À l’occasion d’un arrêt rendu le 12 mai 2021 (n°19-25.226), la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée sur le sort des honoraires dus à l’agent immobilier intervenu dans le cadre d’une vente immobilière, lorsque la commune a fait usage de son droit de préemption.
Dans l’affaire soumise à la Cour, les copropriétaires d’un bien immobilier ont donné mandat de vente à une agence immobilière.
Les opérations menées par l’agence immobilière ont permis la régularisation d’une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives, dont le prix d’acquisition, fixé à 425.000€, a été majoré des honoraires de l’agence d’un montant de 51.000€, dus par le bénéficiaire de la promesse (l’acquéreur).
Deux mois après la signature de la promesse unilatérale de vente, la commune du lieu de situation de l’immeuble a usé de son droit de préemption, de sorte qu’elle s’est substituée de plein droit à l’acquéreur initial.
La commune refusait de payer le montant des honoraires dus à l’agence immobilière, au motif, notamment, que l’option de la promesse unilatérale de vente n’avait pas été levée par le bénéficiaire, de sorte qu’un doute subsistait sur la concrétisation de la vente, au jour de l’exercice du droit de préemption.
La Cour d’Appel de Toulouse a suivi l’argumentation développée par la commune, pour exclure le droit à commission de l’agent immobilier, retenant que la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale n’avait pas eu lieu avant l’exercice du droit de préemption (CA Toulouse, 7 octobre 2019, n°16-04.868).
Telle n’est pas la solution retenue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
La Cour s’est notamment fondée sur l’ancien article 1134 du Code civil, l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme, ainsi que de l’article 6, I, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970, relatif à la rémunération de l’agent immobilier, afin de considérer :
« Il résulte de ces dispositions que, lorsqu’il exerce son droit, le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire incombant à l’acquéreur pressenti, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner ».
En conséquence, en cas d’exercice du droit de préemption, lorsque la charge de la commission revient à l’acquéreur, il convient de faire preuve d’une vigilance particulière quant à la mention des honoraires de l’agent et leur prise en charge par l’acquéreur, tant au sein de l’acte de vente, que de la déclaration d’intention d’aliéner.
Cet arrêt illustre la nécessité, pour les agents immobilier, de s’équiper d’outils leur assurant une pratique conforme aux dispositions règlementaires et législatives en vigueur.
Plus qu’une conformité aux règlementations en vigueur, l’application SINIMO intègre l’ensemble des clauses protégeant l’agent immobilier, et notamment son droit à honoraires.
A titre illustratif, une clause relative au droit de préemption est systématiquement insérée au sein des contrats générés sur l’application SINIMO, stipulant expressément que « le préempteur sera subrogé dans tous les droits et obligations de l’acquéreurs, y compris le paiement des honoraires du mandataire ».
La Cour de cassation s’est prononcée, par un arrêt du 16 mars 2022 (n°20-22.408), sur la mobilisation de la garantie financière accordée à un agent immobilier, pour un sinistre survenu entre la résiliation de l'ancien garant et la prise d'effet du nouveau garant.
Aux termes des articles 44 alinéas 3 et 4, et 45 alinéas 1 et 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, modifiés par le décret n°2005-1315 du 21 octobre 2005 :
En l’espèce, le 15 janvier 2016, la société Compagnie européenne de garantie et cautions (CEGC), a procédé à la publication dans un journal local d’information, aux termes de laquelle elle cessait d’accorder sa garantie financière à l’agent immobilier. Le 15 mars 2016, la société de caution mutuelle des professions immobilières et financières (SOCAF), a informé la CEGC, qu’à compter de cette date, elle accordait sa garantie financière à l’agent immobilier, y compris s’agissant des créances nées antérieurement.
Or, le 27 janvier 2017, soit entre la publication de l’avis de la CEGC et l’information de la SOCAF à la CEGC de ce qu’elle accorde sa garantie financière à l’agent immobilier, ce a été placé en liquidation judiciaire.
Tant la CEGC que la SOCAF ont déniés leur garantie aux créanciers de l’agent immobilier. La nouvelle compagnie d’assurance, la SOCAF, soutenait notamment qu’il revenait à CEGC, d’accorder sa garantie aux créanciers, dès lors que la publication du 15 janvier 2016 ne comportait pas mention du changement de garant, mais uniquement de la cessation de la garantie offerte par la CEGC.
