Les relations bailleurs / locataires sont dans bien des cas, conflictuels. Lorsque le locataire est défaillant, il est laborieux pour le propriétaire d'obtenir son expulsion. Mais qu'en est-il dans la situation inverse, à savoir, lorsque le bailleur est défaillant dans son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux loués au locataires ? De quels recours dispose le locataire ? Peut-il cesser le paiement des loyers ? Par un récent arrêt du 06 juillet 2023, la chambre civile de la Cour de cassation a précisé les conditions requises à l'arrêt du paiement des loyers par le preneur d'un local à usage commercial.
LES FAITS ET LA POSITION DE LA COUR D'APPEL
Le 16 août 2017, au motif de divers manquements aux obligations contractuelles de la locataire, le bailleur l'a assignée en résiliation du bail, expulsion ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation.
La locataire invoque l'exception d'inexécution pour justifier l'arrêt du versement des loyers, en se fondant sur l'inexécution du bailleur dans son obligation de délivrance du local commercial, et ce, à raison d'infiltrations d'eau. La locataire sollicite, à titre reconventionnel, l'autorisation de procéder à la consignation des loyers jusqu'à la réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux.
La Cour d'Appel de Douai, dans son arrêt du 10 mars 2022, rejette les demandes de la locataire, aux motifs notamment : "Que le non-respect de ses obligations par le bailleur ne dispense le locataire de remplir les siennes que lorsque ce manquement rend impossible la jouissance des lieux loués".
Elle considère, en effet, que le bailleur a refusé de laisser réaliser les travaux par la copropriété, nécessaires à la réparation de la fuite, et que partant, le propriétaire, avait manqué à une obligation essentielle du bail, à savoir, de procéder aux réparations exigées par l'état des lieux, et de garantir la jouissance d'un local conforme à celui loué.
L'ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION
Le bailleur se pourvoit en Cassation, en invoquant, notamment, que le manquement du bailleur à ses obligations ne rendait pas impossible la jouissance des lieux, et que partant, la Cour d'Appel aurait violé l'article 1728 du Code civil (dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 16 février 2016).
La Cour de cassation fait sienne l'argumentation du bailleur, en considérant "Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, la cour d'appel à privé sa décision de base légale".
Par cet important arrêt, la Cour de cassation rappelle que pour justifier la suspension par le preneur d'un local commercial ses obligations, ce dernier doit rapporter la preuve que les manquements du bailleur ont rendus les locaux loués impropres à l'usage auquel ils étaient destinés. Autrement formulé, l'activité exercée au sein du fonds ainsi loué, initialement prévu au bail, ne doit plus être possible.
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La première chambre civile de la Cour de cassation, a eu l’occasion de préciser l’application des dispositions issues du Code de la consommation, au mandat de cession d’un fonds de commerce, confié à un agent immobilier par le propriétaire dudit fonds, en sa qualité de personne physique (Cass, civ 1ʳᵉ, 09/07/2015, n°14-17.051)
Une fois la cession du fonds réalisée, l’ancien propriétaire refuse de verser à l’agent immobilier le montant de la commission stipulée au mandat.
Au soutien de sa demande en nullité du mandat de vente, le cédant argue, notamment, de ce que dernier violerait les dispositions d’ordre public (auxquelles il est impossible de déroger) des articles L.121-23 à L.121-25 du Code de la consommation (dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 14 mars 2016).
L’agent immobilier soutenait, à l’inverse, que conformément à l’article L.121-22, 4°, les dispositions des articles L.121-23 à L.121-25 du Code de la consommation (dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 14 mars 2016), n’étaient pas applicables aux ventes et prestations de service « lorsqu’elles ont un rapport direct avec les activités exercées … »
La Cour de cassation tranche, en rejetant le bénéfice de l’application des dispositions issues du Code de la consommation au motif que :
« Pour un commerçant, la vente de son fonds de commerce est en rapport direct avec son activité, de sorte que l’opération est exclue du champ d’application de l’article L.121-22 du Code de la consommation ».
