Tiffany WILLM

Tiffany WILLM

Passionnée par l'immobilier et chargée de communication depuis des années

En tant qu’agent immobilier, qu’en est-il de votre rémunération après l’exercice du droit de préemption urbain ? Dans un arrêt du 12 mai 2021, la Cour de cassation affirme que la commune préemptrice reste tenue de régler les honoraires initialement prévus à la charge de l’acquéreur. 

Lors d’une vente immobilière, l’agent doit notamment vérifier l’existence de garanties au bénéfice de l’acheteur. Parmi elles, la garantie décennale couvre les désordres importants pouvant affecter l’immeuble. Le maître de l’ouvrage et ses acquéreurs sont donc assurés pendant 10 ans après la réception des travaux. Ce délai peut-il toutefois être interrompu par la reconnaissance de responsabilité du constructeur ? Dans son arrêt du 21 juin 2021, la Cour de cassation répond par la négative en qualifiant la garantie décennale de délai de forclusion.

Transaction, location, investissement, tous les indicateurs sont “au vert” pour une rentrée dynamique

Orpi tire le bilan de la saison d’été et analyse l’évolution des tendances émergentes post-confinements, désormais normalisées dans les nouvelles habitudes immobilières des Français. Les migrations géographiques se sont ainsi pérennisées, et attirent tous types de porteurs de projet. Acquéreurs, locataires, investisseurs : tous y voient une opportunité durable, qu’ils pourraient de leur côté concrétiser dès la rentrée.

On observe ainsi que :

  • Le marché locatif évolue au rythme des “places to be” : les locataires aussi sont attirés par la douceur de vivre des villes moyennes;
  • La colocation redevient tendance pour conjurer la solitude des confinements et une alternative intéressante pour les investisseurs;
  • Les métropoles restent attractives mais à huis clos, et peinent à séduire au-delà de leurs périphéries.

 

Un marché locatif redynamisé et calqué sur le rythme des nouvelles “places to be”

L’accalmie du marché locatif post-confinement dans les zones les plus tendues a profité aux recherches précoces. Une opportunité pour les candidats locataires de retrouver l’avantage et même avoir le luxe de se montrer exigeants sur les qualités du bien, alors que l’offre s’était temporairement étoffée.

La perspective de la rentrée et le retour des étudiants a précipité le retour à la normale. Principal constat : toutes les zones sont concernées, y compris les villes moyennes plébiscitées par les acquéreurs. Un refuge également pour les locataires, attirés par la même qualité de vie. Des marchés habituellement non tendus ont ainsi fait l’expérience d’une demande supérieure à l’offre, comme à Valence, Orléans ou Limoges. En moyenne dans ces secteurs, un bailleur peut espérer trouver un locataire en 7 jours et en moins de 3 semaines pour les localités les plus reculées, désormais de plus en plus considérées à condition d’être facilement accessibles. Sans surprise, ces marchés sont issus des 222 villes du programme Action Cœur de Ville, qui anticipaient déjà le renforcement de leur attractivité.

Pour Christine Fumagalli, Présidente d’Orpi, cette nouvelle géographie des locataires est aussi un signal positif pour l’amélioration du parc locatif et la qualité des biens mis sur le marché :

L’évolution de la demande sur ces marchés non-tendus combinée à l’exigence des candidats pourraient convaincre les propriétaires-bailleurs d’anticiper la loi Climat et Résilience votée en juillet, qui vise à lutter contre les passoires thermiques. Pour ceux qui peuvent se le permettre financièrement, cette opération augmentera la qualité du bien, sa valorisation, et limitera sa vacance locative.

Prudence cependant au déséquilibre offre/demande qui fait mécaniquement monter les prix. Ces marchés, aux loyers moyens plus abordables qu’en métropoles, ne doivent pas devenir de nouveaux pôles de cristallisation de l’accès au logement.

 

Simplifier au maximum le parcours locatif est un enjeu majeur.

