Après l’affaire du Maire de la commune d’Adge désormais connue au plan national, la voyante ventriloque s’en prend à un agent immobilier local !
LE MAIRE
Rappelons brièvement les faits à l’origine de la mise en examen et de l’incarcération de l’élu de la commune d’Agde, ainsi que de sa voyante (ventriloque), pour prise illégale d’intérêts, corruption passive et détournement de fonds publics.
Le Maire, Gilles d’Etorre, fortement impacté par le décès de son père, décide de faire appel aux services d’une voyante (manifestement pas comme les autres). L’élu ignorait alors le talent caché de son interlocutrice…
Durant les nombreuses séances de voyance auxquelles il assiste, ce dernier est persuadé d’entendre la voix d’un « archange » en contact direct avec son défunt père.
Cette voix, dont on connait désormais l’origine (le ventre de la voyante), aurait poussé Monsieur le Maire à octroyer à la voyante nombre d’avantages, dont notamment, le financement d’une somptueuse cérémonie de mariage dans un château de l’Hérault, divers travaux à son domicile, l’embauche de son mari et de quatre autres proches, la mise à disposition d’un chauffeur, le tout sur les fonds publics de la commune…
Les largesses ainsi accordées sont estimées à environ 300.000€ !
L'AGENT IMMOBILIER
La médiatisation de cette affaire amène d’autres victimes à prendre la parole… C’est le cas d’un agent immobilier de la commune d’Agde qui réunirait actuellement les preuves nécessaires en vue d’un dépôt de plainte.
L’agent immobilier restitue les faits suivants : après avoir pris connaissance de l’affaire impliquant Monsieur le Maire, il ne peut s’empêcher de faire le rapprochement avec sa propre situation. En effet, suite à la perte de sa mère, il décide de franchir le pas, et de faire appel aux services de la voyante locale !
À cette occasion, il explique avoir été impressionné dès la première séance, à court de laquelle il affirme qu’un stylo aurait traversé la pièce, avant que la voyante affirme (sans bouger les lèvres) « C’est votre mère qui vous fait signe, elle vous demande de m’aider ».
L’agent immobilier assure avoir été poussé par cette voix venue de l’au-delà, à aider financièrement son intermédiaire avec l’autre monde … à hauteur de 10.000€ !
Les agents immobiliers l’apprennent bien souvent à leurs dépens, l’implacable formalisme auquel leurs actes sont soumis est régulièrement à l’origine d’une réduction, voire d’une disparition de leur droit à honoraires ! L’arrêt commenté à l’occasion de cet article en est une illustration (Cass, civ. 1ʳᵉ, 24/11/2021, n°19-23.693).
RAPPEL DES DISPOSITIONS APPLICABLES
Parmi les nombreuses conditions de formes auxquelles sont soumis les actes des agents immobiliers, la mention de la répartition de la prise en charges des honoraires entre les parties est à l’origine d’un important contentieux.
L’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, prévoit notamment que les contrats concluent avec un agent immobilier et portant sur les opérations mentionnées aux 1° à 6° doivent préciser les « conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge ».
L’article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dit décret Hoguet, prévoit quant à lui, que les conditions de détermination de la rémunération de l’agent doivent, d’une part, être mentionnées dans le mandat, et d’autre part, préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée. Dans cette seconde hypothèse, les modalités et conditions de ce partage doivent apparaître dans le mandat, et être reprises dans l’engagement des parties.
Il en résulte que, les conditions de détermination de la rémunération de l’agent doivent être expressément mentionnées, non seulement dans le mandat, mais également au sein des actes régularisés postérieurement, tels qu’une offre de vente, d’achat ou d’un compromis de vente. Outre cette mention, la répartition entre l’acquéreur et le vendeur doit pareillement être mentionnée au sein du mandat et des actes comportant l’engagement des parties.
LES FAITS A L’ORIGINE DE LA DÉCISION COMMENTÉE
Aux termes d’un mandat portant sur la commercialisation de quinze lots de maisons individuelles, l’agence immobilière sollicita le paiement de ses honoraires prévus au mandat, d’un montant de 160.000€ pour la réalisation de cinq ventes. Le promoteur refusant de verser les montants sollicités par l’agence immobilière, celle-ci assigna la société de promotion immobilière afin d’obtenir sa condamnation au versement d’une provision d’un montant de 160.000€. L’agence immobilière obtint la condamnation de la société de promotion immobilière au montant de 160.000€.
La société interjeta appel de ce jugement, appel dont les moyens furent rejetés. Le promoteur se pourvut finalement en cassation, à l’appui de l’argumentation suivante. La société argua de ce que les contrats de vente de chaque lot, contrairement au mandat signé entre le promoteur et l’agence immobilière, s’ils mentionnaient bien le montant des honoraires, ne précisaient néanmoins pas qui en était débiteur.
