté, en déposant un recours gracieux auprès du maire de la commune, visant au retrait du permis de construire délivrée à la SCI.

Ce recours n’ayant pas abouti, le futur propriétaire saisi la juridiction administrative d’un recours contentieux visant à l’obtention du retrait du permis de construire.

En date du 18 mars 2005, un protocole transactionnel est établi entre Monsieur B et la SCI, stipulant notamment le versement, par la SCI, d’une somme de 35.000€ à titre d’indemnité globale et forfaitaire en contrepartie de son désistement au recours contentieux.

Malheureusement pour le voisin contestataire, le magistrat instructeur désigné dans le cadre du recours contentieux a pris l’initiative de renvoyer l’affaire devant le Tribunal correctionnel pour « avoir trompé la SCI pour la déterminer à lui remettre la somme de 35.000 euros, en employant des manœuvres frauduleuses, soit en l’espèce, en se portant acquéreur sous condition suspensive d’octroi d’un crédit immobilier dans le seul but d’engager un recours administratif pour contester  le permis de construire accordé à la SCI, en faisant une demande de crédit immobilier total dans des circonstances telles que le crédit ne pouvait que lui être refusé par la banque et en engageant un recours gracieux puis un recours administratif aux seules fins de transiger avec le bénéficiaire du permis de construire ».

C’est ainsi que, par jugement du 25/06/2008, le tribunal correctionnel de Versailles a déclaré Monsieur B coupable d’escroquerie, et l’a condamné à 8 mois d’emprisonnement avec sursis, ainsi qu’au paiement à la SCI victime, la somme de 45.000 € en réparation de son préjudice.

Monsieur B interjette appel à l’encontre de cette décision.

La Cour d’appel de Versailles, par décision en date du 13/12/2019, valide le jugement contesté.

Monsieur B se pourvoit en cassation.

La Haute juridiction se prononce dans le sens des juridictions précédemment saisies, en retenant que « la Cour d’appel, qui a caractérisé, sans insuffisance ni contradiction, l’existence de manœuvres frauduleuses déterminantes de la remise des fonds, a justifié sa décision ».

Ainsi, la signature d’un compromis de vente pour des motifs visant exclusivement à extorquer des fonds à un tiers est considéré, à juste titre, comme relevant de qualification d’infraction pénale d’escroquerie.

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La Cour de cassation a récemment rappelé les conditions permettant au propriétaire bailleur d’un logement de reprendre la jouissance de son bien (Cass, 3^ème Civ. 12/10/2023, n°22-18.580).

Un bailleur délivre un congé à son locataire afin de retrouver la jouissance de son bien (congé pour reprise), au motif suivant : suite au décès de son épouse, le bailleur souhaitait retourner vivre dans sa région d’origine, en établissant sa résidence principale dans le logement loué.

Le preneur refusant de quitter son logement, le bailleur l’assigne en expulsion auprès de la juridiction compétente sur le fondement de ce congé pour reprise, et en fixation d’une indemnité d’occupation (plus élevée que le loyer).

Dans le cadre de cette procédure judiciaire, le locataire conteste la validité du congé de reprise pour le motif suivant : absence dans le corps du congé, de toute mention relative à la justification du bailleur de reprendre possession des lieux.

La Cour d’appel saisie de cette affaire accueille favorablement la demande du propriétaire, en considérant :

• D’une part, que la justification, dans le corps du congé, du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, n’est prescrite qu’à titre de condition de forme, et n’est pas sanctionnée par la nullité du congé.

• D’autre part, qu’il peut être tenu compte, en l’espèce, pour déduire le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur, d’éléments postérieurs à la délivrance du congé, dès lors que ces éléments sont de nature à établir l’intention du bailleur : les motifs invoqués en l’espèce par le bailleur sont considérés par la juridiction comme justifiant le caractère réel et sérieux du congé.

Rappelons que le caractère réel et sérieux du congé de reprise est prévu par l’article 15 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989.

Ainsi que le constate la Cour d’appel, l’article précité n’est pas prescrit à peine de nullité, de sorte que conformément à l’article 114 du Code de procédure civile (pas de nullité sans texte), la validité du congé n’est pas impactée par l’omission du caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur.

Le locataire se pourvoit en cassation.

La Haute juridiction confirme la position de la Cour d’appel, en retenant la même analyse que cette dernière.

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La Cour de cassation rappelle les règles en matière de restitution des locaux par le preneur d’un local commercial, s’agissant des dommages dus à la vétusté (Cass. Civ. 3ᵉ, n° 21-23.173).