Dans ce contexte, la question posée à la Cour de cassation, était de savoir si, lorsque la cessation de la garantie n’est pas concomitante au changement de garant, l’ancien garant, dont la garantie a cessé trois jours francs après la publication de l’avis, est tenu d’une nouvelle formalité de publication, une fois informé du changement de garant ?
La Cour de cassation considère que l’ancienne compagnie d’assurance n’était pas tenue d’effectuer une publication complémentaire relative au changement de garant, et que l’engagement pris par la nouvelle compagnie de reprendre, avec tous ses effets la garantie précédente devait recevoir application.
En matière de bail commercial, le locataire dispose de la faculté de donner congé à son bailleur à l’expiration de chaque période triennale, conformément aux dispositions de l’article L.145-4 du Code de commerce.
Cela étant, par dérogations aux dispositions précédentes, un bail commercial, conclu entre propriétaire et exploitants de résidences de tourismes classées (visées à l’article L.321-1 du Code du tourisme), sont d’une durée minimale de 9 années, laquelle n’est pas concernée par la faculté de résiliation triennale (article L.145-4-1 du Code de commerce).
Cette règle dérogatoire, fixée par l’article L.145-4-1 du Code de commerce, empêchant toute résiliation à échéance triennale en matière de résidence de tourisme, a-t-elle vocation à s’appliquer aux baux renouvelés ?
Telle est la question qu’à eu à trancher la Cour de cassation, dans un très récent arrêt du 07 septembre 2023, n°24-14.279.
La Cour de cassation retient que l’impossibilité de résiliation triennale, visant les baux relatifs aux résidences de tourisme, n’a pas vocation à s’appliquer aux baux renouvelés !
Elle poursuit, en précisant que les dispositions de l’article L.45-4, alinéa 2 et 3, relatives à la faculté de résiliation triennale, sont applicables au bail de résidence de tourisme renouvelé.
En l’espèce, la Cour en conclut que le bail existant étant renouvelé, l’exploitant de la résidence de tourisme avait valablement pu donner congé à l’échéance triennale.
En conséquence, les agents immobiliers seront, à l’avenir, bien avisés d’informer et conseiller leurs clients propriétaire d’un logement au sein d’une résidence de tourisme, de conclure un nouveau bail au terme du bail initial, afin d’éviter son renouvellement, et partant, tout risque de résiliation anticipée du bail renouvelé par l’exploitant.
L’application SINIMO accompagne depuis de nombreuses années les agents immobiliers dans la rédaction de leurs contrats, en veillant à leur conformité juridique !
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Il est primordial pour les professionnels de l’immobilier, d’avoir connaissance des aides au financement des acquisitions et des dispositifs d’optimisation fiscale, existant en matière immobilière.
Les projets de loi de finance présentent un intérêt tout particulier en ce domaine.
Le projet de loi de finance pour 2024 vient d’être publié le 27 septembre 2023, dont l’article 6 comporte 3 volets en faveur du soutien à l’accession à la propriété, par le biais d’aménagements fiscaux.
1. Prorogation du prêt à taux zéro
Dans un contexte de hausse interrompue des taux d’intérêt, le projet de loi de finance pour 2024 prévoit la prorogation, pour 4 années supplémentaires, du prêt à taux zéro, soit jusqu’au 31 décembre 2027.
Comme son nom l’indique, ce dispositif porte sur l’octroi de prêts destinés à soutenir la première accession à la propriété des ménages aux revenus modestes.
Le prêt à taux zéro est sans intérêt, gratuit, et peut porter sur une durée de 20, 22 ou 25 ans. Une période de remboursement différé d’une durée allant de 5 à 15 ans peut également s’appliquer.
La condition première d’éligibilité à l’octroi de ce prêt, est ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant le prêt.
L’ensemble des logements du parc immobilier est éligible à ce dispositif, qu’il s’agisse de logements neufs ou anciens. Les logements anciens doivent cependant se situer en zone B2 et C, nécessiter des travaux représentant au moins 25% du montant de l’opération à financer, lesquels doivent permettre de limiter la consommation énergétique annuelle du logement à 331 kWh/m2.
Enfin, un plafond de ressources doit être respecté pour bénéficier du prêt à taux zéro, lequel doit est fixé en fonction, d’une part, du nombre de personnes occupant le logement, d’autre part, de la zone dans laquelle est situé le logement à financer :
La prorogation de ce dispositif est une nouvelle importante pour les professionnels de l’immobilier, qui pourront proposer cette possibilité de financement (partielle) à leurs clients.
