Nombreux sont les professionnels de l’immobilier ignorant qu’une cession de parts sociales peut être soumise au droit de préemption urbain, et pourtant, tel est bien le cas depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, modifiant l’article L. 213-1 4° du Code de l’urbanisme.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a, en effet, étendu le spectre du droit de préemption urbain, en y soumettant les cessions de parts sociales.
L’article L.213-1 du Code de l’urbanisme prévoit la soumission au droit de préemption : « Les cessions de la majorité des parts d'une société civile immobilière ou les cessions conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts de ladite société, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption ».
PARTS DE SCI
La cession de parts de société civile immobilière est désormais soumise au droit de préemption urbain, lorsque la cession porte sur la majorité des parts sociales.
Cela étant, afin de ne pas pénaliser les mécanismes de transmission de patrimoine entre alliés, l’article L.213-1 3° du Code de l’urbanisme est complété par une exception au principe de la soumission de telles cessions au droit de préemption.
En effet, le droit de préemption urbain défini ci-avant n’est pas applicable aux sociétés civiles immobilières « constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ».
Au regard de la rédaction de l’exception au droit de préemption urbain de l’article L.212-1 3° du Code de l’urbanisme, il convient de rester particulièrement attentif à la composition de la SCI et des liens familiaux existants entre chaque individu la composant : « parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ».
AUTRES SOCIÉTÉS
La cession de parts de toute autre société qu’une SCI est également soumise au droit de préemption urbain, dès lors que deux conditions se trouvent réunies :
OBSERVATIONS
D’une part, la cession peut porter sur une minorité de parts sociales et être soumise au droit de préemption urbain, dès lors que le cessionnaire (l’acquéreur des parts), du fait de cette acquisition, devient propriétaire de la majorité des parts sociales.
D’autre part, il est nécessaire de déterminer si la vente du bien immobilier (un terrain étant également un bien immobilier) dont la société est propriétaire, serait elle-même soumise au droit de préemption.
Ainsi, bien qu’en apparence restrictive, les conditions cumulatives nécessaires à la soumission au droit de préemption urbain d’une telle cession, devraient conduire à une faible application dans les faits.
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La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler l’état du droit en matière de formation d’un contrat de vente immobilière. En effet, contrairement aux idées reçues, le droit n’impose aucun formalisme particulier à la conclusion d’un acte de vente.
La vente immobilière, comme tout autre contrat de vente, est soumis aux dispositions de l’article 1538 du Code civil, qui prévoit que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ».
Il s’évince de cette disposition qu’un contrat de vente est juridiquement matérialisé dès lors que le vendeur et l’acquéreur se sont accordés, d’une part, sur la chose vendue, d’autre part, le prix de cette chose.
Ainsi, dès lors que les parties se sont accordés sur la chose et son prix, la vente est conclue. Et ce, indépendamment de la remise de la chose par le vendeur à l’acquéreur ou du paiement du prix par l’acquéreur au vendeur.
Aucune disposition particulière n’est prévue en matière de vente immobilière
RAPPEL DE LA COUR
En l’espèce, une société propriétaire de deux appartements et deux emplacements de stationnement met ces derniers en vente. Une autre société adresse au mandataire la première, en date du 31 janvier 2018, un courriel portant offre d’achat portant sur l’ensemble des biens décrits, pour un prix de 830.000€
Cette offre a été acceptée par la société propriétaire, en date du 8 février 2018.
Or, la société acquéreur a renoncé à réitérer la vente.
Fort de ce constat, la société propriétaires assigna l’acquéreur en perfection de la vente et en paiement de dommages-intérêts.
La juridiction de première instance, ainsi que la Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 18 mars 2022 se sont prononcées en faveur de l’annulation de la vente, au motif que l’offre d’achat ne valait pas vente, dès lors que celle-ci était été soumise à la conclusion d’une promesse de vente.
Or, la proposition d’achat ne précisait aucunement que la réalisation de la vente serait soumise à la conclusion d’une promesse de vente.
En conséquence, c’est par une application conforme aux dispositions de l’article 1583 rappelé plus avant, que la Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel de Paris, au motif que :
alors que ni l'offre d'achat, ni son acceptation, ne faisaient de la signature d'une promesse de vente une condition de perfection de la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé
En d’autres termes, sans précision soumettant la validité de la vente à la signature ultérieure d’un autre acte, les règles de l’article 1583 du Code civil trouvent à s’appliquer.