Démocratisons l’usage des Garantie Loyers Impayés pour fluidifier l’accès au logement à tous les candidats ! C’est le compromis idéal pour renforcer le dossier des profils aux parcours atypiques hors du CDI classique, et pour assurer aux bailleurs la régularité de leurs loyers. La solution

Orpi x Garantme que nous avons développée fait partie des plus abouties du marché en la matière. Elle combine l’offre de GLI tout en se substituant au garant pour le locataire et s’active dès le premier impayé pour ne pas impacter le plan de rentabilité du propriétaire. déclare Christine Fumagalli.

 

Investir en colocation : une tendance qui a le vent en poupe

Dans les zones les plus dynamiques, les petites surfaces s’arrachent. Investisseurs et primo-accédants se disputent ce marché en tension, où les prix sont inflationnistes et l’offre rarement pléthorique. Or, post-covid, certains professionnels Orpi conseillent de se tourner vers les surfaces familiales voire les petites maisons de périphérie. À La Rochelle ou Limoges par exemple, où le marché étudiant est très actif, il est plus intéressant de prospecter des T3 ou T4. Outre un prix au m2 plus contenu qu’en centre-ville, ces biens pourront répondre à la demande croissante des étudiants en recherche de colocation.

Un mode de vie partagé qui redevient très demandé, alors que nombre d’étudiants ont souffert de la solitude et des confinements.

 

Transaction : la porosité des villes moyennes se confirme quand les métropoles restent à huis clos

Un an après le départ des premiers métropolitains vers des localités à taille humaine, les villes moyennes restent des marchés de report attractifs. Pour étudier les migrations et mieux comprendre où vont les habitants des grandes villes, Orpi a analysé les recherches effectuées depuis son site entre janvier et août 2021.

On apprend par exemple que sur l’ensemble des requêtes d’achat à Limoges, la ville attire 14% de Parisiens et 10% de Bordelais. Mais Limoges reste privilégiée aux yeux des locaux, qui sont encore 54% à y rechercher leur futur bien - preuve de sa douceur de vivre ! A Caen ou à Nantes, la qualité de vie est autant attractive pour les Parisiens que pour les locaux, où ils se côtoient au coude à coude. Ils concentrent respectivement 19% et 18% des recherches dans la ville normande, et représentent chacun 20% des requêtes à Nantes ! Plus au sud, Montpellier est une option même pour les Parisiens, avec 12% des recherches, suivi par Marseille et Lyon, respectivement à hauteur de 4% et 3%.

Ces villes moyennes n’ont cessé de progresser depuis un an et c’est une bonne chose. Mais comme nous le prédisions déjà au premier trimestre, restons vigilants sur l’évolution de ces marchés et à l’augmentation des prix, qui ne doivent pas échapper à ceux qui en sont originaires. Il sera intéressant dans les prochains mois de rester attentif à la réaction des locaux dans ces villes moyennes face à l’afflux d’acquéreurs. Souhaiteront-ils toujours rester dans leur ville ? Sinon où vont-ils, quel environnement ou type de ville cherchent-ils ? Autant de questions et de mouvements migratoires que nous observerons de près. déclare Christine Fumagalli.

 

Le cas particulier des métropoles

À Paris, le marché se maintient à l’équilibre, mais principalement alimenté par ceux qui y vivent. Plus de 40% des requêtes sont donc effectuées par des Parisiens eux-mêmes ! Un marché à huis clos, qui attire également quelques Lillois, Lyonnais ou Bordelais à la marge, mais déjà issus de métropoles. Mais au-delà de la localité, les critères de recherche restent également invariables.

Les acquéreurs qui ont un projet souhaitent avant tout déménager pour améliorer leur type de bien. La maison reste majoritaire, avec 73% des recherches sur la période janvier-août 2021 vs la même période l’an dernier ! Autres envies durables : les espaces extérieurs demeurent prioritaires, avec +17% d’utilisation du critère « piscine », +57% du critère « jardin » et +82% d’utilisation du critère « balcon ».