Aux termes d’un bail commercial en date du 13 novembre 2006, une société donne en location des locaux dont elle est propriétaire. Deux personnes physiques se sont portés cautions solidaires.

En date du 22 décembre 2017, la société bailleresse a assigné les cautions personnes physiques en paiement des sommes réclamées, notamment au titre des réparations locatives.

À hauteur d’appel, la Cour a condamné les cautions au paiement des sommes sollicitées par la bailleresse (CA Metz, 24 juin 2021, n° 20/00971).

Ces derniers forment un pourvoi en cassation, reprochant à la Cour d’appel d’avoir retenu que la bailleresse était en droit de réclamer le paiement de travaux permettant de remettre les lieux dans leur état primitif, sans qu’il y ait lieu de prendre en considération une quelconque vétusté.

La Cour de cassation censure l’arrêt de la Cour d’appel de Metz.

Elle retient notamment, que conformément aux dispositions des articles 1720 et 1730 du Code civil (dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016), il incombe au bailleur de réaliser toutes les réparations nécessaires autres que locatives, et que s’il a été fait un état des lieux, le preneur doit rendre le local tel qu’il l’a reçu suivant cet état des lieux, « excepté ce qui été dégradé par vétusté … ».

Elle rappelle également que conformément à l’alinéa 3 de l’article 1755 du Code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires lorsqu’elles sont occasionnées exclusivement par vétusté.

Or, la Cour d’appel a considéré, à tort, que le preneur devait remettre les lieux dans leur état primitif, sans qu’il y ait lieu de prendre en considération une quelconque vétusté, sans constater la présence d’une quelconque clause contractuelle allant en ce sens.

C’est ce que retient la haute juridiction, statuant en ces termes : « En statuant ainsi, sans constater l'existence d'un accord exprès mettant à la charge de la locataire les dommages dus à la vétusté depuis son entrée dans les lieux, la cour d'appel a violé les textes susvisés »

En résumé, il est tout à fait possible pour les parties d’exclure, par une clause spécialement insérée à cet effet au sein du bail, toute vétusté dans l’obligation faite au preneur de restitution des locaux dans leur état primitif.

Cela étant, à défaut d’une telle clause, la vétusté doit nécessairement être prise en compte dans cette obligation de restitution.

Cet arrêt rappelle l’importance de la sécurisation juridique des actes passés dans le cadre de l’activité d’agent immobilier, tant en matière de contrat de vente que de baux civils ou commerciaux.

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Le contentieux des honoraires de l'agent immobilier ne fini pas de produire une foisonnante jurisprudence. Tel est le cas lorsque l'agent met en relation un vendeur et un acquéreur dans le cadre d'un mandat, et que l'opération avorte, avant d'être finalement menée à terme. Dans une telle hypothèse, le mandat accordé par l'acquéreur ou le vendeur à l'agent immobilier peut être expiré, et l'opération conclue à des conditions différentes, notamment financières.

Dans une telle hypothèse, l'agent immobilier peut être légitimement tenté de solliciter le paiement des honoraires stipulés au mandat, puisque l'opération a bien été conclue par son entreprise, dès lors que la mise en relation des parties a été effectuée par son concours.

C'est précisément cette situation qui s'est présentée à la Cour de cassation (Cass, civ. 3ᵉ, 01/03/2023, n°21-25.117).

LES FAIS DE L'ARRÊT

Selon mandat de recherche donné par la société Vinci immobilier à une agence immobilière, cette dernière s’est vu confier la recherche d’un terrain à bâtir, situé à Toulouse, au prix minimum de 3.000.000 d’euros, moyennant une commission de 5,98%.

Par acte du 21 juin 2011, des propriétaires d’un bien à bâtir correspondant aux caractéristiques recherchées par le mandant, consentent à la signature d’une promesse unilatérale de vente à la société Vinci immobilier. Pour des raisons d’autorisation administrative, cette cession n’a pu aboutir dans les délais stipulés. Aussi, un second mandat de recherche, portant sur les mêmes caractéristiques a été conclu entre la société Vinci et le mandataire, en date du 15 décembre 2014. Les mêmes vendeurs ont régularisé une seconde promesse de vente, laquelle est devenue caduque en date du 30 septembre 2015.