C’est ainsi qu’à défaut de mention contraire, une simple offre d’achat transmise par mail, précisant l’objet sur lequel porte l’offre et son prix, vaut vente parfaite à compter du jour où son destinataire l’accepte.
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Lorsqu’un locataire estime indues les charges qui lui sont imputées par son bailleur, il dispose de la faculté de saisir la juridiction compétence d’une demande en restitution desdites charges.
C’est précisément ce qu’on fait plusieurs locataires d’appartements situés dans un même immeuble, appartenant à une société d’habitation à loyers modérés.
Dans le cadre de cette procédure, le Tribunal d’instance (actuel Tribunal judiciaire) de Villejuif a, par jugement du 8 septembre 2011, condamné le bailleur social à restituer une partie des provisions sur charges dont le bien-fondé était contesté.
L’organisme HLM a interjeté appel de ce jugement. La Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 16 mai 2013 (CA Paris, 16 mai 2013, n° 11/17492), a infirmé le jugement précédant, au motif que l’action des locataires devait, pour partie, être déclarée irrecevable comme prescrite. Plus précisément, la Cour d’appel a retenu comme point de départ de la prescription de l’action en répétition des charges, la date de paiement des provisions indues, et non la date de régularisation des charges.
L’amicale des locataires a formé un pourvoi à l’encontre de cet arrêt, au motif que l’action en répétition des charges indument perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, et que ce jour est celui de la régularisation, qui seule, permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.
La Cour de cassation fait sienne l’argumentation de l’amicale des locataires, et par un arrêt en date du 09 novembre 2017 (Cass, civ 3ème, 9 novembre 2017, n°16-22.445), et casse l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris.
Ainsi, la prescription de l’action en répétition de charges indues ne court qu’à compter du jour où le locataire a pris connaissance de la régularisation des charges.
Une décision de bon sens, dès lors qu’une simple demande de provision ne permet aucunement au locataire de s’assurer de la conformité du montant sollicité à titre de provision avec les réelles dépenses supportées par le bailleur.
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L’article 72 du décret du 20 juillet 1972 (dit « Hoguet ») prévoit notamment, l’obligation pour le titulaire d’une carte professionnelle mention « transaction sur immeubles et fonds de commerce », de tenir un registre chronologique des mandats, chacun devant être identifié par un numéro lui étant propre, et reporté sur les mandats. Quelles sont les conséquences de l’absence de respect d’un tel formalisme ?
La Cour d’appel d’Amiens a récemment eu à connaître d’un tel contentieux, dans lequel un agent immobilier sollicitait le paiement par le mandant, du montant stipulé à titre de clause pénale.
En défense, le mandant soutenait notamment l’absence du respect du formalisme imposé par l’article 72 du décret sus énoncé.
Le mandant faisait ainsi valoir que le mandat de vente du fonds de commerce ne contenait ni numéro d’enregistrement, ni date d’enregistrement.
En outre, il précise également qu’aucun exemplaire mentionnant ces informations ne lui a été délivré.
En l’espèce, l’agent immobilier soutient que le mandat dont il s’agit mentionne bien le numéro de celui-ci, ainsi que sa date.
Cela étant, la juridiction constate que le mandat présenté par l’agent immobilier, et faisant mention du numéro d’enregistrement ainsi que de la date, n’est pas celui qui a été remis entre les mains de l’acquéreur lors de sa signature.
La juridiction constate par ailleurs que l’écriture diffère entre le numéro d’enregistrement et de sa date, de celle utilisée pour les autres mentions.
À ce titre, la Cour d’Amiens prononce la nullité du mandat de vente.
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Lorsqu’un contrat conclu entre un professionnel et un consommateur (celui qui n’agit pas dans le cadre de son activité professionnelle) contient une clause pénale, celle-ci doit respecter un certain formalisme afin d’assurer la parfaite information du consommateur. Quelles sont les conséquences de l’irrespect des conditions de forme d’une clause pénale ?
L’article 1226 du Code civil définit la clause pénale comme étant celle par laquelle « une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution ». Autrement formulé, toute clause faisant supporter une charge particulière (en général le paiement d’une somme d’argent), à l’une des parties à défaut d’exécution par celle-ci de ses obligations contractuelles.