L’agence immobilière se défendit en faisant valoir que le mandat définissait clairement que la société promotion serait seule débitrice des honoraires de l’agence.
Néanmoins, et ainsi qu’il a été rappelé plus avant, l’article 6 de la loi Hoguet ainsi que l’article 73 de son décret d’application, requièrent tous deux la mention, non seulement du montant des honoraires, mais également, de la partie qui en supporte la charge, ces mentions devant apparaître dans le mandat ainsi que dans l’acte comportant l’engagement des parties.
En l’espèce, compte tenu de l’absence de précision au sein des compromis de vente successifs, de la partie débitrice des honoraires, la Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel.
OBSERVATIONS
Cet arrêt rappelle une nouvelle fois aux agents immobiliers l’importance toute particulière de la rédaction de leurs mandats et autres contrats de vente.
Une simple légèreté dans la rédaction d’une clause peut aboutir à une suppression pure et simple du droit à honoraires.
L’application SINIMO accompagne depuis de nombreuses années les agents immobiliers dans la rédaction de leurs contrats, en veillant à leur conformité juridique !
Demandez une démonstration !
Avec SINIMO, chaque contrat devient une formalité, et chaque transaction immobilière une réussite.
La Cour de cassation a récemment eu l’occasion de trancher une question originale, portant sur la justification de l’absence de paiement des loyers par le locataire, du fait de la défaillance du bailleur dans le paiement des échéances de son prêt à taux zéro (Cass. civ. 3, 14 mars 2024, n° 21-25.798).
RAPPEL
Le prêt à taux zéro est un dispositif de soutien à l’accession à la propriété des ménages respectant certaines conditions de ressources. Ce prêt est, comme son nom l’indique, gratuit, et peut porter sur une durée de 20, 22 ou 25 ans, avec une période de remboursement pouvant être différé jusqu’à 15 ans.
Ces avantages emportent cependant certaines obligations à l’égard des emprunteurs, dont notamment, l’obligation « au cours des six années suivant la date de versement du prêt », d’affecter le logement financé à la résidence principale de l’emprunteur, sauf exception prévues par la loi (articles L.31-10-6 et R.31-10-6 du Code de la construction et de l’habitation).
L’article L.31-10-6 du Code de la construction et de l’habitation prévoit la sanction du non-respect de l’une des obligations résultant de l’article L.31-10-6 précité, par l’exigibilité immédiate du capital restant dû au titre du prêt ou l'alignement des modalités du prêt octroyés à celles correspondant aux conditions habituelles du marché.
L’ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION
Dans le cadre d’un contentieux opposant un locataire à son bailleur pour non-paiement des loyers prévus au bail, le premier opposait au second sa défaillance dans le paiement des échéances du prêt à taux zéro dont il était bénéficiaire.
Le locataire fondait ainsi le non-paiement de son loyer par la défaillance du propriétaire dans le paiement de ses propres échéances de prêt.
La subtilité de cette argumentation est la suivante : le locataire soutenait que le bailleur n’était pas fondé à se prévaloir des stipulations du bail, dès lors que ce dernier avait été conclu en violation des dispositions de l’article L.36-10-6 du Code de la construction et de l’habitation, excluant la mise en location du bien.
Aussi originale fût-elle, cette argumentation peine à convaincre les hauts magistrats, qui logiquement, la rejette, en rappelant que les sanctions du non-respect par le titulaire d’un prêt à taux zéro des conditions prévues les dispositions législatives et règlementaires en vigueur sont exhaustivement prévues à l’article L.46-10-7 du Code de la construction et de l’habitation, au nombre desquels ne figure pas la nullité du contrat de bail.
OBSERVATIONS
Le bénéficiaire d’un prêt à taux zéro qui ne respecterait pas les restrictions d’usage du bien ainsi acquis (des dérogations permettent la mise en location d’un bien acquis par un prêt à taux zéro : voir l’article R.46-10-6 du Code de la construction et de l’habitation), ne peut faire l’objet que des sanctions prévues à l’article L.36-10-7 du Code de la construction et de l’habitation, à savoir :
Un état des lieux à effectuer ?!
L'application Startloc vous accompagne pour générer des états des lieux 100% conforme à la loi ALUR, et intégralement dématérialisés !
Demandez une démonstration sans attendre !
La Fédération bancaire française, au travers d’un communiqué de presse du 1er février 2024, informe les intervenants du secteur bancaire de la mise en place à compter du mois de février 2024, et ce jusqu’en décembre 2024, d’un système de réexamen de certains crédits immobiliers non accordés.
