Passionnée par l'immobilier et chargée de communication depuis des années
Doit-on enregistrer un avenant à un mandat sous un nouveau numéro ? Cette question refait régulièrement surface.
De récents jugements nous ont rappelé cette année encore que cette action n’est en aucun cas nécessaire ! (Cour d’appel, Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 10 Mai 2022 n°21/14962)
A ce jour, la jurisprudence n’a rien imposé. Même l’inscription au registre sans numéro spécifique n’est pas obligatoire mais celle-ci reste fortement recommandé.
Pour proposer ses services à un particulier il est important de savoir de quelle manière le contacter. En effet on ne s’adresse pas de la même manière à un prospect en pige froide qu’en pige chaude ! Mais pour adapter son discours il faut d’abord savoir définir la température d’un prospect.
Et vous, plutôt pige chaude ou pige froide ? Les dirigeants du réseau Dr House Immo cassent une nouvelle fois les codes d'un immobilier trop timoré..A l’occasion de la rentrée de septembre, ils ont accepté de se prêter à un petit jeu en vidéo. Répondre et poser des questions sur l’immobilier chacun à leur tour.
La révision du TAEG demeure effective depuis le 1er octobre 2022. Jusqu’au 31 décembre 2022, les banques peuvent accorder des crédits immobiliers dans la limite de 3,05 % pour les crédits immobiliers de plus de 20 ans, contre 2,57 %, et de 3,03 % pour ceux de moins de 20 ans. Ainsi, cette hausse significative du taux d'usure ouvre la porte à l’accès aux crédits immobiliers pour de nombreux emprunteurs qui avaient vu leur dossier refusé.
Oui, mais elle sera de courte durée. Pour cette fin d’année, les emprunteurs obtiennent une marge de manœuvre plus large pour décrocher un accord de prêt.
La Banque de France l’a annoncée lors de son communiqué de presse du 28 septembre 2022 « L’application de la formule prévue par la loi, soit les 4/3 des taux moyens pratiqués, conduit en effet à une hausse bien proportionnée et plus marquée qu’en juin dernier : le relèvement sera de 0,48 % pour les crédits immobiliers de plus de 20 ans, et de 0,43 % pour ceux de moins de 20 ans, portant les nouveaux plafonds à respectivement 3,05 et 3,03 %.
Ceci permettra de régler certaines situations plus difficiles d’accès au crédit relevées ces dernières semaines.
Pour les emprunteurs, dont les dossiers restaient en attente, cette mesure paraît bénéfique pour solliciter les banques à étudier de nouveau leur demande.
Bien que la nouvelle conduise de nombreux emprunteurs à relancer leur projet d’achat, celle-ci a ses limites. Effectivement, les taux de crédit immobilier vont continuer de progresser, réduisant rapidement la marge de manœuvre offerte pour ce 4e trimestre. La Banque de France annonce pour le début d’année 2023, une nouvelle réévaluation, ce qui amènera de nouveau plusieurs acquéreurs à se voir refuser leur crédit bancaire.
De nombreux professionnels ont déjà fait entendre leur mécontentement face à cette « fausse bonne nouvelle ». Comme, Olivier Lendrevie, président de la CAFPI, qui fait part de son analyse : « Si les taux de crédit pratiqués par les banques restaient inchangés, ce réajustement du taux d’usure serait de nature à débloquer la très grande majorité des situations de refus de prêt observées ces dernières semaines ».
Cette aubaine est de courte durée puisque les taux de crédit immobilier continuent leur ascension.
Pour rappel, d’après un sondage d’Opinion System commandé par l’association française des intermédiaires en bancassurance (Afib), les refus s’élevaient à 45 % en juillet dernier. Pour cause, la récente ascension des taux directeurs par la Banque Centrale Européenne (BCE) et l’envolée des taux des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) qui servent de référence à ceux du crédit immobilier. Ils atteignent 2,72 % début octobre, contre 1,21 % début août 2022, soit une hausse record en deux mois.