En matière de mandat de vente, tel est le cas des clauses stipulant l’empêchement pour le mandant de procéder lui-même à la vente directe de son bien sans l’intermédiaire de l’agent immobilier, ou de confier la vente à un autre agent immobilier, pour une certaine durée, sous peine d’avoir à verser au mandataire une certaine somme (généralement 10% du montant du prix de vente défini au mandat).
En matière immobilière, l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 précise qu’une telle clause doit apparaître « en caractères très apparents ».
La Cour d’appel d’Amiens, à l’occasion d’un très récent arrêt (CA Amiens, 16/01/2024 / n°21/02596), rappelle l’application de ces dispositions.
En l’espèce, un agent immobilier a sollicité le paiement de la clause pénale contenue au sein d’un mandat de vente, afin de sanctionner le comportement du mandant.
Dans le cadre de la procédure, le mandant fait valoir le fait que la clause pénale dont l’application est sollicitée ne respecterait pas les dispositions de l’article 78 du décret susvisé, et conclu en conséquence, à sa nullité.
Plus précisément, le mandant appui son argumentation sur la circonstance que si la clause dont il s’agit est bien rédigée en caractères gras et lisibles, celle-ci est « noyée au milieu d’un paragraphe intitulé « OBLIGATIONS DU MANDANT », collée sans espace à un paragraphe c) relative à la liberté de procéder à la recherche d'un acquéreur, fait état des conséquences en cas de non-respect des paragraphes A,B ou C qui pour A et B sont celles relatives aux obligations et pouvoirs du mandataire et non du mandant, de sorte qu'elle n'est pas compréhensible par le mandant et qu'elle ne remplit pas la condition exigée par les dispositions susvisées ».
Les juges de la Cour d’appel d’Amiens retiennent l’argumentation développée par le mandant de l’agent immobilier, et sanctionnent ce dernier par la nullité du mandat de vente, et partant, ne peuvent que rejeter la demande en paiement de la clause pénale.
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Le Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires a ouvert une consultation publique relative à un projet d’arrêté modifiant les seuils du diagnostic de performance énergétique pour les logements de petites surfaces.
Les statistiques sont sans appel, 34% des logements d’une surface inférieure à 30 m² font l’objet d’un DPE classé F ou G (rapport du SDES publié le 27 juillet 2022 « Etat du parc estimé au 1ᵉʳ janvier 2022 sur les résidences principales »).
Ces résultats s’expliquent notamment par une consommation d’eau chaude sanitaire ramenée au m2 plus grande pour les petits logements.
En effet, un couple fait un usage approximatif d’une même quantité d’eau chaude sanitaire qu’il soit dans un logement de 80 m² ou 30 m².
Or, les consommations d’énergie étant exprimées par unité de surface en m2, il est cohérent d’obtenir des consommations ramenées au m2 plus élevées pour les petits logements que les grandes surfaces.
On comprend ainsi que la difficulté d’obtention d’un DPE bien classé est corrélée à la superficie de ce dernier, celle-ci augmentant avant la diminution de la superficie du bien.
Rappelons l’importance de la catégorie du DPE, qui peut notamment amener le propriétaire bailleur à une interdiction de faire usage de l’indexation annuelle du loyer.
Face à cette problématique frappant les logements d’une superficie inférieure ou égale à 40 m², le Ministre de la transition écologique a pris l’initiative de soumettre un projet d’arrêté à enquête publique, portant notamment les modifications suivantes :
Une fois la consultation publique clôturée (13/03/2024), et sous réserves de nouvelles modifications, l’arrêté entrera en vigueur à compter du 1er juillet 2024 (article 5 du projet de l’arrêté).
Afin d’illustrer la distinction opérée entre les logements d’une superficie inférieure ou égale à 40 m² de ceux d’une superficie supérieure, voici les tableaux annexés au projet d’arrêté :
Pour les logements d’une superficie supérieure à 40 m² :
Pour les logements d’une superficie inférieure ou égale à 40 m² :
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La Cour de cassation s’est très récemment prononcée sur début du délai de l’action fixé par la loi à une année, qui peut être engagée par l’acquéreur d’un bien par le biais d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
L’article 1648, alinéa 2 du Code civil prévoit en matière de VEFA, que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être introduite « dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents ».