Cet arrêt, rendu sous l’empire de l’ancienne rédaction du Code de la consommation, dispose toujours d’une portée extrêmement importante, notamment au regard des dispositions de l’actuel article L.221-3 du Code de la consommation, qui prévoit que sont applicables aux relations entre deux professionnels, les dispositions relatives :
Ces dispositions sont applicables aux relations entre professionnels, aux conditions suivantes :
On constate que la condition tenant à ce que l’objet du contrat n’entre pas dans le champ de l’activité principale du professionnel est toujours présente, et qu’elle a été complétée par deux autres conditions, rendant d’autant plus compliqué l’application des dispositions protectrices du Code de la consommation aux relations entre professionnels.
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La chambre civile de la Cour d’appel d’Agen a récemment eu à se prononcer sur l’engagement de la responsabilité d’un agent immobilier, fondé à titre principal sur une complicité de dol avec le vendeur, et à titre subsidiaire, sur un manquement à son obligation d’information et de conseil.
Selon acte authentique de vente, datée du 26 juin 2017, un ensemble immobilier comprenant trois logements loués, a été vendu, par l’intermédiaire d’une agence immobilière.
Trois mois plus tard, l’acquéreur a notifié au vendeur la présence vices cachés, qui, s’il les avait connus, l’aurait conduit à ne pas acquérir le bien, ou à en donner un moindre prix, et a sollicité, en conséquence, la prise en charge de l’ensemble des réparations par le vendeur.
Face au refus de prise en charge du vendeur, l’acquéreur a assigné le vendeur en nullité de la vente, restitution du prix de vente, et réparation du préjudice moral, lequel acquéreur a appelé en cause l’agence immobilière.
Par jugement du 11 mai 2022, le tribunal judiciaire d’Agen, rejette les demandes formées à l’encontre du vendeur, et condamne l’agent immobilier au paiement d’une somme de 139.646€, au motif que :
« L’agence n’aurait pas mis en garde l’acquéreur sur l’état de l’immeuble, et a publié une annonce relative à un immeuble « en bon état, elle a engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de l’acquéreur, le préjudice en résultant est la perte de chance de ne pas avoir acquis l’immeuble ».
L’agence immobilière interjette appel de ce jugement.
La Cour d’Appel d’Agen se prononce dans un arrêt du 20 septembre 2023 (n°22/00505), en rappelant préalablement que l’agent immobilier, « en sa qualité de professionnel, est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil, non seulement vis-à-vis de son mandant, mais à l’égard de toutes les parties à l’acte conclu par son entremise. Il s’agit d’une obligation de moyen ».
Elle poursuit en précisant que l’agent immobilier doit, à ce titre, d’une part, veiller à la réunion de l’ensemble des conditions nécessaires à l’efficacité juridique des actes auxquels il prête son concours, d’autre part, vérifier que l’immeuble qu’il propose à la vente est adapté à l’usage annoncé par le vendeur et à celui auquel l’acheteur le destine.
Après avoir rappelé les obligations de l’agent immobilier et leur étendue, la Cour constate, que plusieurs visites de l’immeuble ont été effectuées par l’acquéreur, que l’expert mandaté dans le cadre de la procédure judiciaire souligne notamment que l’humidité dont l’immeuble était affecté était visible à l’œil nu, et que le ruissellement relevé est visible de tous, même par un profane, de sorte que la venderesse n’a procédé à aucuns travaux ayant pour finalité de dissimuler l’humidité.
Elle en déduit que l’agent immobilier, n’avait en conséquence pas à attirer l’attention de l’acquéreur sur l'état de l’immeuble, qu’il pouvait constater par ses propres moyens.
La Cour d’Appel infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Agen, et exclut la responsabilité de l’agent immobilier, en retenant la négligence de l’acquéreur comme seule et exclusive cause des dommages invoqués.