Ce dispositif sera ouvert aux personnes physiques clientes de la banque concernée, ayant établi un dossier conforme permettant l’instruction complète de la demande de crédit. Les clients ne devront pas être inscrits sur les fichiers d’incident de paiements gérés par la Banque de France (FICP, FCC).
Ce réexamen des demandes de crédit devra être sollicité par le client, et pourra concerner indifféremment :
Il est à noter que pour être recevable au titre de ce système de réexamen, la demande devra rentrer dans les critères d’octroi du haut conseil de stabilité financière, en matière de durée du crédit et du taux d’effort calculé avec les conditions de crédit de la banque.
Chaque établissement bancaire détermine ses propres modalités d’organisation et de communication de l’information à ses clients.
Cette information est essentielle pour les emprunteurs et les agents immobiliers ! N’oubliez pas d’informer vos potentiels acquéreurs de cette possibilité d’obtenir un réexamen !
L’application SINIMO accompagne depuis de nombreuses années les agents immobiliers dans la rédaction de leurs contrats, en veillant à leur conformité juridique !
Demandez une démonstration !
Avec SINIMO, chaque contrat devient une formalité, et chaque transaction immobilière une réussite.
Les agents immobiliers le savent, dans les deux mois suivant la déclaration d’intention d’aliéner, la personne publique titulaire du droit de préemption notifie sa décision de renoncer à l’exercice de ce droit, ou au contraire, l’informe de sa volonté de se porter acquéreur aux prix et conditions proposés, en se substituant à l’acquéreur originaire, ou à défaut, une offre de se porter acquéreur à un autre prix qu’il détermine, au risque, en cas de refus par le vendeur, de saisir le juge de l’expropriation d’une demande tendant à faire fixer le prix de vente.
Cette décision de la personne publique titulaire du droit de préemption, du fait de l’importante prérogative y attachée, est soumise à diverses conditions de forme et de fond.
La mention express du prix de vente est l’une des conditions requises. Aussi, le Conseil d’état a eu l’occasion de préciser que dans l’hypothèse où la décision de préemption ne contiendrait pas le prix de vente, celle-ci devra être suivie de la communication du prix dans le délai légal de deux mois suivant la déclaration d’intention d’aliéner (CE, 16/05/2001, n° 229739, Commune de Saint-Suliac).
DIFFÉRENCE DE PRIX DANS LA DÉCISION DE PRÉEMPTION
La Cour administrative d’appel de Paris s’est récemment prononcée sur les conséquences d’une divergence entre le prix mentionné en chiffres et celui apparaissant en toutes lettres au sein de la décision de préemption (CAA, 1ère chambre, 29/02/2024, n° 22PA03860).
En l’espèce, la décision de préemption de l’établissement public a été annulée par le Tribunal administratif de Montreuil, au motif que le prix exprimé en toutes lettres « cent-quatre-vingt-dix-mille » euros, diffère du prix en chiffres de « 290.000 » euros.
L’établissement public interjette appel de cette décision, en faisant notamment valoir que conformément aux dispositions de l’article 1376 du Code civil : " L'acte sous signature privée par lequel une seule partie s'engage envers une autre à lui payer une somme d'argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s'il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. / En cas de différence, l'acte sous signature privée vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres ".
L’établissement public soutenait ainsi que la décision de préemption était parfaitement conforme au droit, et que l’erreur purement matérielle constituée par la différence entre le prix mentionné en toutes lettres et celui mentionné en chiffre devait être résolue au regard de l’article 1376 du Code civil, faisant prévaloir le prix mentionné en toutes lettres, soit en l’espèce, 190.000€ au lieu de 290.000€.
Tel n’est pas la position retenue par la Cour administrative d’appel de Paris, qui rappelle que les dispositions de l’article 1376 du Code civil n’ont pas vocation à s’appliquer aux décisions de préemption.
La Cour ajoute que cette différence ne saurait être analysée en simple erreur matérielle de pure forme, mais qu’au contraire, elle doit être regardée comme une incohérence affectant un élément essentiel de la décision.
Elle ajoute enfin, qu’une telle décision comportant une divergence entre le prix mentionné en toutes lettres et en chiffres doit être appréciée comme une décision sans prix, prise en méconnaissance des prescriptions de l’article R.213-8 du Code de l’urbanisme.
OBSERVATIONS
Cette décision rappelle aux agents immobiliers la nécessité d'être particulièrement vigilant à la forme de la décision d'une personne publique portant sur la mise en œuvre du droit de préemption. Une erreur formelle est de nature à remettre en cause la validité d'une telle décision !