Cette progression historique du taux d’usure laisse ainsi les emprunteurs à la porte de leur projet. C’est particulièrement le cas des acquéreurs de logements neufs en loi Pinel qui doivent achever leur projet avant la fin de l’année 2022.
Les futurs acquéreurs disposent d’une fenêtre étroite pour relancer leur projet immobilier pour cette fin d’année. Malgré la réévaluation du TAEG prévue par la Banque de France en janvier 2023, les taux de l’immobilier vont continuer leur envolée. Ainsi, le pourcentage de dossiers refusés devraient connaître de nouveau une évolution considérable.
Le paradoxe persiste depuis un certain temps sur le marché des logements neufs en France. La vente baisse alors que les prix continuent à grimper. Alors quelle réalité se cache-t-elle derrière cette dichotomie ? Pourquoi la baisse de vente de logement neuf en France n'est-elle pas un phénomène nouveau ? Comment expliquer cette chute libre à ne plus en finir ? Les réponses à ces questions ci-après.
La chute libre continue de s'opérer pour les logements neufs en vente en France. Au 2ème trimestre de 2022, la vente des programmes neufs a chuté de 10,5 % sur l'ensemble du territoire. Aucune amélioration n'a malheureusement été constatée au cours du 1er semestre de cette année. La chute s'établit à moins de 14,6 %.
La baisse des réservations faites par des particuliers reste flagrante. Pour 2022, censée être une année de rattrapage après les confinements, la réservation accuse un recul de 13 % de moins comparée à l'année précédente. Cela se traduit par 27 909 logements neufs réservés. Les annulations des réservations pour le 2ème trimestre 2022 demeurent aussi conséquentes. Elles se chiffrent à 3 800, soient une augmentation de 3,2 % par rapport à la même période pour 2021.
Ce phénomène de repli a touché aussi les logements neufs mis en vente sur le marché.
Le nombre de biens commercialisés de cette catégorie s'établit à 28 733 sur un an, soit une baisse de 11,7 %.
Le taux de chute est respectivement de 42,3 % et 16,8 % pour les ventes en bloc et celles au détail.
Le phénomène de baisse de vente de logement neuf ne semble pas être une surprise. Il y a déjà un an que le spectre d'une crise planait sur le marché des neufs. À l'époque, les promoteurs ont tiré la sonnette d'alarme. Ils pointaient du doigt les situations amenuisant le marché, notamment la baisse du nombre de permis de construire accordés.
Cette prévision est devenue maintenant une réalité. Globalement, on parle de 90 400 logements neufs disponibles à la vente. Un chiffre nettement en baisse de 3,3 % comparé à la situation à la fin du premier trimestre 2021. Le nombre de mise en vente d'appartements en fait les frais avec une dégringolade conséquente jusqu'à 30,5 %. La baisse concerne notamment les appartements de type T1 et T2. Cependant, elle est surtout importante pour les T4, avec de plus grandes surfaces (-13,6 %).
La plupart des experts en immobilier attribuent le repli de la vente de logements neufs à la crise sanitaire. Le marché a du mal à décoller après les périodes de confinement. Les acheteurs potentiels se font encore rares. Les taux moyens d'emprunt de 1,2 % sur 5 ans, 1,55 % sur 25 ans ne suffisent pas à rassurer les Français.
La guerre de l'Ukraine ajoute encore de la souffrance à ce marché immobilier qui peine à se remettre du Covid. Elle est à l'origine de cette flambée du prix des matériaux de construction. À titre d'exemple cité par un spécialiste, près de 50 % de l'aluminium importé en Europe provient de l'Ukraine. La situation ne semble donc pas s'améliorer avec l'invasion russe.
