Passionnée par l'immobilier et chargée de communication depuis des années
Après les records enregistrés en 2021 et tout au long de l’année 2022, il semble qu’un net ralentissement des prix à l’achat dans l’immobilier soit en train de s’amorcer en ce début de l’année 2023. Ralentissement que l’ensemble des acteurs et des professionnels du secteur, professionnels de l’immobilier et agents immobiliers, scrutent attentivement. Ce retournement de situation s’observe un peu partout sur la totalité du territoire et même les grandes métropoles urbaines ne sont pas épargnées. En effet, que ce soit à Lyon, à Toulouse, à Bordeaux voire même à Paris, si le volume de ventes parait se maintenir, la tendance à une négociation des prix à la baisse semble devenir coutumière auprès des acheteurs potentiels. Les professionnels de l’immobilier sont de fait partagés entre optimisme et prudence et ils tentent d’analyser ce renversement d’après plusieurs facteurs concomitants.
2021 et 2022 ont été marquées, suite aux perturbations liées à la crise du COVID, par le besoin qu’ont ressenti de plus en plus les urbains de quitter les grandes métropoles au profit des villes moyennes et des zones rurales. Ce besoin d’espace, rendu possible notamment par la généralisation du télétravail, a nettement profité au secteur de l’immobilier dans les zones concernées et les agents immobiliers et plus largement l’ensemble des professionnels de l’immobilier ont constaté une embellie du secteur dans les territoires, favorisée en outre par une meilleure accessibilité financière et des prix plus raisonnables à la campagne.
En 2023, cette tendance devrait se poursuivre malgré un relatif ralentissement. Plusieurs acteurs du secteur de l’immobilier prévoient ainsi une croissance générale des prix sur l’ensemble du territoire aux alentours de 3%.
Néanmoins, celle-ci cache des disparités notables selon les zones géographiques concernées.
En effet, si la campagne, et les petites villes, voire les villes moyennes, tirent leur épingle du jeu, les prix dans les grandes métropoles marquent le pas et l’on s’attend même à un recul entre 1 et 3% dans des villes telles que Lille, Toulouse, Lyon, Bordeaux et Nantes.
Les prix pourraient même en 2023 baisser significativement dans la capitale pour ramener le prix au mètre carré proche de la barre symbolique des 10 000/m2 en moyenne.
L’un des premiers facteurs de la baisse des prix dans le secteur de l’immobilier découle des rigidités récentes enregistrées dans l’accès au crédit. Les changements, imposés pour certains, dans le secteur financier et bancaire ont entrainé des conséquences contraignantes pour les emprunteurs et potentiels futurs acheteurs dans l’immobilier.
Après une période faste durant laquelle les taux d’emprunt restaient extrêmement faibles, la tendance est nettement revenue à la hausse. À cet état de fait vient s’ajouter un blocage du taux d’usure imposé par la banque de France qui ne manque pas de restreindre l’octroi de crédits aux ménages, au point que certaines banques regimbent à prêter. Certains observateurs considèrent ainsi qu’en moyenne un dossier sur deux serait actuellement refusé.
Toutefois, d’autres considèrent que cette situation devrait se stabiliser dans l’été.
Un autre paramètre qui demande à être pris en considération, est le retour des certains néoruraux vers les plus grandes villes. Certes, le besoin d’espace durant les périodes de confinement liées au COVID a entraîné un déplacement des acheteurs vers des zones, rurales en majorité, où le rapport coût/superficie d’un bien immobilier s’avérait très favorable.
Néanmoins, les réalités d’une vie de famille dans ce contexte se sont imposées. Manque d’accès aux services publics ou au secteur médical, distances accrues pour le moindre déplacement du quotidien conjugués à l’inflation croissante et notamment à l’augmentation des prix de l’énergie (chauffage, éclairage et carburants) ont eu raison de la patience de ceux qui avaient cru trouver leur coin de paradis à moindre coût en pleine campagne.
Il relève ainsi de cet ensemble de facteurs que l'année 2023 s'annonce bel et bien comme une année de bouleversements dans le secteur de l'immobilier.