Finalement, les vendeurs ont consenti une nouvelle promesse unilatérale de vente à la société Vinci immobilier résidentiel, portant sur le même bien, au prix de 3.050.000€, qui a été réitérée par acte authentique le 19 décembre 2017, sans le concours de l’agence immobilière mandatée antérieurement. Fort de cette situation, l’agence immobilière s'est estimée lésée, dès lors que les parties ont été présentées par son entremise, quand bien même cette mise en relation a été faite aux termes d’un mandat devenu caduc.

En conséquence, l’agence immobilière assigne la société Vinci immobilier résidentiel en paiement de la commission stipulée au sein du mandat de recherche initial, soit 152.500€.

La Cour d’appel accède à la demande de l’agence immobilière, et condamne la société Vinci immobilier résident au paiement d’une somme de 152.500€ à titre de dommages et intérêts.

La société Vinci immobilier résidentiel forme un pourvoi en cassation à l’encontre de cette décision.

La Cour de cassation tranche en faveur du demandeur au pourvoi, en retenant, d’une part, que l’opération pour laquelle le mandat de 2011 avait été donné n’avait pas été conclue, et d’autre part, que la promesse du 22 février 2017 portait sur une opération différente (prix inférieur de 750.000€), ce dont il résulte que l’agence immobilière ne pouvait se fonder sur le mandat de recherche initial pour solliciter sa commission.

Pour ces motifs, la Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel, en condamnant la société Vinci immobilier résidentiel au paiement de la commission de l’agence immobilière !

OBSERVATIONS

La solution retenue par la Cour de cassation résulte d'une stricte application des règles régissant le droit de contrat.

En effet, dès lors qu'un tiers est mandaté pour la réalisation d'un résultat à des conditions déterminées et sur une période déterminée, la réalisation ultérieure de la mission ainsi confiée, à des conditions financières distinctes de celles initialement fixées, ne saurait être considérée comme l'accomplissement du mandat initial.

Dès lors que celui-ci est caduc, la seule solution pour l'agent immobilier s'estimant évincé serait alors de prouver une collusion frauduleuse entre les deux parties, ouvrant ainsi droit à un dédommagement prenant la forme de dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité extra contractuelle du vendeur et de l'acquéreur. Le montant accordé à ce titre est généralement égal au montant de la commission fixée au mandat.

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La Cour d’appel de Bordeaux, aux termes d’un arrêt en date du 11 mai 2023, condamne les acquéreurs d’un compromis de vente par suite annulé, au paiement de la commission de l’agent immobilier (CA, Bordeaux, 11/05/2023, n°20/04479).

En l'espèce, selon mandat en date du 5 juillet 2016, une agence immobilière s’est vu confier la vente d’un bien.

Par acte sous seing privé en date du 20/02/2017, un compromis de vente a été régularisé entre un couple d’acquéreurs et les vendeurs.

Cela étant, les acquéreurs ont refusé de réitérer la vente, invoquant l’existence d’une procédure judiciaire antérieure afférente à un mur séparatif extérieur, de multiples désordres, la réalisation prochaine d’un programme immobilier sur le fonds voisin et la mention dans l’acte de vente d’un cellier qui n’existait pas.

Les discussions entre les parties ont finalement abouti à une entente. Un acte de résiliation amiable du compromis de vente a ainsi été régularisé entre ces dernières, en date du 8 août 2027.

Néanmoins, cet acte ne traitait nullement de la commission de l’agence immobilière, laquelle a mis en demeure les anciens acquéreurs d’avoir à lui régler la somme stipulée, de 15.000€.

Face au refus de ces derniers, l’agence immobilière leur a fait délivrer une assignation près le Tribunal de grande instance de Bordeaux (actuel Tribunal Judiciaire).

Par jugement du 29 octobre 2020, le Tribunal judiciaire de Bordeaux a condamné les anciens acquéreurs au paiement de la commission de l’agence immobilière, telle que stipulée au sein du compromis de vente.

Les acquéreurs interjettent appel de cette décision, aux motifs :

• Que l'article 6 de la loi n° 70-9 dans sa version applicable au litige sur les rémunérations des agents immobiliers, prévoit que ces derniers ne peuvent recevoir aucune somme avant que l'opération pour laquelle ils ont droit à une rémunération n'ait été constatée par écrit contenant l'engagement des parties.
• Que l’agence immobilière a commis une faute en n’alertant pas les acquéreurs sur l’absence de cellier et la présence de fissures au sein du bien immobilier objet du compromis de vente.

La Cour d’appel de Bordeaux rejette les deux moyens précédents.