2. Prorogation de l’éco prêt à taux zéro
L’éco prêt à taux zéro fait pareillement l’objet d’une prorogation jusqu’au 31 décembre 2027.
A la différence du prêt à taux zéro, l’éco prêt à taux zéro permet de financer certains travaux d’amélioration de la performance énergétique globale des logements, dans une limite de 50.000€.
Ce dispositif est ouvert aux propriétaires occupant ou bailleur d’un logement construit depuis plus de 2 ans, situé en métropole ou en outre-mer.
La principale condition d’octroi de ce prêt tient à la catégorie de travaux à financer. En effet, il existe trois catégories de travaux concernées par l’éco-prêt à taux zéro, à savoir :
Ce dispositif peut être associé à l’aide « MaPrimeRénov’ », afin de financer le reste à charge des travaux.
3. Nouveau dispositif « MaPrimeAdapt ‘ ».
Au 1ᵉʳ janvier 2024, entre en vigueur le dispositif « MaPrimeAdapt’ », en faveur de l’adaptation des logements à la perte d’autonomie liée à l’âge ou au handicap pour les ménages aux revenus les plus modestes. Le montant de l’aide est plafonné à 15.000€.
Ce dispositif est ouvert aux :
Sous conditions de ressources suivantes :
Les trois dispositifs évoqués par la loi de finance pour 2024 sont susceptibles d’intéresser d’éventuels acquéreurs, et constituent dès lors un véritable argument de vente supplémentaire pour les agents immobiliers.
Le paysage de l'investissement immobilier est en constante évolution, et l'une des nouvelles majeures qui secouent le secteur est la fin annoncée du dispositif de défiscalisation PINEL. Ce programme, qui a été lancé en 2014 pour stimuler la construction de logements neufs, a été un élément clé de l'arsenal fiscal pour les investisseurs immobiliers. Dans cet article, nous examinerons les raisons de la fin du dispositif PINEL, son impact sur les professionnels de l'immobilier, et quelles alternatives se profilent à l'horizon.
Pourquoi la fin du dispositif PINEL ?
La décision de mettre fin au dispositif de défiscalisation PINEL est le résultat de plusieurs facteurs. Cette décision est notamment motivée par les constats, d'une part, que le dispositif a atteint ses objectifs de relance de la construction de logements neufs, et d'autre part, qu'au cours des années où le dispositif était en vigueur, le nombre de logements neufs construits a considérablement augmenté, contribuant ainsi à atténuer la crise du logement.
De plus, le gouvernement français a réévalué le coût fiscal associé au dispositif. Le coût de cette mesure s'est avéré significatif pour les finances publiques, et son impact sur la réduction du déficit budgétaire a été remis en question. La décision de mettre fin au dispositif PINEL peut, en conséquence, s'analyse en mesure budgétaire visant à réduire les dépenses fiscales.
Enfin, la résurgence de préoccupations politico-fiscales, quant à l'efficacité du dispositif pour répondre aux besoins réels en matière de logement, a sans doute contribué à la fin du dispositif. En effet, certains ont soutenu que le dispositif PINEL a principalement profité aux investisseurs plutôt qu'aux locataires, et que les logements construits dans le cadre du programme n'ont pas toujours été abordables pour les ménages à revenus modestes.
L'Impact sur les Professionnels de l'Immobilier
La fin du dispositif PINEL aura un impact notable sur les professionnels de l'immobilier. En particulier, les promoteurs immobiliers et les investisseurs devront réévaluer leur stratégie d'investissement.
Vers de Nouvelles Alternatives
Alors que le dispositif PINEL arrive à son terme, les professionnels de l'immobilier peuvent se tourner vers d'autres dispositifs fiscaux, tels que le dispositif DENORMANDIE, qui encourage la rénovation de biens anciens dans certaines zones. Les investisseurs pourraient, par ailleurs, se tourner vers d'autres formes d'investissement immobilier, comme l'investissement locatif classique, qui continue d'offrir des avantages fiscaux.
En conclusion, la fin du dispositif de défiscalisation PINEL, marque une nouvelle ère pour l'investissement immobilier. Les professionnels du secteur devront s'adapter à ce changement, réévaluer leurs stratégies et explorer de nouvelles opportunités. Bien que la fin du PINEL puisse être perçue comme une perte d'incitation fiscale, elle offre également l'occasion de diversifier les investissements immobiliers et de contribuer à la résolution des problèmes de logement de manière différente.
