La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler l’état du droit en matière de formation d’un contrat de vente immobilière. En effet, contrairement aux idées reçues, le droit n’impose aucun formalisme particulier à la conclusion d’un acte de vente.

La vente immobilière, comme tout autre contrat de vente, est soumis aux dispositions de l’article 1538 du Code civil, qui prévoit que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

Il s’évince de cette disposition qu’un contrat de vente est juridiquement matérialisé dès lors que le vendeur et l’acquéreur se sont accordés, d’une part, sur la chose vendue, d’autre part, le prix de cette chose.

Ainsi, dès lors que les parties se sont accordés sur la chose et son prix, la vente est conclue. Et ce, indépendamment de la remise de la chose par le vendeur à l’acquéreur ou du paiement du prix par l’acquéreur au vendeur.

Aucune disposition particulière n’est prévue en matière de vente immobilière

RAPPEL DE LA COUR

En l’espèce, une société propriétaire de deux appartements et deux emplacements de stationnement met ces derniers en vente. Une autre société adresse au mandataire la première, en date du 31 janvier 2018, un courriel portant offre d’achat portant sur l’ensemble des biens décrits, pour un prix de 830.000€

Cette offre a été acceptée par la société propriétaire, en date du 8 février 2018.

Or, la société acquéreur a renoncé à réitérer la vente.

Fort de ce constat, la société propriétaires assigna l’acquéreur en perfection de la vente et en paiement de dommages-intérêts.

La juridiction de première instance, ainsi que la Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 18 mars 2022 se sont prononcées en faveur de l’annulation de la vente, au motif que l’offre d’achat ne valait pas vente, dès lors que celle-ci était été soumise à la conclusion d’une promesse de vente.

Or, la proposition d’achat ne précisait aucunement que la réalisation de la vente serait soumise à la conclusion d’une promesse de vente.

En conséquence, c’est par une application conforme aux dispositions de l’article 1583 rappelé plus avant, que la Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel de Paris, au motif que :

alors que ni l'offre d'achat, ni son acceptation, ne faisaient de la signature d'une promesse de vente une condition de perfection de la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé

En d’autres termes, sans précision soumettant la validité de la vente à la signature ultérieure d’un autre acte, les règles de l’article 1583 du Code civil trouvent à s’appliquer.

C’est ainsi qu’à défaut de mention contraire, une simple offre d’achat transmise par mail, précisant l’objet sur lequel porte l’offre et son prix, vaut vente parfaite à compter du jour où son destinataire l’accepte.

Cet arrêt nous rappelle l’importance de la rédaction des avants contrats de vente !

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