Elle retient, s’agissant de l’article 6 de la loi n°70-9, que la signature d’une promesse synallagmatique de vente (compromis de vente) vaut vente parfaite au sens de l’article 6 précité, et ce, indépendamment de la résolution amiable ayant suivi cette promesse.

 

Elle considère, s’agissant de la faute alléguée de l’agence immobilière, que les acquéreurs étaient en mesure de constater les défauts invoqués par eux-mêmes, lors de la visite de l’immeuble qu’ils ont effectué.

 

Pour ces motifs, la Cour d’appel confirme la décision rendue par la juridiction de première instance.

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Ensuite d’un arrêt remarqué du Conseil d’Etat (CE, 16/11/2022, n° 462720, Ste Poulbric) relatif à la prise en compte de la superficie d’un sas d’entrée dans le calcul de la surface de vente d’un local commercial, le ministère de l'Économie a émis une circulaire clarifiant ce point.

Antérieurement à cette jurisprudence, les sas d’entrée, dès lors que ces derniers n’étaient pas usités dans une finalité commerciale (présentation de produits à la vente par exemple), étaient exclus de la surface de vente (CE, 06/06/2018, n° 405608, Société Hurtevent LC).

Or, le Conseil d’Etat a considéré que les sas d’entrée et lignes arrières-caisses doivent être inclus en tant que surface de vente, dès lors que ces espaces « affectés à la circulation de la clientèle, n’ont pas d’autre vocation que de permettre aux clients entrant dans le magasin considéré de bénéficier de prestations liées à l’activité commerciale de celui-ci ».

Afin de clarifier l’état du droit en la matière, une circulaire relative aux modalités de calcul de la surface de vente commerciale a été édictée par le ministère de l’Économie.

Cette circulaire se réfère à la récente décision rendue par le Conseil d’Etat, et précise toutes les surfaces closes et/ou en extérieur d’un commerce de détail, dont notamment les espaces affectés à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats, ont vocation à intégrer la surface de vente (sas d’entrée, allées de circulation entre les rayons, escalators et ascenseurs, gondoles, bornes de paiement, espaces affectés à la circulation du personnel pour présenter les marchandises, …).

Elle précise également, a contrario, les espaces ne relevant pas de la surface de vente, tels que les réserves, locaux sociaux, chambres froides, locaux techniques, les espaces de circulation affectés aux issues de secours, le parc de stationnement…

Ces précisions sont les bienvenues en matière de détermination de la superficie à inclure dans l’espace de vente, et impactent directement le régime des demandes d’autorisation d’exploitation commerciales, ainsi que de la taxe sur les surfaces commerciales.

La Cour de cassation précise les conditions dans lesquelles le non-respect par le preneur d’un local commercial, de la nature de l’activité exercée, peut entraîner la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire (Cass. Civ. 3ᵉ, 30 novembre 2023, n°21-25.584).

En l’espèce, un bail commercial stipule en qualité de destination des locaux loués, l’exploitation d’un hôtel de tourisme, et de toutes activités accessoires.

Durant la réalisation travaux, le preneur a été autorisé à occuper temporairement des locaux secondaires afin de lui permettre de poursuivre son activité d’hôtel de tourisme.

Suite à divers manquements du preneur, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer des arriérés de loyers visant la clause résolutoire, ainsi qu’une pénalité contractuelle.

Le preneur des locaux a formé opposition à ce commandement devant la juridiction compétente.

En réponse, le bailleur a sollicité la résiliation judiciaire du bail, ainsi que la condamnation du locataire au paiement de la pénalité contractuelle.

La Cour d’appel de Paris (CA Paris, 5-3, 6 octobre 2021, n°18/01811) a prononcé la résiliation du bail pour non-respect de la destination des locaux loués en raison de l’exploitation, par la locataire d’une activité de restauration, en plus de l’hôtel de tourisme.

Elle constate notamment que le locataire avait exploité au sein des locaux annexes, une activité de restauration, accessible à une clientèle extérieure à l’hôtel, avec une publicité en ligne et une entrée distincte de celle de l’hôtel.

Le preneur forme un pourvoi en cassation à l’encontre de cette décision.

La haute juridiction rejette ledit pourvoi, au motif que les juges de la Cour d’appel ont valablement considérer que l’activité de restauration exercée, n’était nullement comprise dans la destination contractuelle d’hôtel de tourisme.

Ainsi, s’agissant d’une véritable activité distincte, de nature à attirer une nouvelle clientèle, et conjugué à divers autres manquements aux clauses du bail, l’exercice de cette activité non autorisée était suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur.