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À l’occasion d’un arrêt rendu le 12 mai 2021 (n°19-25.226), la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée sur le sort des honoraires dus à l’agent immobilier intervenu dans le cadre d’une vente immobilière, lorsque la commune a fait usage de son droit de préemption.
Dans l’affaire soumise à la Cour, les copropriétaires d’un bien immobilier ont donné mandat de vente à une agence immobilière.
Les opérations menées par l’agence immobilière ont permis la régularisation d’une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives, dont le prix d’acquisition, fixé à 425.000€, a été majoré des honoraires de l’agence d’un montant de 51.000€, dus par le bénéficiaire de la promesse (l’acquéreur).
Deux mois après la signature de la promesse unilatérale de vente, la commune du lieu de situation de l’immeuble a usé de son droit de préemption, de sorte qu’elle s’est substituée de plein droit à l’acquéreur initial.
La commune refusait de payer le montant des honoraires dus à l’agence immobilière, au motif, notamment, que l’option de la promesse unilatérale de vente n’avait pas été levée par le bénéficiaire, de sorte qu’un doute subsistait sur la concrétisation de la vente, au jour de l’exercice du droit de préemption.
La Cour d’Appel de Toulouse a suivi l’argumentation développée par la commune, pour exclure le droit à commission de l’agent immobilier, retenant que la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale n’avait pas eu lieu avant l’exercice du droit de préemption (CA Toulouse, 7 octobre 2019, n°16-04.868).
Telle n’est pas la solution retenue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
La Cour s’est notamment fondée sur l’ancien article 1134 du Code civil, l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme, ainsi que de l’article 6, I, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970, relatif à la rémunération de l’agent immobilier, afin de considérer :
« Il résulte de ces dispositions que, lorsqu’il exerce son droit, le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire incombant à l’acquéreur pressenti, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner ».
En conséquence, en cas d’exercice du droit de préemption, lorsque la charge de la commission revient à l’acquéreur, il convient de faire preuve d’une vigilance particulière quant à la mention des honoraires de l’agent et leur prise en charge par l’acquéreur, tant au sein de l’acte de vente, que de la déclaration d’intention d’aliéner.
Cet arrêt illustre la nécessité, pour les agents immobilier, de s’équiper d’outils leur assurant une pratique conforme aux dispositions règlementaires et législatives en vigueur.
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La Cour de cassation s’est prononcée, par un arrêt du 16 mars 2022 (n°20-22.408), sur la mobilisation de la garantie financière accordée à un agent immobilier, pour un sinistre survenu entre la résiliation de l'ancien garant et la prise d'effet du nouveau garant.
Aux termes des articles 44 alinéas 3 et 4, et 45 alinéas 1 et 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, modifiés par le décret n°2005-1315 du 21 octobre 2005 :
En l’espèce, le 15 janvier 2016, la société Compagnie européenne de garantie et cautions (CEGC), a procédé à la publication dans un journal local d’information, aux termes de laquelle elle cessait d’accorder sa garantie financière à l’agent immobilier. Le 15 mars 2016, la société de caution mutuelle des professions immobilières et financières (SOCAF), a informé la CEGC, qu’à compter de cette date, elle accordait sa garantie financière à l’agent immobilier, y compris s’agissant des créances nées antérieurement.
Or, le 27 janvier 2017, soit entre la publication de l’avis de la CEGC et l’information de la SOCAF à la CEGC de ce qu’elle accorde sa garantie financière à l’agent immobilier, ce a été placé en liquidation judiciaire.
Tant la CEGC que la SOCAF ont déniés leur garantie aux créanciers de l’agent immobilier. La nouvelle compagnie d’assurance, la SOCAF, soutenait notamment qu’il revenait à CEGC, d’accorder sa garantie aux créanciers, dès lors que la publication du 15 janvier 2016 ne comportait pas mention du changement de garant, mais uniquement de la cessation de la garantie offerte par la CEGC.