Le confinement a changé la donne avec l’explosion du télétravail qu’il a engendré. Il est maintenant possible de travailler de chez soi mais l’on peut, au bout d’un moment, manquer d’air. Pour combler ce besoin, une ville a choisi de rendre obligatoire la présence d’espaces extérieurs dans ses nouvelles constructions. Balcons, loggias ou terrasse : impossible de bâtir de nouveaux logements sans ces éléments. Mais quelle ville a décidé de les rendre obligatoires ?
C’est la métropole de Rennes qui a imposé cette mesure inédite en France.
Cette ville, connue sous le surnom de la « ville archipel », est réputée pour son audace en termes d’urbanisme et le prouve une fois de plus.
Depuis mi-janvier, les nouveaux logements rennais auront l’obligation de se doter d’un espace extérieur privatif de 4 mètres carrés. Cette mesure concerne les immeubles, mais aussi les résidences pour personnages âgées et pour étudiants. Chacun doit pouvoir jouir d’un espace extérieur. C’est dans cet esprit que le Plan local d’urbanisme a été modifié pour pouvoir proposer ce que le sociologue Jean Viard appelle le « droit au soleil ».
Cette mesure répond donc à un nouveau besoin né avec le télétravail que les agents immobiliers connaissent bien. Leurs clients réclament des logements qui accueillent des bureaux, mais aussi des balcons ou des terrasses pour décompresser après avoir travaillé toute la journée chez soi.
Une autre raison est également à l’origine de cette décision : le vieillissement de la population.
Avec l’accroissement du nombre de seniors, un espace extérieur devient nécessaire pour leur permettre d’aller dehors même lorsque leur mobilité est réduite.
Cet espace supplémentaire s’accompagne, logiquement, d’une hausse des prix de construction. Pour que les promoteurs ne dépassent pas leur budget, des optimisations seront faites ailleurs, dans les couloirs par exemple.
L’une des contraintes, pour les professionnels, réside également dans l’installation d’espaces extérieurs dans les résidences étudiantes qui proposent des logements plus petits. Heureusement, dans le cas où un extérieur privatif ne peut vraiment pas être construit, la loi prévoit une contrepartie : un aménagement commun pour tous les résidents.
Les agents immobiliers, eux, pourront combler les attentes de leurs clients qui réclament, depuis le confinement, quasiment tous un espace extérieur. Il y aura donc une réelle plus-value pour les appartements. Cette mesure risque d’entraîner, dans le même temps, une hausse des prix d’achat des logements neufs. Cependant, dans un contexte de croissance démographique, 65 000 logements sont en effet prévus, les professionnels de l’immobilier seront à même de proposer des logements attrayants à même de satisfaire les futurs propriétaires.
Après la hausse des taux d’intérêts enregistrée vers la fin de l’année 2022, entraînant de fait une baisse du pouvoir d’achat des emprunteurs, la possibilité d’une baisse des prix fait consensus dans le milieu de l’immobilier. En effet, après qu’un pic a été atteint durant l’été 2022, la plupart des acteurs du marché s’accordent à dire qu’une révision à la baisse des prix de vente de la pierre est devenue nécessaire. De fait, certains indicateurs sont éloquents sur ce point et par exemple, le Conseil Supérieur du Notariat (CSN) indique qu’en septembre dernier, le nombre de transactions enregistrait un repli de 6%, pour atteindre 1,13 million.
Sur cette base, plusieurs considèrent que la baisse pourrait se situer en 2023 entre -5% et -7%.
L’état du marché immobilier, si l’on s’en réfère aux observations du second semestre de l’année 2022, se caractérise par un ralentissement quant à la hausse des prix mais également quant au volume de transactions.
Cet état de fait est particulièrement notable dans le créneau de l’immobilier ancien. Le réseau Century 21 France relevait ainsi sur cette même période un fléchissement des prix à la baisse et prédisait déjà sa poursuite pour l’année 2023.
Malgré cela, le marché de l’immobilier conserve un réel dynamisme et le volume des ventes se maintient à un niveau relativement élevé, enregistrant plus d’un million de transactions l'an passé.