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La Cour de cassation écarte la responsabilité des acquéreurs dans la défaillance de la condition suspensive portant sur l’octroi d’un prêt bancaire ! (Cass, Civ.3ᵉ, 09/11/2023, n°22-13.900).

En l’espèce, une société de construction, la société Alpes constructions contemporaines a consenti une promesse de vente portant sur un bien immobilier, à un couple d’acquéreurs.

Cette promesse de vente était conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire d’un montant de 241.000€, remboursable en deux ans maximum au taux de 2% l’an.

La promesse de vente comportait une clause pénale, stipulant à charge de la partie qui ne régulariserait pas l’acte authentique de vente une fois toutes les conditions remplies, le paiement à l’autre partie d’une somme de 22.500€.

La réitération de la vente n’ayant pas eu lieu, la société constructrice a assigné les acquéreurs en paiement de la clause pénale.

La juridiction de première instance ainsi que la Cour d’appel de Grenoble, ont toutes deux retenue la responsabilité des acquéreurs dans la non-réalisation de la condition suspensive, et les ont condamnés au versement de la clause pénale stipulée au sein de la promesse de vente.

La Cour d’appel retenait notamment que les acquéreurs s’étaient engagés avec une « légèreté blâmable », et qu’ils avaient obtenu le principe d’un accord de financement, de sorte que la non-réitération de la vente leur était imputable.

Les acquéreurs se sont pourvus en cassation, contestant l’analyse de la Cour d’appel de Grenoble.

Les acquéreurs soutiennent que leur situation patrimoniale ne leur permettait pas d’obtenir le financement stipulé à titre de condition suspensive au sein de la promesse de vente, et que cette condition suspensive résultait de la commune intention des parties, et non de leur seule volonté, de sorte qu’il ne saurait être retenu à leur encontre une quelconque « légèreté blâmable ».

La Cour de cassation retient qu’en effet, « aucune faute ne pouvait être reprochée aux emprunteurs pour avoir sollicité un prêt non conforme aux stipulations du contrat, dès lors que la banque leur aurait de toutes façons refusé le prêt en raison de l’insuffisance de leurs capacités financières ».

La Cour fait ainsi sienne l’argumentation des acquéreurs, et précise également qu’en accord de principe ne constitue pas une offre ferme et sans réserve caractérisant l’obtention d’un prêt (les acquéreurs ayant obtenu un accord de principe de financement d’un établissement de crédit).

Pour l’ensemble de ces motifs, la Cour casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Grenoble, et écarte la responsabilité des acquéreurs dans la défaillance de la condition suspensive.

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La Cour d’appel de Paris condamne sévèrement un administrateur de biens pour manquement à son obligation de moyen dans la sélection des locataires !

Cet arrêt revêt une importance toute particulière dans l’imputation de la faute résultant d’une sélection d’un locataire défaillant. La Cour retient, en effet, une indemnisation par l’administrateur de biens (ou agent immobilier), à hauteur de la quasi-intégralité de la perte des loyers !

La propriétaire d’un appartement Parisien donne son bien en mandat à un administrateur de biens, dans le but de trouver un preneur.

Cet administrateur de bien ne procède pas lui-même à la recherche d’un preneur, mais délègue cette mission à une agence immobilière.

L’agence immobilière ainsi mandatée sélectionne un profil pour le moins atypique, en la personne d’une retraitée célibataire, sous curatelle renforcée, et disposant d’une allocation de solidarité aux personnes âgées de 706€ par mois, ainsi que d’une épargne financière de 90.000€.

Ce profil a ainsi été sélectionné par l’agence immobilière pour l’occupation d’un bien, dont le loyer mensuel hors charges est fixé à 1.550€ …

Indépendamment du risque particulièrement fort d’insolvabilité de la locataire, le bail est régularisé à la date du 1ᵉʳ septembre 2006, sans que la propriétaire ne soit informée de la situation.

Après avoir puisé sur son épargne financière de 2006 à 2015, la locataire n’était plus en mesure de s’acquitter de son loyer.

En septembre 2018, la locataire quitte les lieux, après avoir cumulé un arriéré locatif de 69.459,04€.

Compte tenu des faits de l’espèce, les héritiers de la propriétaire de l’appartement ainsi loué, décédée entre-temps, décident d’introduire une action en responsabilité à l’encontre de l’administrateur de biens, pour manquement à son obligation de moyen.

Le Tribunal judiciaire de Paris a été saisi de l’affaire, et aux termes d’une décision rendue en décembre 2020 (n°19/00910), suit l’argumentation des héritiers.