Dans ce contexte, la question posée à la Cour de cassation, était de savoir si, lorsque la cessation de la garantie n’est pas concomitante au changement de garant, l’ancien garant, dont la garantie a cessé trois jours francs après la publication de l’avis, est tenu d’une nouvelle formalité de publication, une fois informé du changement de garant ?
La Cour de cassation considère que l’ancienne compagnie d’assurance n’était pas tenue d’effectuer une publication complémentaire relative au changement de garant, et que l’engagement pris par la nouvelle compagnie de reprendre, avec tous ses effets la garantie précédente devait recevoir application.
En matière de bail commercial, le locataire dispose de la faculté de donner congé à son bailleur à l’expiration de chaque période triennale, conformément aux dispositions de l’article L.145-4 du Code de commerce.
Cela étant, par dérogations aux dispositions précédentes, un bail commercial, conclu entre propriétaire et exploitants de résidences de tourismes classées (visées à l’article L.321-1 du Code du tourisme), sont d’une durée minimale de 9 années, laquelle n’est pas concernée par la faculté de résiliation triennale (article L.145-4-1 du Code de commerce).
Cette règle dérogatoire, fixée par l’article L.145-4-1 du Code de commerce, empêchant toute résiliation à échéance triennale en matière de résidence de tourisme, a-t-elle vocation à s’appliquer aux baux renouvelés ?
Telle est la question qu’à eu à trancher la Cour de cassation, dans un très récent arrêt du 07 septembre 2023, n°24-14.279.
La Cour de cassation retient que l’impossibilité de résiliation triennale, visant les baux relatifs aux résidences de tourisme, n’a pas vocation à s’appliquer aux baux renouvelés !
Elle poursuit, en précisant que les dispositions de l’article L.45-4, alinéa 2 et 3, relatives à la faculté de résiliation triennale, sont applicables au bail de résidence de tourisme renouvelé.
En l’espèce, la Cour en conclut que le bail existant étant renouvelé, l’exploitant de la résidence de tourisme avait valablement pu donner congé à l’échéance triennale.
En conséquence, les agents immobiliers seront, à l’avenir, bien avisés d’informer et conseiller leurs clients propriétaire d’un logement au sein d’une résidence de tourisme, de conclure un nouveau bail au terme du bail initial, afin d’éviter son renouvellement, et partant, tout risque de résiliation anticipée du bail renouvelé par l’exploitant.
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Il est primordial pour les professionnels de l’immobilier, d’avoir connaissance des aides au financement des acquisitions et des dispositifs d’optimisation fiscale, existant en matière immobilière.
Les projets de loi de finance présentent un intérêt tout particulier en ce domaine.
Le projet de loi de finance pour 2024 vient d’être publié le 27 septembre 2023, dont l’article 6 comporte 3 volets en faveur du soutien à l’accession à la propriété, par le biais d’aménagements fiscaux.
1. Prorogation du prêt à taux zéro
Dans un contexte de hausse interrompue des taux d’intérêt, le projet de loi de finance pour 2024 prévoit la prorogation, pour 4 années supplémentaires, du prêt à taux zéro, soit jusqu’au 31 décembre 2027.
Comme son nom l’indique, ce dispositif porte sur l’octroi de prêts destinés à soutenir la première accession à la propriété des ménages aux revenus modestes.
Le prêt à taux zéro est sans intérêt, gratuit, et peut porter sur une durée de 20, 22 ou 25 ans. Une période de remboursement différé d’une durée allant de 5 à 15 ans peut également s’appliquer.
La condition première d’éligibilité à l’octroi de ce prêt, est ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant le prêt.
L’ensemble des logements du parc immobilier est éligible à ce dispositif, qu’il s’agisse de logements neufs ou anciens. Les logements anciens doivent cependant se situer en zone B2 et C, nécessiter des travaux représentant au moins 25% du montant de l’opération à financer, lesquels doivent permettre de limiter la consommation énergétique annuelle du logement à 331 kWh/m2.