La flexibilité et la capacité d'adaptation seront les clés du succès dans ce nouveau paysage immobilier, qui bénéficiera sans doute d'un nouveau dispositif fiscal dans les années à venir, plus adapté aux besoins actuels du marché !
La Cour d'appel de Reims a récemment eu l'occasion d'apporter des précisions, sur l'obligation de contrôle de l'agent immobilier, du bon fonctionnement du système de chauffage équipant le logement et des conditions d'engagement de sa responsabilité.
Les acquéreurs d’un immeuble constatent, lors de la prise de possession des lieux, de la défaillance du système de chauffage.
Fort de ce constat, les nouveaux propriétaires de l’immeuble assignent les vendeurs pour manquement à leur obligation de délivrance conforme.
Les vendeurs invoquaient notamment le fait qu’ils avaient dûment informé l’agent immobilier de ce que la chaudière n’avait pas été utilisée durant les deux dernières années (la dernière facture d’entretien datait de 3 ans).
Dans le cadre de cette procédure, les acquéreurs ont appelé en garantie l’agent immobilier en charge de la vente, en soutenant que ce dernier avait manqué à son obligation de conseil et d’information, « en ne vérifiant pas lui-même le fonctionnement du système de chauffage avant la vente »
La juridiction de première instance a rejeté l’appel en garanti de l’agent immobilier, en retenant qu’il appartenait à l’agent immobilier de « simplement vérifier l’existence d’une installation de chauffage central sans avoir à effectuer le diagnostic concernant le chauffage et qu’en conséquence aucune défaillance dans son obligation n’était constatée ».
Les acquéreurs interjettent appel de ce jugement, en soutenant que : « l’agent immobilier, professionnel soumis à une obligation d’information et de conseil envers son client doit procéder à certaines vérifications sans se limiter aux apparences ou à ce que lui indiquait le vendeur et cas échéant, s’adjoindre le concours de tout professionnel nécessaire à ces vérifications ».
La Cour d’appel de Reims, par un arrêt du 04 juillet 2023 (n°22/01005), confirme le jugement critiqué, en excluant la responsabilité de l’agent immobilier, considérant notamment que si l’agent immobilier, en sa qualité de professionnel, est soumis à une obligation d’information et de conseil envers son client, il n’est, en revanche, nullement tenu par l’obligation de garantie du vendeur lui imposant de fournir un bien conforme au contrat.
La Cour poursuit, en retenant qu’il incombe à l’agent immobilier, uniquement de faire établir les diagnostics techniques obligatoires selon la réglementation en vigueur et visés dans le mandat, puis dans l’acte de vente, et d’alerter les vendeurs et acquéreurs des éventuels dysfonctionnements en résultant.
Enfin, la Cour rappelle que l’état du système de chauffage ne figure pas parmi les diagnostics techniques obligatoires.
En conséquence, la responsabilité de l’agent ne saurait être retenue sur ce point.
Ce faisant, la Cour rappelle que la responsabilité de l’agent immobilier reste circonscrite à l’information, aux parties à la vente, des dysfonctionnements relevés au sein des diagnostics techniques obligatoires, et uniquement ceux-ci.
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Les professionnels de l'immobilier, dans le cadre de l'exercice de leur profession, sont susceptibles de faire appel à des collaborateurs afin de développer leur clientèle.
Cela étant, le recrutement par la voie du salariat est bien souvent exclue, du fait de l'ampleur des charges sociales générées par ce statut.
Ainsi, les professionnels de l'immobilier sont contraints d'explorer d'autres pistes de collaboration, plus adaptées à leurs besoins.
Rapidement, les agences en recherche de collaborateur sont amenées à se positionner entre les deux principaux statuts non générateurs de charges sociales : l'agent commercial et l'apporteur d'affaires.
Aucune définition légale de l'apporteur d'affaires n'est donnée par la réglementation légale et réglementaire. L'apporteur d'affaires, tout comme l'agent commercial, consiste en l'apport d'un concours de manière spontanée et ponctuelle, en toute autonomie, sans directive ni contrôle de leur mandant, et exerce son activité, bien fréquemment, sous le statut de l'auto-entrepreneur, et plus rarement, sous un statut sociétal.
L'apporteur d'affaire se distingue de l'agent commercial, par le caractère spontané et ponctuel de son intervention, par l'absence de pouvoir de signature ou de négociation avec la clientèle du mandant, ainsi que par la perception des commissions, qui ne sont dues qu'à la conclusion du contrat, et non à échéance régulière (Cass. com, 27/01/2021, n°18-10.835).