Partis plus tôt en congés et parfois pour une durée plus longue - profitant encore de la souplesse du télétravail - et souvent en France, les Français ont-ils profité de leurs vacances pour découvrir et tester de nouvelles “places to be” ? La rentrée pourrait voir se concrétiser de nouveaux projets immobiliers maturés tout l’été.

 

Top 5 des villes les plus recherchées (Période entre janvier et août 2021)

  1. Nice
  2. Lyon
  3. Toulouse
  4. Limoges
  5. Lille

* VS Top 5 au 1er trimestre : Nice, Toulouse, Limoges, Le Havre et Paris

 

Evolution des transactions dans les grandes villes

Evolution des transactions dans les villes moyennes 

 

 

En tant qu'agents immobiliers, vous présentez régulièrement des biens à des investisseurs locatifs ? Vous allez donc devoir vous familiariser avec les subtilités du super Pinel 2023. Voici un tour d'horizon des principaux points à connaître.

Le dispositif Pinel actuel

Comme vous le savez, de nombreux particuliers achetant pour louer souhaitent avant tout alléger leur impôt. Ils s'orientent alors souvent vers le dispositif de défiscalisation Pinel, plus connu que les dispositifs Malraux, Denormandie ou Censi-Bouvard. La loi Pinel permet, en effet, de bénéficier d'une réduction d'impôt de 12% pour une location de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Le calcul se fait sur un plafond de prix fixé à 5.500 € le m² dans la limite de 300.000 €. La réduction d'impôt peut donc aller jusqu'à 63.000 €. De plus, le bien doit être acheté neuf dans une zone, où la demande locative est élevée (zone A bis, zone A et zone B).

En contrepartie de l'avantage fiscal, le propriétaire-bailleur doit louer son bien à un ménage modeste et ne doit pas dépasser un certain montant de loyer. Ce loyer plafonné est ainsi inférieur de 10 à 20% par rapport aux loyers libres du secteur privé.

 

Le Pinel, une réduction des avantages à partir de 2021

Depuis le 1er janvier 2021, comme vous le savez, les maisons individuelles sont exclues du dispositif Pinel. L'objectif affiché du gouvernement est de favoriser la construction d'immeubles collectifs dans des zones tendues.

Par ailleurs, le dispositif a été reconduit jusqu'en 2024 mais avec une diminution de la réduction fiscale :

- 17,5 % pour un engagement locatif de 12 ans, 15 % pour 9 ans et 10,5 % pour 6 ans en 2023,

- 4 % pour un engagement locatif de 12 ans, 12 % pour 9 ans et 9 % pour 6 ans en 2024.

 

La fin programmée du Pinel en 2025, la nécessité de soutenir la construction.

A compter de 2025, le Pinel institué devrait prendre fin, du moins dans sa forme actuelle. Cependant, ce dispositif de défiscalisation a rempli son objectif depuis sa création en 2024, soutenir l'investissement dans l'immobilier neuf. En effet, selon les estimations des promoteurs immobiliers, entre un tiers et un quart des achats d'appartements neufs se font dans le cadre de la loi Pinel.

Or, comme vous le constatez chaque jour dans le cadre de votre activité professionnelle, la demande locative reste élevée. De plus, dans certains secteurs, la pénurie de logements a été accentuée par la crise sanitaire, qui a mis un coût d'arrêt ou a retardé certains programmes immobiliers. C'est pourquoi le gouvernement et en particulier la ministre du logement, Emmanuelle Wargon, envisage à partir de 2023 la mise en place du super Pinel.

 

L'arrivée du super Pinel, à compter de 2023

En 2023 et 2024, le super Pinel va cohabiter avec le Pinel.

Les contours exacts de cette nouvelle incitation fiscale à l'investissement locatif dans le neuf ne sont pas encore tout à fait fixés. Des discussions sont, en effet, en cours avec les acteurs du secteur de la construction et avec les partenaires sociaux d'Action Logement.