Enfin, un plafond de ressources doit être respecté pour bénéficier du prêt à taux zéro, lequel doit est fixé en fonction, d’une part, du nombre de personnes occupant le logement, d’autre part, de la zone dans laquelle est situé le logement à financer :
La prorogation de ce dispositif est une nouvelle importante pour les professionnels de l’immobilier, qui pourront proposer cette possibilité de financement (partielle) à leurs clients.
2. Prorogation de l’éco prêt à taux zéro
L’éco prêt à taux zéro fait pareillement l’objet d’une prorogation jusqu’au 31 décembre 2027.
A la différence du prêt à taux zéro, l’éco prêt à taux zéro permet de financer certains travaux d’amélioration de la performance énergétique globale des logements, dans une limite de 50.000€.
Ce dispositif est ouvert aux propriétaires occupant ou bailleur d’un logement construit depuis plus de 2 ans, situé en métropole ou en outre-mer.
La principale condition d’octroi de ce prêt tient à la catégorie de travaux à financer. En effet, il existe trois catégories de travaux concernées par l’éco-prêt à taux zéro, à savoir :
Ce dispositif peut être associé à l’aide « MaPrimeRénov’ », afin de financer le reste à charge des travaux.
3. Nouveau dispositif « MaPrimeAdapt ‘ ».
Au 1ᵉʳ janvier 2024, entre en vigueur le dispositif « MaPrimeAdapt’ », en faveur de l’adaptation des logements à la perte d’autonomie liée à l’âge ou au handicap pour les ménages aux revenus les plus modestes. Le montant de l’aide est plafonné à 15.000€.
Ce dispositif est ouvert aux :
Sous conditions de ressources suivantes :
Les trois dispositifs évoqués par la loi de finance pour 2024 sont susceptibles d’intéresser d’éventuels acquéreurs, et constituent dès lors un véritable argument de vente supplémentaire pour les agents immobiliers.
Le paysage de l'investissement immobilier est en constante évolution, et l'une des nouvelles majeures qui secouent le secteur est la fin annoncée du dispositif de défiscalisation PINEL. Ce programme, qui a été lancé en 2014 pour stimuler la construction de logements neufs, a été un élément clé de l'arsenal fiscal pour les investisseurs immobiliers. Dans cet article, nous examinerons les raisons de la fin du dispositif PINEL, son impact sur les professionnels de l'immobilier, et quelles alternatives se profilent à l'horizon.
Pourquoi la fin du dispositif PINEL ?
La décision de mettre fin au dispositif de défiscalisation PINEL est le résultat de plusieurs facteurs. Cette décision est notamment motivée par les constats, d'une part, que le dispositif a atteint ses objectifs de relance de la construction de logements neufs, et d'autre part, qu'au cours des années où le dispositif était en vigueur, le nombre de logements neufs construits a considérablement augmenté, contribuant ainsi à atténuer la crise du logement.
De plus, le gouvernement français a réévalué le coût fiscal associé au dispositif. Le coût de cette mesure s'est avéré significatif pour les finances publiques, et son impact sur la réduction du déficit budgétaire a été remis en question. La décision de mettre fin au dispositif PINEL peut, en conséquence, s'analyse en mesure budgétaire visant à réduire les dépenses fiscales.
Enfin, la résurgence de préoccupations politico-fiscales, quant à l'efficacité du dispositif pour répondre aux besoins réels en matière de logement, a sans doute contribué à la fin du dispositif. En effet, certains ont soutenu que le dispositif PINEL a principalement profité aux investisseurs plutôt qu'aux locataires, et que les logements construits dans le cadre du programme n'ont pas toujours été abordables pour les ménages à revenus modestes.
L'Impact sur les Professionnels de l'Immobilier
La fin du dispositif PINEL aura un impact notable sur les professionnels de l'immobilier. En particulier, les promoteurs immobiliers et les investisseurs devront réévaluer leur stratégie d'investissement.