L’application SINIMO accompagne depuis de nombreuses années les agents immobiliers dans la rédaction de leurs contrats, en veillant à leur conformité juridique !
Demandez une démonstration !
Avec SINIMO, chaque contrat devient une formalité, et chaque transaction immobilière une réussite.
Une nouvelle illustration du régime de faveur français dont bénéficient les mauvais payeurs et squatteurs : Richard, propriétaire d’un appartement sur la promenade des Anglais, loue son appartement moyennant un loyer fixé à 2.000€, conformément au bail conclu le 10 février 2024.
Face à l’absence de paiement d’une quelconque somme au titre du loyer, le bailleur décide de ne pas en rester là. Il aurait ainsi décidé de confier le soin à un individu payé 100€ de l’expulser.
Si le locataire est effectivement en tort en ce qu’il ne s’acquitte pas des loyers dus conformément au bail (article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989), le propriétaire n’a néanmoins aucun droit de se faire justice lui-même.
RAPPEL
L’article 226-4-2 du Code pénal prévoit que « Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite sans avoir obtenu le concours de l'Etat dans les conditions prévues à l'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende. »
Autrement formulé, un bailleur qui contraint son locataire à quitter son bien immobilier en dehors des procédures légales prévues à cet effet, s’expose à une peine d’emprisonnement de trois ans et d’une amende de 30.000€.
Revenons-en à nos moutons. Richard aurait donc pris l’initiative de sous-traiter la délicate tâche d’expulser de son logement son locataire mauvais payeur, moyennant une somme de 100€.
Mal lui en prit. En effet, le locataire ayant contacté les forces de l’ordre, ces dernières se sont rendues sur place afin de mettre cette affaire au clair.
Il en a résulté une garde-à-vue de 48 heures pour le bailleur indélicat.
Juridiquement, rappelons tout de même qu’en l’occurrence, l’occupant dispose de la qualité de locataire, dès lors qu’il est pris possession des locaux aux termes d’un bail. Il n’est ainsi pas qualifié de « squatteur », mais bien de locataire.
Cette distinction est essentielle. C’est elle qui détermine le régime juridique applicable à une action tendant à voir l’occupant expulsé du logement.
EXPULSION DU LOCATAIRE
Lorsqu’il s’agit d’un locataire, la procédure d’expulsion est comme chacun le sait, longue et coûteuse. L’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution soumet une telle expulsion à l’obtention préalable d’une décision de justice, ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.
Dans les faits, entre la lenteur de la justice et la bienveillance des magistrats (accordant des délais de paiement), un locataire peut facilement rester 24 mois dans un logement avant d’aboutir à une décision d’expulsion. Cela est notamment dû à la difficulté de relogement de ces individus.
Rappelons qu'aucune expulsion ne peut avoir lieu durant la période de trêve hivernale, s'étendant du 1ᵉʳ novembre au 31 mars… Espérons que la pertinence de cette mesure soit réévaluée au regard du phénomène du réchauffement climatique…
EXPULSION DU SQUATTEUR
Dans l’hypothèse où un individu pénètre de manière non autorisée dans votre logement, et y établi sa résidence, nous sommes en présence d’un squatteur.
Cette situation doit vous amener à réagir dès la prise de connaissance de la situation, afin mettre en place la « procédure accélérée » applicable en matière de squat. Il vous reviendra alors de :
Une fois ce schéma suivi, vous devez solliciter du préfet de votre département qu’il mette en demeure le squatteur de quitter le logement. Le préfet doit rendre sa décision dans un délai de 48 heures (une décision de refus sera contestable devant la juridiction administrative).
Si le préfet fait droit à votre demande en adressant une mise ne demeure au squatteur, ce dernier dispose d’un délai d’un minimum de 24h00 pour quitter le logement.
Enfin, si les squatteurs ne libèrent pas les lieux malgré la mise en demeure du préfet, celui-ci doit faire évacuer le logement sans délai par la force publique.
Précision essentielle : la trêve hivernale ne s’applique pas cette procédure.
La Commission nationale des sanctions est une autorité administrative indépendante, instituée par la loi auprès du ministre de l’Économie. Elle est chargée de sanctionner certains professionnels ne respectant pas leurs obligations en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme. Parmi les professionnels relevant de sa compétence, sont notamment énumérés les agents immobiliers.
Comme son nom l’indique, la Commission nationale des sanctions est habilitée à décerner diverses sanctions aux agences immobilières, dès lors qu’elle constate une violation aux obligations en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.
