La Cour de cassation s’est très récemment prononcée sur début du délai de l’action fixé par la loi à une année, qui peut être engagée par l’acquéreur d’un bien par le biais d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

L’article 1648, alinéa 2 du Code civil prévoit en matière de VEFA, que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être introduite « dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents ».

En l’espèce, une SCI a fait édifier et vendu en l’état futur d’achèvement un groupe d’immeubles comprenant trois bâtiments.

Les travaux ont été réceptionnés avec réserves par les copropriétaires. Face à l’absence de levée des réserves, le syndicat des copropriétaires assigna le promoteur aux fins d’indemnisation.

Le promoteur soutient que l’action introduite par le syndicat serait prescrite, dès qu'elle l'a été postérieurement au délai d’une année prévu par l’article 1648 alinéa 2 en matière de VEFA.

La Cour d’appel de Metz, dans un arrêt du 20 septembre 2022, fait sienne l’argumentation du promoteur en déclarant irrecevable comme prescrite, la demande du syndicat.

Le syndicat se pourvoit en cassation, en soutenant que le délai d’une année prescrit par l’article 1648 du Code civil n’aurait nullement vocation à s’appliquer « aux désordres que le vendeur s’est engagé à réparer ».

La Cour de cassation retient pour droit que :

« Le délai de forclusion n’est pas applicable à l’action qui a pour objet d’obtenir l’exécution de l’engagement pris par le vendeur d’immeuble à construire de réparer les désordres apparents qui ont fait l’objet de réserve à la réception » (Cass. civ. 3, 1er février 2024, n° 22-23.716).

Elle casse et annule, en conséquence, l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Metz.