La Cour de cassation a très récemment rappelé les conséquences d’un état des lieux établi unilatéralement par le bailleur (Cass. 3ᵉ civ, 16/11/2023, n°22-19.422).

LES FAITS A L'ORIGINE DE LA DÉCISION

Un locataire quitte le logement qu’il occupait aux termes d’un bail d’habitation. La libération des lieux est effectuée le 1ᵉʳ août 2020, ensuite de laquelle l’ancien locataire sollicite la restitution de son dépôt de garantie. Cette demande de restitution est refusée par le bailleur, invoquant divers désordres locatifs, constatés par lui-même, sans la présence du locataire, et sans l’intervention d’un huissier de justice.

Fort du refus de restitution du dépôt de garantie, le locataire saisit la juridiction compétente d’une demande en restitution.

Le Tribunal judiciaire d’Orléans, selon jugement du 25 mars 2022, fait droit à la demande du locataire, et condamne le propriétaire à la restituer le dépôt de garantie versé. La Cour de cassation se trouve saisie du contentieux, et rappelle les dispositions applicables en de telles circonstances.

L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, précise que si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il doit être établi par un huissier de justice (commissaire de justice), à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Un tel constat d’huissier, même non contradictoirement dressé, c’est-à-dire en présence d’une seule des parties (le bailleur ou le locataire), vaut à titre de preuve (Cass. 1ʳᵉ civ. 12/04/2005, n° 02-12.507).

La Cour de cassation en déduit qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, ne peut valablement faire la preuve de dégradations imputables au locataire.

Au surplus, il est relevé par la Cour que le défaut du caractère contradictoire de l’état des lieux est dû à la carence du propriétaire, dès lors que ce dernier, qui avait connaissance du départ des lieux du locataire, ne démontrait pas avoir tenté d’établir amiablement l’état des lieux de sortie de manière contradictoire, et n’avait pas davantage fait appel à un huissier de justice.

Pour ce seul motif, et en parfaite application des dispositions précitées, la Cour de cassation rejette le pourvoi du bailleur, et confirme le jugement rendu par le Tribunal judiciaire d’Orléans, du 25 mars 2022.

OBSERVATIONS

Ainsi, la Cour rappelle que le bailleur qui souhaite retenir le dépôt de garantie de son locataire, doit veiller au respect des dispositions des articles 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En effet, dans l’hypothèse où le locataire refuserait de se présenter lors de l’état des lieux de sortie, le bailleur ne saurait procéder lui-même à un état des lieux. Ce dernier ne serait pas admis par les juridictions à titre de preuve, pour défaut de caractère contradictoire. Il incombe au bailleur, dans une telle hypothèse, de faire intervenir un huissier de justice, qui se chargera de convoquer le locataire défaillant à un état des lieux. Rappelons enfin que le suivi de cette procédure, permettra au bailleur de disposer d'un constat d'huissier, revêtant le caractère contradictoire nécessaire à son admission à titre de preuve dans le cadre d’un contentieux.

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