L’article L.561-40 du Code monétaire et financier encadre les différentes sanctions pouvant être prononcées par la Commission nationale des sanctions, à savoir, l’avertissement, le blâme, l'interdiction temporaire d'exercice de l'activité ou d'exercice de responsabilités dirigeantes au sein d'une personne morale exerçant cette activité pour une durée n'excédant pas cinq ans, et enfin, le retrait de la carte professionnelle.
Suite à un contrôle diligenté à l’initiative des agents de la Commission, divers manquements aux obligations en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et du financement du terrorisme ont été constatés. Une décision a été prononcée le 17 novembre 2023 (dossier n°2022-13).
Cette décision prononce une sanction pécuniaire d’un montant de 1.000€ à l’encontre de la société exploitant l’agence immobilière, ainsi qu’une seconde sanction pécuniaire d’un même montant à l’encontre de son gérant personne physique. La société ainsi que son gérant ont également été condamnés à une interdiction d’exercice avec sursis de deux mois.
Les points contrôlés et ayant fait l’objet du contrôle aboutissant à cette décision sont étudiés au sein de l’article, afin de permettre aux agents immobiliers de veiller au respect de ces obligations.
I. Sur le manquement à l’obligation de définir et mettre en place des dispositifs d’identification et d’évaluation des risques de blanchiment des capitaux et de financement du terrorisme ainsi qu’une politique adaptée à ces risques.
La Commission retient qu’au moment du contrôle, aucun dispositif d’évaluation et d’identification des risques n’était mis en place au sein de la société, et que la fiche « profil client », ainsi que la liste de pays à risque mise à disposition des collaborateurs ne constituaient pas le dispositif spécifique requis par les textes en vigueurs.
Un tel dispositif doit notamment permettre une gestion des risques permettant de détecter les personnes mentionnées au 1° et les opérations mentionnées au 3° de l’article L. 561-10 du Code monétaire et financier.
Ce dispositif doit être doté d’outils, de moyens matériels et humain permettant la mise en œuvre effective de l’ensemble des obligations de vigilances prévues par le chapitre I du titre VI du livre V du Code monétaire et financier.
Un tel outil doit ainsi permettre la traçabilité des fonds utilisés pour financer l’opération immobilière à laquelle l’agent prête son concours, ainsi que l’identité de la personne physique ou morale acquérant le bien. S’il s’agit d’une personne morale, les informations permettant d’identifier ses associés devraient être relevées.
II. Sur le manquement à l’obligation de conservation des données.
La Commission retient que la société et son gérant n’ont pas respecté l’obligation de conserver pendant cinq ans à compter de la clôture des comptes ou de la cessation des relations les documents et informations relatifs à ses relations d’affaires ou clients occasionnels, ainsi qu’aux mesures de vigilances mises en œuvre.
De même, la Commission constate que les documents et informations relatifs aux opérations faites par les clients ainsi que les documents consignant les caractéristiques des opérations mentionnées à l’article L.561-10-2 du Code monétaire et financier n’ont pas été conservées durant le délai précité de cinq années.
III. Sur le manquement à l’obligation d’information régulière du personnel.
La Commission relève enfin, qu’au moment du contrôle, aucune formation spécifique du personnel n’avait été prodiguée aux fins de contribuer au respect des obligations prévues par le code monétaire et financier (article L. 561-34) en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.
La Commission constate que seul le gérant avait suivi une formation à distance comprenant un module sur TACFIN d’une durée de 45 minutes. Néanmoins, aucune formation, ni extérieure ni interne à l’agence n’a été prodiguée aux collaborateurs de l’agence.
Les manquements constatés plus avant ont justifié le prononcé d’une décision sanctionnant :
OBSERVATIONS
Les principaux manquements relevés dans la présente décision sont bien souvent les mêmes dans la grande majorité des contrôles effectués auprès des agences immobilières par la Commission nationale des sanctions.
Cette redondance des manquements doit conduire les intervenants du secteur à prendre conscience de l’obligation de vigilance particulière dont ils doivent faire preuve dans le cadre de leur activité.
Afin de les guider dans cette mise en conformité de leurs pratiques, voici un résumé des principaux points à respecter en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et de financement du terrorisme :
- Obligation de mettre en place un outil permettant la traçabilité des fonds utilisés au financement de l’opération immobilière à laquelle l’agent immobilier prête son concours, ainsi que l’identification des personnes intervenant à cette opération (vendeurs/acquéreurs).
- Obligation de conservation des données relatives à l’identification des clients et des éléments financiers des transactions, pour une période de cinq années (il convient de définir une durée non excessive afin de respecter le RGPD, qui ne devra pas être à cinq années afin de respecter les dispositions relatives à la lutte contre le blanchiment des capitaux).