À l'inverse de l'agent commercial, qui, quant à lui, dispose d'un réel pouvoir de négociation, et de signature des contrats. En effet, là où l'apporteur d'affaires se contentera de mettre en relation deux parties en vue de la conclusion d'un contrat, l'agent commercial représentera véritablement son mandant dans la négociation et la conclusion du contrat.
Outre ces distinctions concrètes entre l'apporteur d'affaire et l'agent commercial, le statut de ce dernier est strictement encadré par la loi, au sein des dispositions des articles L.134-1 à L.134-17 et R.134-1 à R.134-17 du Code de commerce.
Enfin, il convient également de prendre en considération, dans le choix de l'un ou l'autre statut, qu'un agent commercial dispose d'un droit à indemnité de rupture, dont il est impossible de déroger. Ce droit à commission est, en effet, prévu par l'article L.134-12 du Code de commerce. Toute clause contraire est réputée non écrite conformément à l'article L.134-16 du Code de commerce.
La seule situation dans laquelle ce droit à indemnité n'est pas dû est la rupture du contrat d'agent, pour faute grave de celui-ci.
Les professionnels de l'immobilier devront prendre en considération l'ensemble des spécificités évoquées au sein de cet article avant d'opter pour l'un ou l'autre de ces deux types de collaboration.
Parallèlement à l'intégration de nouveaux collaborateurs au sein de leurs agences, les professionnels de l'immobilier seront bien avisés de se démarquer, en utilisant les dernières solutions informatiques, et notamment :
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L’Autorité de la concurrence a été saisie par le ministre de l’Économie, d’une demande sur le fonctionnement du marché français de l’entremise immobilière, publié le 02 juin 2023.
L’autorité de la concurrence propose notamment l’assouplissement de certains points de la loi Hoguet.
Certaines des recommandations préconisées par l’Autorité présentent une importance toute particulière dans la pratique de la profession des professionnels de l'immobilier.
1. Liste exhaustive des prestations au sein du mandat.
La première recommandation porte sur l’instauration d’une obligation de dresser, au sein du mandat, une liste exhaustive des prestations rendues par l’agent. Cette obligation vise à détailler l’ensemble des prestations réalisées par l’agent immobilier, que celles-ci soient constitutives ou non d’une activité d’entremise immobilière. L’Autorité précise que cette obligation d’information permettra au client de négocier le taux de commission.
2. L’affichage des honoraires.
La seconde recommandation, vise l’harmonisation du formalisme d’affichage des honoraires selon qu’ils sont à la charge de l’acquéreur ou du vendeur.
Lorsque le paiement des honoraires incombe à l’acquéreur, l’annonce doit contenir le prix du bien, honoraires inclus et hors honoraires, ainsi que le montant maximum des honoraires, TTC. De plus, l’affichage du prix du bien doit respecter un certain formalisme en ce que la taille des caractères du prix du bien mentionné honoraires inclus est plus important que celle du prix du bien hors honoraires.
Lorsque le paiement des honoraires incombe au vendeur, l’annonce doit, d’une part, afficher le montant du bien sans inclure le montant des honoraires et, d’autre part, préciser que le paiement de ces honoraires est à la charge du vendeur, sans devoir toutefois afficher leurs montants.
La trame prévue en matière de paiement des honoraires par l'acquéreur devrait être rendue applicable à toutes les situations.
3. Fiche récapitulative du dossier de diagnostic technique
L’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que le dossier de diagnostic technique doit être obligatoirement annexé à la promesse de vente, ou à défaut, à l’acte authentique de vente.
Compte tenu de la complexité, du volume et de la technicité de dossier, l’Autorité préconise d’imposer l'annexion supplémentaire d’une fiche récapitulative de ce dossier (recommandation n°4).
4. Exclusion de la loi Hoguet de l’activité d’entremise immobilière.
L’autorité recommande de définir expressément la notion d’entremise immobilière au sein d’un article 1-1 de la loi Hoguet.
Cette définition permettra d’opérer une distinction entre les prestations constituant véritablement un acte d’entremise immobilier, et celles ne relevant pas de cette qualification.
L’Autorité considère notamment que les opérations consistantes en une sélection des acquéreurs ou une négociation des conditions de la vente, devraient relever de la qualification d’entremise immobilière.