Toutefois, une stabilisation des taux de crédits ne semble pas envisagée avant 2024 et suite à la baisse de 4,8% des prix de l’immobilier ancien en 2022, la tendance pourrait se poursuivre en 2023 pour atteindre environ 2% selon les observateurs.
Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la hausse des taux d’intérêts devrait continuer à influer sur le marché en pesant sur le pouvoir d’achat des ménages dans un contexte inflationniste. Ainsi, le coût d’habitation devrait, selon le patron du réseau Century 21 France, continuer à être impacté, notamment en ce qui concerne des postes budgétaires tels que les remboursements de crédit, les assurances, la taxe foncière ou encore les charges incompressibles comme les factures d'énergie.
Par ailleurs, les travaux de rénovation liés à l’habitat vont sans aucun doute enregistrer eux aussi une hausse.
Toutefois, nombreux sont les acteurs du secteur qui s’accordent à dire que 2023 devrait connaître un rééquilibrage des prix du marché.
Dans un tel contexte, on observe depuis quelque temps une nette tendance à une hausse des marges de négociations concernant les prix à la vente. Celles-ci, selon les constatations des acteurs de terrain, se situeraient entre 3 et 7%, dépendament des zones géographiques et des biens.
En ce qui concerne le ressenti des agents immobiliers, environ les deux tiers d’entre eux prédisent une baisse des prix en 2023 et seuls 30% misent sur une stagnation de ces mêmes prix pour le premier trimestre 2023. Les baisses envisagées pourraient atteindre selon les prévisions approximativement 5% durant les trois premiers mois de l’année pour ensuite aller jusqu’à 10% pour les mois suivants. Ces baisses bien entendu seront sans aucun doute soumises à des variations selon les régions et la nature des biens envisagés à l’achat.
Si le constat objectif quant à une baisse des prix de l’immobilier en 2023 fait consensus, il n’en demeure pas moins que le marché reste donc très dynamique.
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Une récente affaire juridique a fait parler d’elle suite à une décision de la Cour de Cassation pour le moins…inédite. Vous ne le savez peut être pas mais depuis fin décembre 2022 la condition suspensive d’un achat immobilier est élargie, Sinimo l’application juridique des professionnels de l’immobilier vous éclaire à ce sujet.
Le 14 décembre dernier, la Cour de Cassation a pris une décision inédite en modifiant la jurisprudence liée à la condition suspensive d’un achat immobilier.
Une promesse de vente a été signée par un couple d’acquéreur via une agence immobilière. Celle-ci comprenait une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 414 000€
Or, la banque ne leur a proposé qu’un prêt de 407 000€ soit 7000 euros de moins. Les acquéreurs ont donc décidé de ne pas conclure la vente cependant l’agence immobilière s’est opposé à leur décision et a refusé de leur restituer l’indemnité d’immobilisation.
Au final; la Cour d’appel a donné raison…
aux acquéreurs !
Et cette décision a été confirmée par la Cour d’appel fin décembre.
Ainsi selon la plus haute juridiction de l'ordre judiciaire français, le fait d’avoir indiqué un montant maximum ne peut pas obliger pour autant les acquéreurs à accepter une offre inférieure.La promesse de vente a ainsi été considérée comme caduque et l’acquéreur a ainsi pu récupérer la somme versée à la signature du contrat.
Une condition suspensive est une clause insérée dans l'avant-contrat d'une vente immobilière, qui permet à l'acheteur de se retirer d'une transaction immobilière sans verser de contrepartie financière, si cette condition n'est pas remplie. Celle-ci a une importance capitale dans vos avants-contrats et doit donc toujours être rédigé avec le plus grand soin.
Avec Sinimo, il suffit de répondre à quelques questions pour que votre avant-contrat soit rédigé avec des conditions suspensives parfaitement conformes et 100% protectrices pour vos acheteurs et vos vendeurs.