- Obligation de formation de l’ensemble des intervenants aux obligations résultant du Code monétaire et financier en matière de lutte contre le blanchiement des capitaux et de financement du terrorisme, indépendamment qu’il s’agisse d’associés, de collaborateur, de salariés ou de mandataires.
L’application SINIMO accompagne depuis de nombreuses années les agents immobiliers dans la rédaction de leurs contrats, en veillant à leur conformité juridique !
Demandez une démonstration !
Avec SINIMO, chaque contrat devient une formalité, et chaque transaction immobilière une réussite.
Vous êtes fatigué de jongler avec des piles de documents, de perdre du temps dans la rédaction de contrats immobiliers, ou de vous inquiéter de la sécurité des transactions ? Ne cherchez pas plus loin ! SINIMO est là pour simplifier votre vie professionnelle d'agent immobilier.
SINIMO est le partenaire idéal pour rédiger rapidement et efficacement tout type de contrat immobilier : des mandats de vente, de location ou de gestion, aux contrats de vente comme les promesses de vente, promesses d'achat ou compromis de vente, en passant par les baux d'habitation, commerciaux ou de mobilité. Avec SINIMO, vous disposez d'une bibliothèque complète de modèles de contrats personnalisables à portée de main.
Dites adieu aux montagnes de papier et aux dossiers encombrants. SINIMO vous offre un processus 100% dématérialisé, vous permettant de rédiger, de partager et de signer électroniquement vos contrats en un clin d'œil. De plus, notre équipe juridique dédiée garantit que chaque contrat généré par SINIMO est conforme à la réglementation en vigueur, vous offrant une tranquillité d'esprit absolue.
Nous comprenons que votre temps est précieux. C'est pourquoi nous mettons à votre disposition un support client réactif qui s'engage à répondre à toutes vos questions et demandes dans les plus brefs délais. Avec SINIMO, vous n'attendrez jamais longtemps pour obtenir l'aide dont vous avez besoin.
Ne laissez pas les tâches administratives vous ralentir. Rejoignez dès maintenant la révolution de la rédaction de contrats immobiliers avec SINIMO. Téléchargez notre application dès aujourd'hui et découvrez comment elle peut transformer votre manière de travailler.
SINIMO - Simplifiez, Dématérialisez, Sécurisez.
Pour en savoir plus et commencer dès à présent, prenez rendez-vous pour une démonstration personnalisée en cliquant ici (rendez-vous en bas de page) !
Avec SINIMO, chaque contrat devient une formalité, et chaque transaction immobilière une réussite.
Le contentieux de l’usage du droit de préemption en matière de commission d’agent immobilier n’a pas fini de faire couler l'encre des greffiers et les larmes des agents immobiliers !
Nous avons déjà eu l’occasion de rappeler la règle en la matière, à savoir, la prise en charge de la part des honoraires de l’agent immobilier relevant de l’acquéreur, par le préempteur.
Néanmoins, tout principe juridique connait des limites, et la règle selon laquelle le préempteur doit supporter les honoraires incombant à l’acquéreur n’en fait pas exception !
C’est ce que nous apprend l’arrêt rendu par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, en date du 19 janvier 2019 (CA, Aix-en-Provence, 29/01/2019, n° 17/03400).
LES FAITS
Aux termes d’un mandat de vente daté du 07 octobre 2013, les propriétaires d’une parcelle bâtie ont confié à une agence immobilière le soin de trouver un acquéreur, moyennant une rémunération de 110.000€ TTC.
Un compromis de vente a été régularisé en date du 27 décembre 2013, devant notaire, au prix de 3.100.000€, comprenant la commission de l’agent.
Le 18 décembre 2014, l’établissement public foncier Alpes Côte d’Azur a informé les parties exercer son droit de préemption au prix de 2.060.000€.
À défaut d’avoir perçu le paiement de sa commission, l’agence immobilière fait assigner l’établissement public devant la juridiction compétence en paiement d’une somme de 110.000€.
La juridiction de première instance fait droit à la demande de l’agence immobilière, et condamne l’établissement public au paiement de la commission.
L’organisme préempteur interjette appel de cette décision.
LA DÉCISION DE LA COUR D’APPEL
La Cour d’appel rappelle le principe selon lequel, « l’organisme qui exerce le droit de préemption est tenu de prendre à sa charge la rémunération de l'intermédiaire immobilier qui incombait à l'acquéreur auquel il s'est substitué ».
Elle poursuit néanmoins en précisant que tel n’est pas le cas, lorsque « l'acquisition s'effectue, dans un second temps, dans le cadre de négociations amiables, hors du cadre juridique du droit de préemption ».