Néanmoins, il faut savoir que le programme neuf en Europe souffrait déjà avant cette guerre menée en Ukraine. La difficulté à obtenir des permis de construire et l'inflation des prix de l'énergie minaient le secteur. À cela s'ajoutent les problèmes d'approvisionnement en matériaux.
Face à un programme neuf en désamour avec les futurs acheteurs, les prix continuent de grimper.
On évoque une hausse de plus de 3,7 % pour les logements toutes tailles confondues. La hausse concernant les deux pièces est de plus de 4,4 % et 4,7 % pour les studios.
Devant cette réalité de l'immobilier neuf, le constat est posé. Les logements neufs ont tendance à devenir inaccessibles. De plus, on constate une défaillance au niveau de la conception de nouveaux logements. Cela ne fait qu'entretenir la pénurie déjà aggravée par une forte demande dans les zones tendues. Or depuis deux décennies, les prix de l'ancien et du neuf s'engagent dans une course effrénée. Celui de l'ancien a augmenté de 137 % contre 117 % de hausse pour le neuf. Devant une augmentation poussée des prix, l'accession à la propriété devient alors un défi pour les Français. Impossible donc de prédire un décollage rapide de la vente des neufs d'ici peu.
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Les charges ne cessent d'augmenter depuis le début de la guerre en Ukraine, et ce n'est pas fini. Si l'alimentation, l’électricité ou encore l'essence sont touchées, c'est également le cas de l'immobilier. Un coût difficile à supporter pour les propriétaires. En effet, après une augmentation importante (3,4%) cette année, la taxe foncière augmentera encore plus en 2023.
Il est important de rappeler que la taxe foncière concerne, à l'exception de quelques situations bien spécifiques (être bénéficiaire de l'AAH, être titulaire de l'ASPA ou de l'ASI etc), tous les propriétaires de biens immobiliers. Que cela soit des biens personnels, des biens ensuite proposés à la location ou des établissements publics. C'est une augmentation inédite qui a lieu en ce moment puisque, si les valeurs locatives des commerciaux ont été revues en 2018, il n'y a pas eu d'augmentation pour les logements depuis presque 50 ans.
La date limite de paiement a été fixée cette année au 17 octobre pour les contribuables non mensualisés.
Mais alors comment est calculée cette taxe et pourquoi les collectivités jouent un rôle important dans son augmentation ?
Le montant de la taxe foncière est calculé sur la valeur locative cadastrale du bien (loyer présumé si le bien était loué) sur laquelle est appliqué un abattement de 50% pour tenir compte des frais supportés par les propriétaires, et le taux de taxe foncière voté par la collectivité. Tout cela sur une base locative cadastrale de 3.4%.
Le montant dépend de la situation du propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition, même si le bien a été vendu en cours d'année.
L'augmentation de la taxe foncière augmente donc en fonction des villes et des collectivités : Strasbourg est passée de 1.15% en 2021 à 4.60% en 2022. La mairie de Marseille a mis en place une augmentation de 14%. D'autres villes sont concernées par de fortes augmentations.
Toujours à cause de l'inflation et donc de l'augmentation des bases locatives cadastrales, la taxe foncière pourrait augmenter entre 6 et 7% l'année prochaine, une très mauvaise nouvelle pour les propriétaires ou les futurs candidats à la propriété.
Si les bases cadastrales sont revalorisées automatiquement, c'est la taxe foncière d'environ 30 millions de propriétaires qui va augmenter cette année.
De plus, à l'augmentation de la taxe foncière s'accompagnent généralement la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Il est possible que le Parlement puisse mettre en place un certain nombre de mesures pour plafonner cette taxe, mais rien n'a été annoncé pour le moment.
La majorité pourrait proposer un plafonnement à 3.5%, donc bien en dessous de l'inflation. La question devrait cependant se trouver au centre du projet de loi de finances, qui sera mis en avant prochainement. Le mode de calcul des valeurs locatives évoluera en 2026, en prenant compte les loyers pratiqués en 2023. Ces valeurs sont actuellement basées sur les loyers pratiqués en 1970. De nombreux changements à venir dans les prochaines années.