En effet, les juges retiennent l’administrateur de bien aurait dû s’assurer « avec sérieux et rigueur de la capacité (de la locataire) à faire face dans la durée au paiement du loyer », et de conseiller la propriétaire de prendre « une ou plusieurs garanties ».

La juridiction de première instance considère que cette faute est constitutive d’une perte de chance pour la bailleresse, celle-ci ayant été empêchée de choisir un locataire plus solvable.

Cette perte de chance a été estimée par le juge de première instance à 80% du montant de la dette locative, soit près de 55.600€ !

La partie défenderesse interjette appel de ce jugement.

La Cour d’appel de Paris se prononce par un arrêt en date du 20 juin 2023, en excluant la responsabilité de l’agence immobilière, et retenant exclusivement celle de l’administrateur de bien, au motif que l’agence immobilière « avait pour seule mission de trouver un locataire, de proposer des candidatures et de rédiger le bail », mission qu’elle a remplie.

La Cour retient également que l’agence immobilière n’est pas responsable du fait que « l’administrateur de bien ait accepté de signer le bail, en ayant parfaite connaissance de la fragilité de la situation financière de la candidate ».

Elle condamne ainsi l’administrateur de bien a remboursé le montant fixé par les juges de première instance, augmenté de 4.000€ supplémentaire.

Aucun pourvoi n’ayant été introduit par l’administrateur de biens, cette décision de la Cour d’appel de Paris est désormais définitive.

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La Cour de cassation a très récemment rappelé les conséquences d’un état des lieux établi unilatéralement par le bailleur (Cass. 3ᵉ civ, 16/11/2023, n°22-19.422).

LES FAITS A L'ORIGINE DE LA DÉCISION

Un locataire quitte le logement qu’il occupait aux termes d’un bail d’habitation. La libération des lieux est effectuée le 1ᵉʳ août 2020, ensuite de laquelle l’ancien locataire sollicite la restitution de son dépôt de garantie. Cette demande de restitution est refusée par le bailleur, invoquant divers désordres locatifs, constatés par lui-même, sans la présence du locataire, et sans l’intervention d’un huissier de justice.

Fort du refus de restitution du dépôt de garantie, le locataire saisit la juridiction compétente d’une demande en restitution.

Le Tribunal judiciaire d’Orléans, selon jugement du 25 mars 2022, fait droit à la demande du locataire, et condamne le propriétaire à la restituer le dépôt de garantie versé. La Cour de cassation se trouve saisie du contentieux, et rappelle les dispositions applicables en de telles circonstances.

L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, précise que si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il doit être établi par un huissier de justice (commissaire de justice), à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Un tel constat d’huissier, même non contradictoirement dressé, c’est-à-dire en présence d’une seule des parties (le bailleur ou le locataire), vaut à titre de preuve (Cass. 1ʳᵉ civ. 12/04/2005, n° 02-12.507).

La Cour de cassation en déduit qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, ne peut valablement faire la preuve de dégradations imputables au locataire.

Au surplus, il est relevé par la Cour que le défaut du caractère contradictoire de l’état des lieux est dû à la carence du propriétaire, dès lors que ce dernier, qui avait connaissance du départ des lieux du locataire, ne démontrait pas avoir tenté d’établir amiablement l’état des lieux de sortie de manière contradictoire, et n’avait pas davantage fait appel à un huissier de justice.

Pour ce seul motif, et en parfaite application des dispositions précitées, la Cour de cassation rejette le pourvoi du bailleur, et confirme le jugement rendu par le Tribunal judiciaire d’Orléans, du 25 mars 2022.

OBSERVATIONS

Ainsi, la Cour rappelle que le bailleur qui souhaite retenir le dépôt de garantie de son locataire, doit veiller au respect des dispositions des articles 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En effet, dans l’hypothèse où le locataire refuserait de se présenter lors de l’état des lieux de sortie, le bailleur ne saurait procéder lui-même à un état des lieux. Ce dernier ne serait pas admis par les juridictions à titre de preuve, pour défaut de caractère contradictoire. Il incombe au bailleur, dans une telle hypothèse, de faire intervenir un huissier de justice, qui se chargera de convoquer le locataire défaillant à un état des lieux. Rappelons enfin que le suivi de cette procédure, permettra au bailleur de disposer d'un constat d'huissier, revêtant le caractère contradictoire nécessaire à son admission à titre de preuve dans le cadre d’un contentieux.

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