En l’espèce, la Cour constate que les vendeurs n’ont pas accepté l’offre de l’établissement public foncier, et qu’aucune procédure d’expropriation n’a été entreprise par ledit organisme.
Elle constate que le bien immobilier dont il s’agit a finalement été cédé par les vendeurs à l’organisme public, d’un commun accord, au prix de 2.700.000€, « dans le cadre de discussions amiables entre les parties, sur des bases différentes de celles contenues dans la promesse de vente du 27 décembre 2013 et donc hors du champ d’application temporel du mandat de l’agent immobilier non exclusif dont il y a lieu de relever qu'il avait été conclu pour une durée de trois mois à compter 7 octobre 2013 et jusqu'à une date pour le moins illisible ou à tout le moins modifiée ».
La Cour d’appel en conclu que la commission de l’agent immobilier n’est pas due par l’organisme préempteur.
OBSERVATIONS
La décision de la Cour d’appel nous rappelle que si le principe de la substitution du préempteur à l’acquéreur initial suppose sa prise en charge des honoraires de l’agent immobilier stipulés à la charge de l’acquéreur, une analyse concrète des faits peut aboutir à une solution différente.
C’est le cas de l’arrêt commenté, dans lequel la conclusion de l’acte de vente entre l’organisme préempteur et le vendeur ne s’est pas concrétisé immédiatement (ni par le biais d’un accord des parties, ni par le biais d’une procédure d’expropriation).
Ce n’est qu’une année plus tard que les parties se sont rapprochées afin de conclure un acte de vente, à un prix différent de l’offre initiale du préempteur, et dans un cadre temporel qui n’était pas compris dans le mandat.
Ces faits expliquent la décision de la Cour d’appel, qui considère que cette vente est le fruit de nouvelles discussions.
L’application SINIMO accompagne depuis de nombreuses années les agents immobiliers dans la rédaction de leurs contrats, en veillant à leur conformité juridique !
Demandez une démonstration !
Quels sont les contrats immobiliers soumis au droit de rétractation ? Comment rédiger un contrat ou un mandat conforme à la réglementation applicables en matière de droit de rétractation ? Quelles sont les conséquences de l’exercice du droit de rétractation pour l’agent immobilier après que ce dernier a entrepris des opérations de promotion ? L’agent immobilier peut-il obtenir réparation du préjudice éventuellement subi du fait de l’exercice du droit de rétractation ? Toutes les réponses sont dans cet article !
LES CONDITIONS D’APPLICATION
Le droit de rétractation est codifié à l’article L.221-18 du Code de la consommation, qui prévoit notamment que (seule la partie applicable aux mandats et contrats immobilier est reproduite ci-après) :
« Le consommateur dispose d'un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d'un contrat conclu à distance, à la suite d'un démarchage téléphonique ou hors établissement, sans avoir à motiver sa décision ni à supporter d'autres coûts que ceux prévus aux articles L. 221-23 à L. 221-25. Le délai mentionné au premier alinéa court à compter du jour :
1° De la conclusion du contrat, pour les contrats de prestation de services et ceux mentionnés à l'article L. 221-4 ... »
Autrement formulé, les conditions requises au bénéfice du droit de rétractation de 14 jours sont les suivantes :
Disposer de la qualité de consommateur et,
Avoir conclu un contrat à distance ou,
Avoir conclu un contrat à la suite d’un démarchage téléphonique ou,
Avoir conclu un contrat hors établissement.
L’article liminaire du Code de la consommation défini comme consommateur « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ».
Le contrat conclu à distance (article L.221-1 1° du Code de la consommation): tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur, dans le cadre d’un système organisé de vente ou de prestation de services à distance, sans la présence physique simultanée du professionnel et du consommateur, par le recours exclusif à une ou plusieurs techniques de communication à distance jusqu’à la conclusion du contrat.
Le contrat conclu hors établissement (article L.221-1 2° du Code de la consommation) : tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur en dehors de tout établissement commercial :
EXCEPTION : APPLICATION AUX PROFESSIONNELS
L’article L.221-3 du Code de la consommation prévoit notamment, que les dispositions relatives au droit de la rétractation sont applicables aux contrats conclus entre professionnels, sous réserve du respect des trois conditions cumulatives suivantes :
INFORMATION OBLIGATOIRE
Le professionnel est tenu par l’article L.221-20 du Code de la consommation, lorsqu’il traite avec un consommateur dans le cadre d’un contrat correspondant aux caractéristiques évoquées ci-avant, de l’informer qu’il dispose dudit droit de rétractation. Cette obligation ressort également des dispositions de l’article L.221-5 du même Code, aux termes desquels le professionnel doit non seulement avertir le consommateur de son droit à rétractation, mais également, l’informer des délai et modalités d’exercice de ce droit, ainsi que lui fournir un formulaire type de rétractation.