De telles opérations seraient soumises à la loi Hoguet, au même titre que les agents immobiliers.
En revanche, les opérations d’estimation, de constitution d’un dossier de vente, de diffusion d’annonce, de visite des biens, ou de rédaction et de signature de l’acte de vente ne devraient pas constituer un acte d’entremise immobilière, de sorte qu’ils ne devraient pas être soumis aux dispositions de la loi Hoguet.
Ainsi, les opérations décrites ci-avant, qui ne devraient pas relever de la notion d’entremise immobilière, ne seraient plus soumises au principe de la rémunération au résultat, prévu par la loi Hoguet. Le schéma produit ci-après récapitule la délimitation préconisée des opérations d'entremise immobilière :
5. Assouplissement des règles d’aptitude professionnelle.
L’Autorité recommande sur ce point un abaissement des conditions d’aptitude professionnelle, afin, d’une part, d’alléger la condition de diplôme exigée, et d’autre part, mieux valoriser les acquis de l’expérience professionnelle.
En effet, selon l’Autorité, la détention de trois années d’études supérieures dans une spécialité économique, juridique ou commerciale ne devrait pas conditionner la délivrance de la carte professionnelle.
Concernant la validation des acquis, l’Autorité recommande d’assouplir et d’harmoniser la durée de l’expérience professionnelle mentionnée à l’article 14 du décret de 1972 à 4 ans, indépendamment le statut concerné.
L'équipe de Flashimmo vous informera en avant-première des évolutions législatives et réglementaires à venir, faisant notamment suite aux recommandations de l'Autorité de la concurrence !
La pige immobilière est en danger ! La CNIL pourrait empêcher les professionnels de l'immobilier de réaliser leur pige immobilière dans les semaines ou mois à venir. La mobilisation des agences immobilières est plus que jamais nécessaire !
Le 1ᵉʳ août 2023, la Commission Nationale Informatique et Liberté (CNIL), lance une consultation publique ouverte jusqu’au 15 octobre 2023, portant sur un projet de guide pratique relatif à la réutilisation des données publiques.
Nous en appelons à l’ensemble des acteurs du marché de l’immobilier, en les incitant fortement à répondre à l’enquête publique initiée par la CNIL, en vous rendant sur le site de la CNIL.
Des arguments tant juridiques que factuels sont exposés au sein du présent article, afin d'étayer les réponses apportées à l'enquête publique, n’hésitez pas à vous en inspirer !
La pige immobilière est directement impactée par ce projet de guide pratique, dont divers passages visent directement à exclure la base légale de l’intérêt légitime, pour les opérations consistant en la réutilisation des données publiques présentes sur des sites de petites annonces entre particuliers.
À cet égard, un bref rappel doit être effectué sur la règlementation actuelle en matière de traitement des données personnelles.
I. LA RÉGLEMENTATION ACTUELLE DU TRAITEMENT DES DONNÉES PERSONNELLES (RGPD).
Pour être licite, un traitement de données doit reposer sur l’une des « bases légales » prévues à l’article 6 du Règlement Général sur la Protection des données (RGPD).
L’activité de pige immobilière ne peut se fonder qu’exclusivement sur la base légale de l’intérêt légitime, prévue au point f de l’article 6 du RGPD :
« f) tous les cas de rediffusion de données déjà publiées ne pourront pas se fonder sur la base légale de l’intérêt légitime. Il existe effectivement une différence d’enjeux et d’impacts entre l’établissement de profils nominatifs de particuliers, sur la base d’une agrégation de toutes les données en ligne les concernant, et la « simple » rediffusion de données d’entreprises par ailleurs diffusées par des administrations dans le cadre de leurs missions légales. Pour ce type de traitements, auxquels les personnes concernées ne sauraient raisonnablement s’attendre, seul le recueil de consentements valables auprès de celles-ci devrait permettre de garantir leur licéité ».
Or, ce projet de guide pratique vise notamment, en page 14, paragraphe 5, au titre des activités n’apparaissant pas pouvoir valablement fonder un intérêt légitime au traitement des données :
« La réutilisation des coordonnées électroniques publiques par des utilisateurs de sites de petites annonces entrer particuliers à des fins de commercialisation de bases de prospection (p.ex. : auprès d’agences immobilières, s’agissant d’annonces dédiées à la location / vente de logements) ».
