La Cour de cassation précise les conditions dans lesquelles le non-respect par le preneur d’un local commercial, de la nature de l’activité exercée, peut entraîner la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire (Cass. Civ. 3ᵉ, 30 novembre 2023, n°21-25.584).

En l’espèce, un bail commercial stipule en qualité de destination des locaux loués, l’exploitation d’un hôtel de tourisme, et de toutes activités accessoires.

Durant la réalisation travaux, le preneur a été autorisé à occuper temporairement des locaux secondaires afin de lui permettre de poursuivre son activité d’hôtel de tourisme.

Suite à divers manquements du preneur, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer des arriérés de loyers visant la clause résolutoire, ainsi qu’une pénalité contractuelle.

Le preneur des locaux a formé opposition à ce commandement devant la juridiction compétente.

En réponse, le bailleur a sollicité la résiliation judiciaire du bail, ainsi que la condamnation du locataire au paiement de la pénalité contractuelle.

La Cour d’appel de Paris (CA Paris, 5-3, 6 octobre 2021, n°18/01811) a prononcé la résiliation du bail pour non-respect de la destination des locaux loués en raison de l’exploitation, par la locataire d’une activité de restauration, en plus de l’hôtel de tourisme.

Elle constate notamment que le locataire avait exploité au sein des locaux annexes, une activité de restauration, accessible à une clientèle extérieure à l’hôtel, avec une publicité en ligne et une entrée distincte de celle de l’hôtel.

Le preneur forme un pourvoi en cassation à l’encontre de cette décision.

La haute juridiction rejette ledit pourvoi, au motif que les juges de la Cour d’appel ont valablement considérer que l’activité de restauration exercée, n’était nullement comprise dans la destination contractuelle d’hôtel de tourisme.

Ainsi, s’agissant d’une véritable activité distincte, de nature à attirer une nouvelle clientèle, et conjugué à divers autres manquements aux clauses du bail, l’exercice de cette activité non autorisée était suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur.

Cet arrêt rappelle l’importance de la sécurisation juridique des actes passés dans le cadre de l’activité d’agent immobilier, tant en matière de contrat de vente que de baux civils ou commerciaux.

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