À défaut de l’en informer, le délai de rétractation de 14 jours se trouve prorogé pour une période de 12 mois à compter de l’expiration du délai de 14 jours.
APPLICATION AUX MANDATS
Lorsque le propriétaire d’un bien immobilier souhaite en confier la vente à un agent immobilier, ce dernier lui fait régulariser le fameux « mandat de vente ». Ce mandat encadre les relations juridiques à venir entre les parties, à savoir, le mandant et le mandataire. La pratique des mandats consiste à stipuler quasi systématiquement une clause relative au commencement immédiat des opérations de l’agent immobilier, qui se confronte directement au droit de rétractation dont bénéficie le consommateur.
Dans le cadre d’un mandat, il convient d’appliquer la grille de lecture étudiée précédemment afin d’apprécier si le droit de rétractation à vocation à s’appliquer.
Le mandant est-il un consommateur ? Autrement formulé, le mandant agit-il a des fins qui entrent dans son activité professionnelle ?
Si la réponse est non, il bénéficie du droit de rétractation, et vous devez l’en informer.
Si la réponse est oui, les conditions suivantes sont-elles remplies ?
Si l’une de ces conditions fait défaut, les dispositions relatives au droit de rétractation ne seront pas applicables au mandant.
RENONCIATION CONVENTIONNELLE AU DROIT DE RÉTRACTATION
Le droit de rétractation dont bénéficient les consommateurs peut être générateur d’incertitude pour le professionnel cocontractant. Cela est d’autant plus exact en matière immobilière, dont la pratique est difficilement conciliable avec l’attente de l’écoulement du délai de rétractation de 14 jours préalablement au démarrage des opérations de communication.
Nombreuses sont les situations dans lesquelles l’agent immobilier a investi du temps et de l’argent en communiquant sur un bien en mandat, avant que le mandant ne fasse usage de son droit de rétractation.
Comment éviter une telle situation ou en limiter les effets dommageables ?
Le droit de rétractation est d’ordre public, ce qui signifie qu’il n’est pas possible d’y déroger par une clause contraire. Il est néanmoins possible d’en aménager les conséquences, dans le strict cadre de l’article L.221-25 du Code de la consommation.
Conformément à l’alinéa 1ᵉʳ de l’article L.221-25 du Code de la consommation, lorsque le consommateur souhaite que l’exécution d’une prestation de service débute avant la fin du délai de rétractation, le professionnel recueille la demande du consommateur sur un support durable pour des raisons de preuve (le consommateur doit expressément indiquer qu’il reconnaît qu’une fois le contrat entièrement exécuté, il ne disposera plus du droit de rétractation).
Le second alinéa de l’article L.221-25 précise que dans l’hypothèse visée au paragraphe précédent, dans laquelle le consommateur exercerait néanmoins son droit de rétractation avant la fin de l’exécution de la prestation, celui-ci devra verser au professionnel, un montant proportionné au prix total de la prestation convenu dans le contrat (sans pouvoir être excessif).
L’application en matière de mandat de vente nécessiterait l’ajout d’une clause du type :
« Le Mandant souhaite que le Mandataire débute ses opérations de promotion immédiatement après la signature du présent mandat, et reconnaît renoncer à son droit de rétractation à compter de la réalisation de la prestation objet du contrat. Dans l’hypothèse où le Mandant devait faire usage de son droit de rétractation avant la réalisation effective de la prestation, il reconnaît expressément qu’il sera redevable envers le Mandant. A cette fin, le Mandant appose de sa main, la mention suivante :
« Je soussigné M/Mme …, sollicite du Mandataire qu’il débute immédiatement après la signature du présent mandat, ses opérations de communication. Je reconnais qu’une fois le contrat entièrement exécuté, je ne disposerai plus du droit de rétractation ».
Une telle clause permettra à l’agent immobilier de s’assurer une rémunération, même partielle, des opérations de communication qu’il a pu générer, dans l’hypothèse où le mandant devait faire usage de son droit de rétractation.
L’application SINIMO accompagne depuis de nombreuses années les agents immobiliers dans la rédaction de leurs contrats, en veillant à leur conformité juridique !
Demandez une démonstration !
FLASH IMMO est un site d'actualités immobilières pour les professionnels de l'immobilier. Celui-ci met en avant les nouveautés, technologies et informations pertinentes pour la profession immobilière. Vous pouvez-nous contacter pour communiquer au travers de notre site
03 89 55 69 05
communication@flash-immo.fr