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Lors de l'état des lieux de sortie, il est courant que des différents surgissent entre locataires et propriétaires. Ces différents peuvent être causés par des divergences d'opinion sur l'état de l'appartement ou de la maison, ou par des désaccords sur les sommes à rembourser au locataire ou au propriétaire. Pour gérer efficacement ces différents, Startloc, l’application n°1 des états des lieux illimités vous donne quelques conseils à suivre :
Préparez-vous en amont : Avant de réaliser l'état des lieux de sortie, assurez-vous d'avoir tous les documents nécessaires à portée de main, tels que le contrat de location, les relevés de compte, les photos de l'appartement ou de la maison prises lors de l'entrée, etc. Cela vous permettra de répondre rapidement aux éventuelles questions ou objections qui pourraient survenir.
Avec Startloc, toutes ces informations sont dans votre poche ! L’application est en effet disponible sur mobile, tablettes et ordinateur et permet d’avoir toujours sur soi les états des lieux précédemment réalisés avec photos, relevés de compte, descriptif détaillés, etc.
En un clic vous réalisez un état des lieux de sortie et pourrez ainsi bénéficier de toutes les informations précédemment saisi. Il vous suffit de renseigner les changements ayant eu lieu entre l’entrée et la sortie pour éditer un comparatif entrée / sortie parfaitement conforme à la loi.
Restez calme : Les différends peuvent facilement s'envenimer si les parties impliquées s'échauffent. Restez calme et professionnel, même si la situation devient tendue. Cela vous permettra de garder le contrôle de la situation et de trouver une solution de manière efficace.
Assurez-vous d'écouter attentivement les arguments des deux parties. Cela vous permettra de comprendre les perspectives des locataires et des propriétaires, et de trouver une solution qui convienne à toutes les parties.
Si les deux parties sont disposées à négocier, trouvez un compromis qui convienne à tous. Cela peut nécessiter des concessions de la part des locataires et des propriétaires, mais cela permettra de résoudre le différend de manière satisfaisante pour tous.Si le locataire n’est réellement pas d’accord avec le propriétaire, alors la non-signature de l’état des lieux de sortie est de mise. L’état des lieux devra alors être réalisé par un huissier et les frais partagés entre le propriétaire et le locataire.
Pour éviter de différents entre locataires et propriétaires il est recommandé d’utiliser un document normé détaillé à l’entrée et à la sortie. Cette pratique est même depuis plusieurs années imposée par la loi. Avec Startloc, vous avez biensûr l’assurance d’éditer un document parfaitement conforme et identique à l’état des lieux d’entrée et à l’état des lieux de sortie.
En suivant ces conseils, vous pourrez gérer efficacement les différends entre locataires et propriétaires lors de l'état des lieux de sortie. Il est important de rappeler que dans tous les cas, les états des lieux doivent être réalisés avec précision et être légalement bien encadrés et c’est bien pour cette raison que les professionnels de l’immobilier sont les plus compétents pour réaliser ce type de tâche !
Après concertation avec les acteurs des secteurs bancaires et de l’immobilier, le ministère de l’économie et des finances a accepté l’offre du gouverneur de la banque de France de passer à une réévaluation mensuelle du taux d’usure des crédits au lieu d’une mise à jour trimestrielle.
Ainsi, à compter du 1er février 2023, le seuil d’usure sera revu chaque mois et devrait davantage correspondre aux fluctuations du marché pour permettre aux banques d’octroyer des crédits aux futurs acquéreurs.
Néanmoins, cette mesure est temporaire et les taux de crédit immobilier vont continuer à grimper, il est donc important de saisir l'opportunité au plus vite.
Le taux d’usure, qui correspond à une moyenne des taux de crédit pratiqués par les banques ajoutée d’un tiers est publié chaque fin de trimestre par la Banque de France.
Ce taux prend en compte la totalité des coûts du prêt pour l'emprunteur (les intérêts, les frais de dossier bancaires, les frais dus aux intermédiaires comme les courtiers, les frais de garanties et d'évaluation du bien et le prix de l'assurance du crédit), on parle de taux annuel effectif global, le TAEG. Depuis le début de l’année 2022, les établissements bancaires bloquent le système en refusant des crédits immobiliers même pour des tranches de la population en capacité financière d’accéder à la propriété.
En fin d'année 2022, les professionnels de l'immobilier constataient jusqu'à 30% des ventes annulées en raison d'un refus du crédit. La situation était catastrophique pour le secteur de l’immobilier ainsi que pour les français qui voyaient leur rêve de devenir propriétaire s’envoler.