Il est, cependant, déjà quasi certain que le respect des normes environnementales telle la RE-2020 et des standards pour la qualité d’usage des biens vont être retenus, comme critère d'éligibilité. Le référentiel du logement neuf de qualité pourrait ainsi imposer des lots traversants afin d'améliorer le confort thermique l'été, des superficies minimales par pièces et par typologie ainsi qu'une hauteur minimale sous plafond. Les normes exactes vont être fixées par décret, d’après les conclusions de l’architecte urbaniste François Leclercq et de Laurent Girometti, directeur général d’Epamarne (les Établissements publics d’aménagement de Marne-la-Vallée).

L'avantage fiscal du super Pinel devrait s'élever à 21%.

 

Professionnels de l'immobiliers, si vous exercez dans le locatif, découvrez le logiciel d'états des lieux N°1 en France ICI

Si vous êtes agent immobilier, rentrer des mandats est en quelque sorte votre « graal » car sans mandat, vous ne pouvez évidemment pas exercer votre métier.  Pour parvenir à en signer, il est donc nécessaire d’appliquer des méthodes de prospection « à l’ancienne » mais également « nouvelles » car comme vous le savez les techniques de prospection immobilières sont en pleine mutation ! Voici 5 méthodes de prospection pour rentrer des mandats « qualifiés » qui vous feront réaliser des ventes.

Instagram, réseau social en puissance, est devenu un indispensable de votre stratégie marketing ! En 2021, ce sont pas moins de 24 millions d'utilisateurs en France. Comment tirer profit de ce nouveau canal pour promouvoir votre marque et capter des mandats qualifiés ? Découvrez la réponse dans cet article.

 

En ces temps de crise écologique généralisée, il est fort probable que des propriétaires viennent vous voir pour vous faire part de ce dilemme. « Je souhaite rénover mon bien immobilier pour qu’il consomme moins d’énergie… Mais je n’ai pas les moyens, ou je ne sais pas comment m’y prendre. Puis-je bénéficier d’une quelconque aide ? »

En tant qu’agent immobilier, il est même possible qu’on vous ait déjà posé cette question, et que, sur le coup, vous n’ayez pas su quoi répondre. Bonne nouvelle : depuis peu, il y a du changement dans le domaine de l’aide à la rénovation énergétique pour les propriétaires immobiliers. MaPrimeRénov’, ça vous dit quelque chose ?

MaPrimeRénov, un dispositif en place depuis 2020… Mais pas pour tout le monde

Le dispositif MaPrimeRénov’ existe depuis 2020. Il résulte de la fusion entre le CITE (Crédit d’Impôt pour la Transition Écologique) et les aides fournies par l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat).

À l’origine, cette aide n’était destinée qu’aux propriétaires les plus modestes. Mais, comme nous allons le voir, les paramètres d’éligibilité viennent d’être modifiés.

Le but de MaPrimeRénov’ ? Il est double. D’une part, permettre aux habitants du logement concerné de jouir d’un plus grand confort ; d’autre part, leur permettre de réduire leur consommation d’énergie en vivant dans un logement mieux isolé. L’objectif revendiqué étant, bien entendu, de participer à lutter contre le dérèglement climatique. Or, ce dispositif a été étendu en 2021 : désormais, tous les propriétaires d’un bien immobilier sont éligibles.

MaPrimeRénov’, comment ça marche ?

Le changement a été mis en place tout récemment : depuis le mois de juillet 2021, n’importe quel propriétaire, qu’il soit habitant ou bâilleur, que ses revenus soient modestes ou pas, peut faire une demande pour bénéficier de l’aide MaPrimeRénov’. Pour cela, il suffit de se rendre sur le site https://www.maprimerenov.gouv.fr et de fournir les informations demandées.

Sachant que ce dispositif a déjà fait l’objet de 190.000 demandes en 2020, il est fort possible qu’il intéresse certains de vos clients. Bon à savoir : si les travaux de rénovation de vos clients ont débuté en octobre 2020 au plus tôt, ils peuvent même faire une demande d’aide rétroactive.

