Le contentieux des honoraires de l'agent immobilier ne fini pas de produire une foisonnante jurisprudence. Tel est le cas lorsque l'agent met en relation un vendeur et un acquéreur dans le cadre d'un mandat, et que l'opération avorte, avant d'être finalement menée à terme. Dans une telle hypothèse, le mandat accordé par l'acquéreur ou le vendeur à l'agent immobilier peut être expiré, et l'opération conclue à des conditions différentes, notamment financières.

Dans une telle hypothèse, l'agent immobilier peut être légitimement tenté de solliciter le paiement des honoraires stipulés au mandat, puisque l'opération a bien été conclue par son entreprise, dès lors que la mise en relation des parties a été effectuée par son concours.

C'est précisément cette situation qui s'est présentée à la Cour de cassation (Cass, civ. 3ᵉ, 01/03/2023, n°21-25.117).

LES FAIS DE L'ARRÊT

Selon mandat de recherche donné par la société Vinci immobilier à une agence immobilière, cette dernière s’est vu confier la recherche d’un terrain à bâtir, situé à Toulouse, au prix minimum de 3.000.000 d’euros, moyennant une commission de 5,98%.

Par acte du 21 juin 2011, des propriétaires d’un bien à bâtir correspondant aux caractéristiques recherchées par le mandant, consentent à la signature d’une promesse unilatérale de vente à la société Vinci immobilier. Pour des raisons d’autorisation administrative, cette cession n’a pu aboutir dans les délais stipulés. Aussi, un second mandat de recherche, portant sur les mêmes caractéristiques a été conclu entre la société Vinci et le mandataire, en date du 15 décembre 2014. Les mêmes vendeurs ont régularisé une seconde promesse de vente, laquelle est devenue caduque en date du 30 septembre 2015.

Finalement, les vendeurs ont consenti une nouvelle promesse unilatérale de vente à la société Vinci immobilier résidentiel, portant sur le même bien, au prix de 3.050.000€, qui a été réitérée par acte authentique le 19 décembre 2017, sans le concours de l’agence immobilière mandatée antérieurement. Fort de cette situation, l’agence immobilière s'est estimée lésée, dès lors que les parties ont été présentées par son entremise, quand bien même cette mise en relation a été faite aux termes d’un mandat devenu caduc.

En conséquence, l’agence immobilière assigne la société Vinci immobilier résidentiel en paiement de la commission stipulée au sein du mandat de recherche initial, soit 152.500€.

La Cour d’appel accède à la demande de l’agence immobilière, et condamne la société Vinci immobilier résident au paiement d’une somme de 152.500€ à titre de dommages et intérêts.

La société Vinci immobilier résidentiel forme un pourvoi en cassation à l’encontre de cette décision.

La Cour de cassation tranche en faveur du demandeur au pourvoi, en retenant, d’une part, que l’opération pour laquelle le mandat de 2011 avait été donné n’avait pas été conclue, et d’autre part, que la promesse du 22 février 2017 portait sur une opération différente (prix inférieur de 750.000€), ce dont il résulte que l’agence immobilière ne pouvait se fonder sur le mandat de recherche initial pour solliciter sa commission.

Pour ces motifs, la Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel, en condamnant la société Vinci immobilier résidentiel au paiement de la commission de l’agence immobilière !

OBSERVATIONS

La solution retenue par la Cour de cassation résulte d'une stricte application des règles régissant le droit de contrat.

En effet, dès lors qu'un tiers est mandaté pour la réalisation d'un résultat à des conditions déterminées et sur une période déterminée, la réalisation ultérieure de la mission ainsi confiée, à des conditions financières distinctes de celles initialement fixées, ne saurait être considérée comme l'accomplissement du mandat initial.

Dès lors que celui-ci est caduc, la seule solution pour l'agent immobilier s'estimant évincé serait alors de prouver une collusion frauduleuse entre les deux parties, ouvrant ainsi droit à un dédommagement prenant la forme de dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité extra contractuelle du vendeur et de l'acquéreur. Le montant accordé à ce titre est généralement égal au montant de la commission fixée au mandat.

Cet arrêt rappelle l’importance de la sécurisation juridique des actes de vente immobilière.

L’application SINIMO accompagne depuis de nombreuses années les agents immobiliers dans la rédaction de leurs contrats, en veillant à leur conformité juridique !

Demandez une démonstration !

Avec SINIMO, chaque contrat devient une formalité, et chaque transaction immobilière une réussite.