La Cour d’appel de Paris condamne sévèrement un administrateur de biens pour manquement à son obligation de moyen dans la sélection des locataires !

Cet arrêt revêt une importance toute particulière dans l’imputation de la faute résultant d’une sélection d’un locataire défaillant. La Cour retient, en effet, une indemnisation par l’administrateur de biens (ou agent immobilier), à hauteur de la quasi-intégralité de la perte des loyers !

La propriétaire d’un appartement Parisien donne son bien en mandat à un administrateur de biens, dans le but de trouver un preneur.

Cet administrateur de bien ne procède pas lui-même à la recherche d’un preneur, mais délègue cette mission à une agence immobilière.

L’agence immobilière ainsi mandatée sélectionne un profil pour le moins atypique, en la personne d’une retraitée célibataire, sous curatelle renforcée, et disposant d’une allocation de solidarité aux personnes âgées de 706€ par mois, ainsi que d’une épargne financière de 90.000€.

Ce profil a ainsi été sélectionné par l’agence immobilière pour l’occupation d’un bien, dont le loyer mensuel hors charges est fixé à 1.550€ …

Indépendamment du risque particulièrement fort d’insolvabilité de la locataire, le bail est régularisé à la date du 1ᵉʳ septembre 2006, sans que la propriétaire ne soit informée de la situation.

Après avoir puisé sur son épargne financière de 2006 à 2015, la locataire n’était plus en mesure de s’acquitter de son loyer.

En septembre 2018, la locataire quitte les lieux, après avoir cumulé un arriéré locatif de 69.459,04€.

Compte tenu des faits de l’espèce, les héritiers de la propriétaire de l’appartement ainsi loué, décédée entre-temps, décident d’introduire une action en responsabilité à l’encontre de l’administrateur de biens, pour manquement à son obligation de moyen.

Le Tribunal judiciaire de Paris a été saisi de l’affaire, et aux termes d’une décision rendue en décembre 2020 (n°19/00910), suit l’argumentation des héritiers.

En effet, les juges retiennent l’administrateur de bien aurait dû s’assurer « avec sérieux et rigueur de la capacité (de la locataire) à faire face dans la durée au paiement du loyer », et de conseiller la propriétaire de prendre « une ou plusieurs garanties ».

La juridiction de première instance considère que cette faute est constitutive d’une perte de chance pour la bailleresse, celle-ci ayant été empêchée de choisir un locataire plus solvable.

Cette perte de chance a été estimée par le juge de première instance à 80% du montant de la dette locative, soit près de 55.600€ !

La partie défenderesse interjette appel de ce jugement.

La Cour d’appel de Paris se prononce par un arrêt en date du 20 juin 2023, en excluant la responsabilité de l’agence immobilière, et retenant exclusivement celle de l’administrateur de bien, au motif que l’agence immobilière « avait pour seule mission de trouver un locataire, de proposer des candidatures et de rédiger le bail », mission qu’elle a remplie.

La Cour retient également que l’agence immobilière n’est pas responsable du fait que « l’administrateur de bien ait accepté de signer le bail, en ayant parfaite connaissance de la fragilité de la situation financière de la candidate ».

Elle condamne ainsi l’administrateur de bien a remboursé le montant fixé par les juges de première instance, augmenté de 4.000€ supplémentaire.

Aucun pourvoi n’ayant été introduit par l’administrateur de biens, cette décision de la Cour d’appel de Paris est désormais définitive.

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