Jusqu’à 500.000 propriétaires concernés chaque année

L’objectif visé par le gouvernement avec MaPrimeRénov’ ? Aider entre 400.000 et 500.000 propriétaires à rénover leur logement chaque année. Pour cela, le dispositif s’est vu doter d’une enveloppe de deux milliards d’euros pour les seules années 2021 et 2022.

Désormais, avec MaPrimeRénov’, les propriétaires peuvent bénéficier de différents bonus. C’est le cas si les rénovations permettent de sortir leur logement de la catégorie dite « passoire thermique » (étiquette F ou G), mais aussi pour ceux qui atteignent la catégorie A ou B grâce aux dits-travaux.

Quels critères sont pris en compte dans MaPrimeRénov’ ?

Comment savoir si tel ou tel propriétaire aura le droit à cette aide MaPrimeRénov’ ? Comme nous vous le disions un peu plus tôt, tout le monde est concerné. Sachez cependant que trois catégories de critères rentrent en compte. Premièrement, la région : le logement concerné se situe-t-il en Île-de-France, ou ailleurs ? Deuxièmement, la composition du foyer. Troisièmement, le revenu fiscal de référence.

Après étude de ces différents critères, les postulants sont rangés dans l’une des quatre catégories suivantes. La catégorie « Bleue » concerne les propriétaires dont les revenus sont extrêmement modestes ; la catégorie « Jaune » concerne ceux dont les revenus sont un peu moins modestes que les « Bleus » ; la « Violette », elle, est destinée aux revenus moyens, et la « Rose », aux revenus les plus élevés. Chacune de ces catégories a le droit a une prime adaptée. Quant aux copropriétés, elles peuvent, elles aussi, bénéficier d’une prime spécialement pensée pour elles.

 

Agences éco-responsables ? Et si vous optiez pour Sinimo, l'application verte pour créer et faire signer électroniquement tous vos contrats immobiliers ! Démo ICI

Pour des milliers d’agents immobiliers en France, la rentrée c’est maintenant ! Hé oui, les vacances s’achèvent et votre entreprise aussi doit sortir de son silence estival. Alors pour démarrer du bon pied voici un tour d’horizon des quelques conseils et actions à mettre en place pour augmenter votre chiffre d’affaires d’ici à la fin de l’année.

Il faut parfois 5, 10 voire 15 rendez-vous « mandats » différents avant de signer réellement le contrat tant espéré : le mandat exclusif qui vous garantira une belle commission.

Bien souvent, certains prospects vous convoqueront pour se renseigner sur du moyen - long terme. Or pour perdurer sur le marché des professionnels de l’immobilier, vous devez impérativement avoir un portefeuille de biens conséquents à exposer à vos clients. Pour y parvenir, la solution est simple : doubler vos rdv mandats. On vous explique ici comment :

En tant qu’agent immobilier, pouvez-vous exiger le versement d’une commission après avoir été évincé de la transaction par le vendeur ? Dans un arrêt du 1er juin 2021, la Cour d’appel de Chambéry condamne un propriétaire au règlement de frais d’honoraires suite à une vente conclue directement avec l’acheteur. Cette décision, rendue dans le cadre d’un mandat non-exclusif, vient préciser les conditions et les limites du droit à rémunération de l’agent évincé.

Page 1 sur 35

Derniers Tweets

Depuis 2013, Marketing immobilier innove chaque année pour les agents immobiliers https://t.co/Hk8S9GuAIf
RGPD pour les professionnels de l'immobilier https://t.co/4CaUDKQQSQ https://t.co/jhS5I3t1jk
Loi ELAN, le retour de l'encadrement des loyers https://t.co/EUdoSmEUlt
Follow FLASH IMMO on Twitter

Partagez cet article

Close

Faites découvrir cet article à toute votre communauté et vos amis