La Cour de cassation écarte la responsabilité des acquéreurs dans la défaillance de la condition suspensive portant sur l’octroi d’un prêt bancaire ! (Cass, Civ.3ᵉ, 09/11/2023, n°22-13.900).

En l’espèce, une société de construction, la société Alpes constructions contemporaines a consenti une promesse de vente portant sur un bien immobilier, à un couple d’acquéreurs.

Cette promesse de vente était conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire d’un montant de 241.000€, remboursable en deux ans maximum au taux de 2% l’an.

La promesse de vente comportait une clause pénale, stipulant à charge de la partie qui ne régulariserait pas l’acte authentique de vente une fois toutes les conditions remplies, le paiement à l’autre partie d’une somme de 22.500€.

La réitération de la vente n’ayant pas eu lieu, la société constructrice a assigné les acquéreurs en paiement de la clause pénale.

La juridiction de première instance ainsi que la Cour d’appel de Grenoble, ont toutes deux retenue la responsabilité des acquéreurs dans la non-réalisation de la condition suspensive, et les ont condamnés au versement de la clause pénale stipulée au sein de la promesse de vente.

La Cour d’appel retenait notamment que les acquéreurs s’étaient engagés avec une « légèreté blâmable », et qu’ils avaient obtenu le principe d’un accord de financement, de sorte que la non-réitération de la vente leur était imputable.

Les acquéreurs se sont pourvus en cassation, contestant l’analyse de la Cour d’appel de Grenoble.

Les acquéreurs soutiennent que leur situation patrimoniale ne leur permettait pas d’obtenir le financement stipulé à titre de condition suspensive au sein de la promesse de vente, et que cette condition suspensive résultait de la commune intention des parties, et non de leur seule volonté, de sorte qu’il ne saurait être retenu à leur encontre une quelconque « légèreté blâmable ».

La Cour de cassation retient qu’en effet, « aucune faute ne pouvait être reprochée aux emprunteurs pour avoir sollicité un prêt non conforme aux stipulations du contrat, dès lors que la banque leur aurait de toutes façons refusé le prêt en raison de l’insuffisance de leurs capacités financières ».

La Cour fait ainsi sienne l’argumentation des acquéreurs, et précise également qu’en accord de principe ne constitue pas une offre ferme et sans réserve caractérisant l’obtention d’un prêt (les acquéreurs ayant obtenu un accord de principe de financement d’un établissement de crédit).

Pour l’ensemble de ces motifs, la Cour casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Grenoble, et écarte la responsabilité des acquéreurs dans la défaillance de la condition suspensive.

Cet arrêt rappelle l’importance de la sécurisation juridique des actes de vente immobilière.

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