En l’espèce, une SCI a fait édifier et vendu en l’état futur d’achèvement un groupe d’immeubles comprenant trois bâtiments.
Les travaux ont été réceptionnés avec réserves par les copropriétaires. Face à l’absence de levée des réserves, le syndicat des copropriétaires assigna le promoteur aux fins d’indemnisation.
Le promoteur soutient que l’action introduite par le syndicat serait prescrite, dès qu'elle l'a été postérieurement au délai d’une année prévu par l’article 1648 alinéa 2 en matière de VEFA.
La Cour d’appel de Metz, dans un arrêt du 20 septembre 2022, fait sienne l’argumentation du promoteur en déclarant irrecevable comme prescrite, la demande du syndicat.
Le syndicat se pourvoit en cassation, en soutenant que le délai d’une année prescrit par l’article 1648 du Code civil n’aurait nullement vocation à s’appliquer « aux désordres que le vendeur s’est engagé à réparer ».
La Cour de cassation retient pour droit que :
« Le délai de forclusion n’est pas applicable à l’action qui a pour objet d’obtenir l’exécution de l’engagement pris par le vendeur d’immeuble à construire de réparer les désordres apparents qui ont fait l’objet de réserve à la réception » (Cass. civ. 3, 1er février 2024, n° 22-23.716).
Elle casse et annule, en conséquence, l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Metz.
L’expropriation pour cause d’utilité publique relève des prérogatives de puissance publique, mises au bénéfice de certaines personnes publiques (l’État, collectivités territoriales, établissements publics…). Cette prérogative a pour effet de porter gravement atteinte au droit de propriété (constitutionnellement garanti) des personnes, tant physiques que morales, ce qui explique qu’elle soit très strictement encadrée, tant dans son usage que dans ses conséquences à l’égard de la personne expropriée.
La procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique permet d’obtenir, par l’intermédiaire d’une cession forcée, le transfert au profit de la personne publique, d’un bien immobilier appartenant jusqu’alors à un tiers.
Une telle expropriation, comme son nom l’indique, ne peut intervenir que pour un motif d’intérêt public, ou la réalisation d’un objectif d’utilité publique.
L’expropriation doit être systématiquement accompagnée du versement à l’exproprié, d’une indemnité « juste et préalable ».
Autrement formulé, cette indemnité non seulement doit intervenir avant toute prise de possession du bien, mais également être juste, soit ni sous-évaluée, ni surévaluée.
Sans entrer dans le fond du contentieux de l’expropriation, particulièrement dense et complexe, l’objet du présent article est d’attirer l’attention du lecteur sur les conséquences pouvant résulter d’une édification sur un terrain non constructible, lorsqu’une autorité administrative souhaite faire usage de son pouvoir d’expropriation.
L’ARRÊT DU 25/02/2024
C’est précisément dans cette situation que s’est récemment posée à la Cour de cassation la question de savoir comment doit être déterminée la « juste indemnité », portant sur l’aliénation d’un bien immobilier, édifié sans aucun droit.
La haute juridiction rappelle qu’en application des articles L. 311-8 et L.321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, « les indemnités allouées (en matière d’expropriation) couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ».
Elle rappelle également qu’en application de sa jurisprudence, « seul peut être indemnisé le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation » (3e Civ., 3 décembre 1975, pourvoi n° 75-70.061, Bull. n° 361 ; 3e Civ., 8 juin 2010, pourvoi n° 09-15.183 ; 3e Civ., 11 janvier 2023, pourvoi n° 21-23.792).
En conséquence, et conformément aux dispositions ci-avant rappelées, ainsi qu’à la jurisprudence de la Cour établi de longue date, faute pour le propriétaire de pouvoir invoquer « un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation, la dépossession d’une construction édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible, n’ouvre pas droit à indemnisation, même si toute action en démolition est prescrite à la date de l’expropriation » (Cass, 3ème civ., 15 février 2024, n°22-16.460).
En conséquence, le propriétaire placé dans une telle situation ne percevra, à titre d’indemnité, qu’une somme correspondant à la « juste » valeur de la parcelle inconstructible, fixée au jour de l’expropriation…
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