Les paragraphes 8 et 9 précisent que :
« Tous les cas de rediffusion de données déjà publiées ne pourront pas se fonder sur la base légale de l’intérêt légitime. Il existe effectivement une différence d’enjeux et d’impacts entre l’établissement de profils nominatifs de particuliers, sur la base d’une agrégation de toutes les données en ligne les concernant, et la « simple » rediffusion de données d’entreprises par ailleurs diffusées par des administrations dans le cadre de leurs missions légales.
Pour ce type de traitements, auxquels les personnes concernées ne sauraient raisonnablement s’attendre, seul le recueil de consentements valables auprès de celles-ci devrait permettre de garantir leur licéité ».
Il résulte du contenu de ce guide pratique que les acteurs de pige immobilière ne pourront plus fonder le traitement des données sur la base légale de l’intérêt légitime.
La CNIL explique qu’il reviendrait aux responsables de traitement des opérations visées de recueillir le consentement préalable et individuel de chaque annonceur.
Compte tenu du nombre extrêmement important d’annonces générées chaque jour, il est strictement impossible aux acteurs de la pige immobilière d’obtenir le consentement de chaque annonceur, ce dont la CNIL a parfaitement conscience. En outre, obtenir le consentement de l'annonceur induit le traitement préalable des données : en effet, comment obtenir un consentement sans entrer en contact avec l'annonceur ?
En conséquence, l’avenir du secteur de la pige immobilière, est gravement menacé par cette interprétation rigoriste et inadaptée à la réalité du marché par la CNIL de la notion d’intérêt légitime.
II. UNE LECTURE CONTESTÉE PAR LE SECTEUR DE LA PIGE IMMOBILIÈRE.
Cette position de la Commission est éminemment contestable.
1. La pige immobilière, bien loin de renforcer le démarchage commercial auprès des annonceurs, permet au contraire de fluidifier le marché, en proposant aux agences immobilières une plateforme unique recensant une part importante des annonces, dont les auteurs ne s’opposent pas à la réutilisation de leurs données.
En effet, les outils de pige immobilière, tels que PigeOnline, portent une attention toute particulière à la protection des données des annonceurs.
C’est ainsi que l’ensemble des annonces relevées font l’objet, en amont de leur publication sur le site de pige, d’un tri portant sur des mots clés tels que « agences s’abstenir », « pas d’agences » ou « démarchage ».
Il en résulte que les droits des annonceurs, sont non seulement respectés par les acteurs de la pige immobilière, mais plus encore, renforcés.
En effet, il ne fait aucun doute qu’en l’absence de tels outils, la réalité du marché immobilier s’imposera en amenant les agences immobilières à procéder à un réel démarchage commercial, auprès de chaque annonceur, fût-il opposé à toute opération de démarchage.
2. La CNIL fonde son argumentation sur la circonstance que les annonceurs ayant volontairement déposé leur annonce sur un site permettant à des particuliers de vendre directement leur bien, ils ne sauraient raisonnablement s’attendre à être démarchés par des professionnels de l'immobilier.
Ce faisant, la Commission base son argumentation sur un constat erroné en fait : à titre illustratif, la plateforme de diffusion d’annonces, Leboncoin (leader sur le marché), permet la création de compte de particuliers comme de professionnels, il est en conséquence factuellement faux de soutenir qu’il s’agirait d’un site d’annonces de particuliers à particuliers.
De surcroît, l’ensemble des agences immobilières diffusent leurs annonces sur les sites d’annonces en ligne, de sorte qu’en réalité, le marché des annonces en ligne, est majoritairement composé de professionnels, et ce, notamment dans le domaine de l’immobilier.
Les chiffres sont sans appel, la proportion des annonces de professionnels présents sur le site Leboncoin est de 88,39%, représentant 689.698 annonces au 22/09/2023 sur nombre total d’annonces de 780.286. Soit un nombre d’annonces immobilières déposées par des particuliers de 83.585 (11,61%) (données issues de la plateforme Leboncoin au 22/09/2023).
3. L’argument selon lequel les annonceurs ne s’attendraient pas raisonnablement à être contactés par des professionnels de l’immobilier, ne résiste pas davantage à l’examen de la réalité du marché.
En effet, comment expliquer, si les annonceurs ne pouvaient pas raisonnablement s’attendre à être contactés par des professionnels de l’immobilier, qu’une part importante des annonceurs fassent apparaître au sein de leurs annonces la mention « agences s’abstenir », « démarchage interdit », etc. ?