Vers de Nouvelles Alternatives
Alors que le dispositif PINEL arrive à son terme, les professionnels de l'immobilier peuvent se tourner vers d'autres dispositifs fiscaux, tels que le dispositif DENORMANDIE, qui encourage la rénovation de biens anciens dans certaines zones. Les investisseurs pourraient, par ailleurs, se tourner vers d'autres formes d'investissement immobilier, comme l'investissement locatif classique, qui continue d'offrir des avantages fiscaux.
En conclusion, la fin du dispositif de défiscalisation PINEL, marque une nouvelle ère pour l'investissement immobilier. Les professionnels du secteur devront s'adapter à ce changement, réévaluer leurs stratégies et explorer de nouvelles opportunités. Bien que la fin du PINEL puisse être perçue comme une perte d'incitation fiscale, elle offre également l'occasion de diversifier les investissements immobiliers et de contribuer à la résolution des problèmes de logement de manière différente.
La flexibilité et la capacité d'adaptation seront les clés du succès dans ce nouveau paysage immobilier, qui bénéficiera sans doute d'un nouveau dispositif fiscal dans les années à venir, plus adapté aux besoins actuels du marché !
La Cour d'appel de Reims a récemment eu l'occasion d'apporter des précisions, sur l'obligation de contrôle de l'agent immobilier, du bon fonctionnement du système de chauffage équipant le logement et des conditions d'engagement de sa responsabilité.
Les acquéreurs d’un immeuble constatent, lors de la prise de possession des lieux, de la défaillance du système de chauffage.
Fort de ce constat, les nouveaux propriétaires de l’immeuble assignent les vendeurs pour manquement à leur obligation de délivrance conforme.
Les vendeurs invoquaient notamment le fait qu’ils avaient dûment informé l’agent immobilier de ce que la chaudière n’avait pas été utilisée durant les deux dernières années (la dernière facture d’entretien datait de 3 ans).
Dans le cadre de cette procédure, les acquéreurs ont appelé en garantie l’agent immobilier en charge de la vente, en soutenant que ce dernier avait manqué à son obligation de conseil et d’information, « en ne vérifiant pas lui-même le fonctionnement du système de chauffage avant la vente »
La juridiction de première instance a rejeté l’appel en garanti de l’agent immobilier, en retenant qu’il appartenait à l’agent immobilier de « simplement vérifier l’existence d’une installation de chauffage central sans avoir à effectuer le diagnostic concernant le chauffage et qu’en conséquence aucune défaillance dans son obligation n’était constatée ».
Les acquéreurs interjettent appel de ce jugement, en soutenant que : « l’agent immobilier, professionnel soumis à une obligation d’information et de conseil envers son client doit procéder à certaines vérifications sans se limiter aux apparences ou à ce que lui indiquait le vendeur et cas échéant, s’adjoindre le concours de tout professionnel nécessaire à ces vérifications ».
La Cour d’appel de Reims, par un arrêt du 04 juillet 2023 (n°22/01005), confirme le jugement critiqué, en excluant la responsabilité de l’agent immobilier, considérant notamment que si l’agent immobilier, en sa qualité de professionnel, est soumis à une obligation d’information et de conseil envers son client, il n’est, en revanche, nullement tenu par l’obligation de garantie du vendeur lui imposant de fournir un bien conforme au contrat.
La Cour poursuit, en retenant qu’il incombe à l’agent immobilier, uniquement de faire établir les diagnostics techniques obligatoires selon la réglementation en vigueur et visés dans le mandat, puis dans l’acte de vente, et d’alerter les vendeurs et acquéreurs des éventuels dysfonctionnements en résultant.
Enfin, la Cour rappelle que l’état du système de chauffage ne figure pas parmi les diagnostics techniques obligatoires.
En conséquence, la responsabilité de l’agent ne saurait être retenue sur ce point.
Ce faisant, la Cour rappelle que la responsabilité de l’agent immobilier reste circonscrite à l’information, aux parties à la vente, des dysfonctionnements relevés au sein des diagnostics techniques obligatoires, et uniquement ceux-ci.
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