Début janvier, l’association des courtiers a publié une lettre ouverte à Olivier Klein, Ministre chargé de la ville et du logement auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, pour l’enjoindre, en ce début d’année, de prendre des mesures pour décongestionner le système et fluidifier les transactions immobilières. La pression exercée par les secteurs de l'immobilier et de la finance à finalement fait réagir le gouvernement.
Dans un communiqué de presse du 20 janvier 2023, Bruno Le Maire a annoncé la mensualisation de la revalorisation du taux d’usure pour une période de 6 mois. Il explique sa décision ainsi : « L’accès au crédit est au cœur de notre pacte social en ce qu’il permet l’accès à la propriété. En tant que ministre des Finances, mon devoir est de m’assurer que le taux d’usure permette de protéger sans exclure les emprunteurs de l’accès au crédit. Au vu de l’évolution des chiffres des derniers mois, sur recommandation du Gouverneur de la Banque de France, j’ai décidé de procéder à la révision mensuelle des taux d’usure pendant six mois.»
Cette révision permettra de lisser dans le temps l’évolution des taux d’usure, afin qu’ils assurent leur fonction protectrice en correspondant à l’état à date du marché.
Le meilleur conseil à donner est de profiter rapidement des effets de cette mesure qui va fluidifier le marché mais aussi contribuer à accélérer la hausse des taux de crédits.
Les prévisionnistes estiment que les taux de crédit immobilier pourraient atteindre 4% cet été.
Les futurs acquéreurs doivent donc profiter des taux acceptables du début d’année et de cette période où les établissements bancaires repartent avec une feuille blanche et commencent à distribuer un quota de crédit annuel. Les professionnels de l'immobilier devront continuer d'user de pédagogie pour expliquer l'instabilité du marché et la nécessité de réagir vite pour saisir une opportunité qui s’annonce très éphémère.
Comparés aux autres années, les taux immobiliers ont augmenté vers la fin de l'année 2022. Associée à l'inflation, cette hausse a effectivement engendré la baisse du pouvoir d'achat des emprunteurs. Les acheteurs se sentent ainsi bloqués. Face à un marché immobilier grippé, la baisse des prix est en vue. Les prix de la pierre vont certainement descendre, car une révision de prix va se faire. Les vendeurs devraient accepter de baisser leur prix. Il y aura toujours des acquéreurs fortunés et des acheteurs qui seront pressés d'acheter.
La baisse du pouvoir d'achat des emprunteurs liée à la remontée des taux de crédit a entraîné une élévation des marges de négociations sur les prix de vente. Selon certains consultants immobiliers, elles ont augmenté de 3 à 7 %. Cette hausse dépend du type de bien et des régions.
Les vendeurs ne cèdent pas alors que les acquéreurs ne veulent pas remonter leur offre. Certains préfèrent même se tourner vers d'autres biens. Des marges de négociation de 10 à 15 % du prix sont constatées sur les biens demandant quelques travaux de rénovation. Cela est dû à l'augmentation de la hausse du coût des matériaux. Le type de bien influe également sur cette marge.
En ce début d'année 2023, les professionnels de l'immobilier s'accordent à dire que le marché immobilier est en train de ralentir.
Ce ralentissement a également entraîné une augmentation des prix et des transactions. Malgré cela, le marché reste dynamique en ce premier trimestre 2023. Près de 9 % seulement envisagent un coup d'arrêt.
Au mois de juillet 2022, une baisse de prix a déjà été observée. Cette baisse pourrait bien continuer cette année et atteindre -5 % à -7 % en 2023. Quant au nombre de ventes, elles pourraient reculer de 3 à 5 %. Avec plus d'un million de transactions, les volumes restent élevés mais cette tendance pourrait changer à tout moment.
Dans l'immobilier des biens anciens, les prix ralentiraient de 2 % en 2023. En 2022, cela a été de +4,8%. Par ailleurs, les taux de crédit immobilier pourraient probablement poursuivre leur progression cette année. Leur stabilisation ne sera possible qu'en 2024.