Cette seule circonstance suffit à démontrer, sans contestation possible, que les annonceurs de biens immobiliers, s’attendent plus que raisonnablement à être contacté par des professionnels de l’immobilier, puisqu’ils anticipent cette prise de contact.
Plus encore, étant établi que les annonceurs manifestent expressément leur intention de ne pas être démarché au sein de leur annonce, il est permis de supposer que les annonceurs ne faisant pas mention de leur opposition au démarchage, acceptent d’être contactés par des professionnels.
4. Enfin, la notion même de démarchage commercial employé par la CNIL pour désigner l’activité de pige immobilière est contestée.
En effet, l’objet principal de la pige immobilière ne consiste nullement en un quelconque démarchage commercial, mais bien au contraire, offre une protection supplémentaire aux annonceurs contre la pratique du démarchage commercial.
Cela s’évince de l’utilisation faite par les acteurs de l’immobilier des solutions de pige immobilière, lesquels permettent d’offrir une cartographie référençant des annonces des biens immobiliers actuellement sur le marché.
Partant, les agences immobilières utilisatrices de ces logiciels, agissant bien souvent dans le cadre d’un mandat de recherche immobilier conclu en amont, ne prennent pas contact avec les annonceurs aux fins de leur proposer leur service d’entremise, mais au contraire, vont présenter à leur mandant les biens en vente et correspondant à leurs critères de recherche.
Il s’évince de ce constat, que bien loin de consister en un simple outil de démarchage commercial, les outils de pige immobilière permettent, bien au contraire, de parvenir à la concrétisation de l’objectif de vente du bien publié.
En conséquence, non seulement, les outils de pige immobilière, tels PigeOnline, ne sont générateurs d’aucun démarchage commercial pour l’annonceur, mais surtout, lui procurent une visibilité supplémentaire dans le cadre de son objectif de vente (et ce, sans aucun coût).
Nous en appelons à l’ensemble des acteurs du marché de l’immobilier, en les incitant fortement à répondre à l’enquête publique initiée par la CNIL, en vous rendant directement sur le site internet de la CNIL.
N’hésitez pas à vous inspirer des arguments développés au sein de cet article pour exprimer votre opposition à l’analyse restrictive de la CNIL, qui aboutira, in fine, à la suppression pure et simple des outils de pige immobilière.
Modification des mentions obligatoires des baux à usage d’habitation à compter du 1er janvier 2024 ! Mettez vos contrats de location en conformité.
Le décret n°2023-796 du 18 août 2023 et publié au Journal Officiel le 20 août 2023 introduit une nouvelle étape dans la lutte contre les logements énergivores.
Ce décret prévoit en substance, la modification du décret n° 2015/587 du 29 mai 2015, relatif aux contrats types de location de logements à usage de résidence principale.
Plus précisément, l’article 5 du décret publié le 20 août dernier modifie l’une des mentions obligatoires du contrat type de location de logement à usage de résidence principale. Il s’agit du dernier paragraphe du titre consacré à la « consistance du logement ».
Ainsi, à compter du 1er janvier 2024, les contrats de location de logements à usage d’habitation devront expressément contenir le paragraphe suivant :
« Rappel : un logement décent doit respecter les critères minimaux de performance suivants :
- a) En France métropolitaine :
- A compter du 1er janvier 2025, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe F du DPE ;
- A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe E du DPE ;
- A compter du 1er janvier 2034, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe D du DPE.
- b) En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte :
- A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe F du DPE ;
- A compter du 1er janvier 2031, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe E du DPE.
La consommation d'énergie finale et le niveau de performance du logement sont déterminés selon la méthode du diagnostic de performance énergétique mentionné à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation »
En lieu et place du paragraphe actuel : « Le cas échéant, la consommation énergétique du logement, déterminée selon la méthode du diagnostic de performance énergétique mentionné à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation, ne doit pas excéder, à compter du 1er janvier 2028, le seuil fixé au I de l'article L. 173-2 du même code (5 bis). »
Ainsi, indépendamment de la note attribuée au logement, les baux portant sur la location de logements à usage d’habitation, nu ou meublé, conclus à compter du 1er janvier 2024 devront mentionner le calendrier d’évolution des exigences relatives au DPE.
Cette nouvelle mention sera susceptible d’informer les preneurs des biens, du passage de leur logement d’un niveau du DPE à un autre, et partant, pourra les amener à faire valoir la réalisation de travaux ou une baisse de loyer auprès de leur propriétaire.
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