La Cour de cassation rappelle les règles en matière de restitution des locaux par le preneur d’un local commercial, s’agissant des dommages dus à la vétusté (Cass. Civ. 3ᵉ, n° 21-23.173).

Aux termes d’un bail commercial en date du 13 novembre 2006, une société donne en location des locaux dont elle est propriétaire. Deux personnes physiques se sont portés cautions solidaires.

En date du 22 décembre 2017, la société bailleresse a assigné les cautions personnes physiques en paiement des sommes réclamées, notamment au titre des réparations locatives.

À hauteur d’appel, la Cour a condamné les cautions au paiement des sommes sollicitées par la bailleresse (CA Metz, 24 juin 2021, n° 20/00971).

Ces derniers forment un pourvoi en cassation, reprochant à la Cour d’appel d’avoir retenu que la bailleresse était en droit de réclamer le paiement de travaux permettant de remettre les lieux dans leur état primitif, sans qu’il y ait lieu de prendre en considération une quelconque vétusté.

La Cour de cassation censure l’arrêt de la Cour d’appel de Metz.

Elle retient notamment, que conformément aux dispositions des articles 1720 et 1730 du Code civil (dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016), il incombe au bailleur de réaliser toutes les réparations nécessaires autres que locatives, et que s’il a été fait un état des lieux, le preneur doit rendre le local tel qu’il l’a reçu suivant cet état des lieux, « excepté ce qui été dégradé par vétusté … ».

Elle rappelle également que conformément à l’alinéa 3 de l’article 1755 du Code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires lorsqu’elles sont occasionnées exclusivement par vétusté.

Or, la Cour d’appel a considéré, à tort, que le preneur devait remettre les lieux dans leur état primitif, sans qu’il y ait lieu de prendre en considération une quelconque vétusté, sans constater la présence d’une quelconque clause contractuelle allant en ce sens.

C’est ce que retient la haute juridiction, statuant en ces termes : « En statuant ainsi, sans constater l'existence d'un accord exprès mettant à la charge de la locataire les dommages dus à la vétusté depuis son entrée dans les lieux, la cour d'appel a violé les textes susvisés »

En résumé, il est tout à fait possible pour les parties d’exclure, par une clause spécialement insérée à cet effet au sein du bail, toute vétusté dans l’obligation faite au preneur de restitution des locaux dans leur état primitif.

Cela étant, à défaut d’une telle clause, la vétusté doit nécessairement être prise en compte dans cette obligation de restitution.

Cet arrêt rappelle l’importance de la sécurisation juridique des actes passés dans le cadre de l’activité d’agent immobilier, tant en matière de contrat de vente que de baux civils ou commerciaux.

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