Votre portefeuille mandat fait peine à voir ? Il est temps de le redynamiser. Les vacances sont bel et bien terminées ! Vous avez 2 min ? Lisez cet article et vous pourriez bien faire le plein de mandats.
De plus en plus de chefs d’entreprise témoignent de leurs préoccupations à trouver des salariés. Pourtant, le taux de chômage continue de grimper, mais nombreuses sont les sociétés qui doivent affronter des difficultés de recrutement. 57 % d’entre elles ont même prévu d’anticiper cette pénurie de candidats. Plus de 800 000 offres d’embauche n’ont d’ailleurs pas été pourvues sur le pôle emploi en 2021. L’une des raisons de ces difficultés de recrutement est la hausse des prix de l’immobilier selon les déclarations du président du service « Action Logement », Bruno Arcadipane, lors d’une interview qu’il a donnée à l’AFP récemment.
Bruno Arcadipane évoque la corrélation entre les coûts de l’immobilier et la crise que rencontrent les chefs d’entreprise concernant le recrutement. Les salariés se basent en effet sur la proximité du lieu de travail et l’emplacement de leur logement avant de postuler à une offre d’emploi. La mobilité devient le centre de débat chez les dirigeants qui ont de plus en plus du mal à trouver de nouveaux collaborateurs. Ces derniers acceptent de travailler au sein d’une entreprise s’ils peuvent trouver un logement à proximité.
Les conditions d’obtention de prêts immobiliers ne cessent cependant de se resserrer. De plus, le nombre de dossiers refusés pour la construction neuve continue d’augmenter, alors que les besoins sont importants. L’organisme « Action Logement » a même octroyé près de 222 000 aides dédiées à la mobilité, 227 000 passeports pour les jeunes diplômés et pour les salariés qui touchent 1 500 euros par mois.
Les difficultés de recrutement touchent tous les secteurs. Près d’une entreprise sur deux a du mal à recruter.
Les services sont les secteurs les plus touchés par ce problème, notamment la restauration et l’hôtellerie. La plupart des secteurs n’arrivent plus à recruter des collaborateurs. Certaines entreprises décident de changer de voie, non seulement avec le contexte sanitaire, mais aussi à cause de la hausse des loyers et des prix d’achat des logements.
L’industrie compte près de 70 000 postes non pourvus. Les tensions qui ont débuté en 1980 perdurent jusqu’à maintenant, et la crise ne cesse de s’aggraver.
En plus du salaire moins élevé, la mobilité constitue également un réel blocage dans ce domaine. Le travail peut continuer le soir, les week-ends et les jours fériés, alors que les conditions de mobilité sont assez compliquées.
Plusieurs milliers de postes n’ont aucun preneur dans l’éducation publique et privée. L’éducation nationale a même prévu une augmentation de salaire pour les enseignants.
La mobilité du travail constitue un véritable blocage dans le domaine du social et du soin. La crise sanitaire complique davantage la situation, car ce sont les professionnels qui se trouvent « en première ligne » à chaque complication de la maladie.
La plupart des territoires français sont touchés par cette grande pénurie. Les entreprises situées dans la PACA et en Île-de-France en souffrent le plus. Cette situation tend à s’étendre dans d’autres zones géographiques. Le niveau de difficulté est plus palpable à la frontière luxembourgeoise, à Thionville et dans le pays de Gex (à proximité de la frontière suisse). Le zoo de Beauval en Loir-et-Cher a dû édifier une résidence à Saint-Aignan pour héberger les saisonniers.
L’intervention du service « Action Logement » limite un peu l’impact des difficultés de recrutement chez les entreprises, mais cela ne suffit pas à y faire face.
L’organisme a prévu de mettre en place d’autres résidences pour les jeunes, même si cela ne suffit pas à éradiquer le problème.
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