En 2022, les prix ont augmenté de 5 % à 8 % pour les maisons et de 4 à 5 % pour les appartements.
Une baisse de prix pour cette année 2023 est réellement attendue par près de 68 % des agences immobilières. 30 % d'entre elles espèrent plutôt que les prix vont stagner durant le premier trimestre 2023. Environ 2 % croient encore que les prix vont augmenter.
D'après une étude menée par le réseau L'Adresse, certaines agences envisagent 5 % de baisse pour ce premier trimestre 2023 et 10 % pour le reste de l'année. Il y aura évidemment des écarts en raison des biens et des localisations…
Les biens dits « cœur de cible » dont les maisons de qualité coûtant moins de 500 000 € et qui ne nécessitent pas trop de travaux ne subiraient pas la baisse. En effet, l'offre est trop limitée, tandis que la demande est élevée.
26 % des agences du réseau ont observé que les mises en vente des biens F ou G ont augmenté en fin d'année même si leur nombre reste encore bien faible. C'est l'impact de l'interdiction de louer des biens très énergivores. Ces derniers ne doivent pas être mis en location si des travaux pour une rénovation énergétique n'y sont pas effectués.
Selon les dernières données du ministère de la Transition écologique, la France compte à l'heure actuelle 5,2 millions de "passoires thermiques". Afin de faire disparaître ces foyers énergivores et inconfortables pour leurs occupants, le gouvernement a décidé d'interdire progressivement leur location. Tous les biens de classes G ne pourront ainsi plus être loués à partir de 2025, ceux de classe F à partir de 2028 et, enfin, ceux de classe E à partir de 2034. Malgré cela, les professionnels de l'immobilier constatent que les propriétaires bailleurs demeurent peu nombreux à vendre ces types de logements...
Véritable outil d'utilité publique, le Baromètre Guy Hoquet est considéré par des milliers d'agents immobiliers français comme une référence incontournable pour prendre le pouls du marché. Son édition la plus récente révèle que les logements passoires comportant un diagnostic de performance énergétique de classe F ou G ne représentaient l'année dernière que 8 % des ventes réalisées dans l'Hexagone. Le document précise par ailleurs que cette situation s'avère stable par rapport à celle de l'année précédente (2021).
"Nous pensions que les propriétaires qui louaient leurs biens seraient contraints de les mettre en vente car ils ne seraient pas financièrement capables de les rénover. Au bout du compte, les raisons qui les dissuadent de les vendre ont pris le dessus...", constate Henry Buzy-Cazaux, le président de l’Institut du management des services immobiliers.
L'un des motifs les plus importants évoqué régulièrement par les personnes concernées est la décote des logements à vendre.
Selon les estimations de Guy Hoquet, les prix des biens classés F et G vendus en 2022 s'avèrent en effet 10 % plus bas que ceux des autres logements mis en vente en France.
Les experts du célèbre réseau d'agences immobilières soulignent néanmoins que ce n'est pas le cas dans toutes les communes.
Les logements vendus par exemple à Angers, Rennes, Bordeaux, Bastia, et Orléans n'ont ainsi pas été décotés. Certains d'entre eux ont même été vendus à des prix supérieurs à la moyenne !
Paris ne suit également pas cette tendance. À seulement - 3 %, la décote de ses biens s'avère nettement plus faible que celle des autres villes de France. En 2022, elle a d'ailleurs enregistré 21,6 % de biens vendus appartenant aux classes F et G (en 2021, ce chiffre s'élevait à 13,3 %).
Bien entendu, ces chiffres ne surprendront pas les professionnels de l'immobilier. Comme ces derniers le savent, la capitale française dispose d'un parc de biens qui est loin d'être récent. Comparé aux autres villes, il est également plus complexe d'y effectuer des travaux de rénovation puisque la plupart des logements parisiens sont gérés en copropriété.
Autre fait notable : les communes occitanes et méditerranéennes comptent pour l'instant moins de ventes de passoires thermiques que les autres villes de France. En 2022, ces communes du Sud ont ainsi enregistré seulement un peu plus de 7,5 % de ventes pour ce type de bien.
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