Les impayés locatifs sont le cauchemar de tout propriétaire bailleur. L’état du droit français en la matière étant particulièrement favorable aux locataires, les propriétaires confrontés à des mauvais payeurs se trouvent bien souvent face un dilemme : amorcer une procédure judiciaire longue et coûteuse afin d’expulser l’occupant, ou user de moyens illégaux à leurs risques et périls.
C’est la situation rencontrée par Dany, propriétaire d’un appartement à Nice, acquis à crédit, et dont le loyer était censé payer les échéances.
Confronté très rapidement à des impayés locatifs, le propriétaire s’est trouvé en difficulté financière pour s’acquitter du montant des charges de copropriété et des échéances du prêt. Il a ainsi mis en œuvre un procédé pour le moins atypique.
Compte tenu de la protection dont jouissent les locataires mauvais payeurs et squatteurs, Dany tente de récupérer la jouissance de son appartement en se faisant passer pour… un squatteur ! Fausse bonne idée ?
Il profite ainsi de vacances de son locataire, pour faire un intervenir un serrurier et changer la serrure de l’appartement, puis se déclare lui-même squatteur auprès des forces de l’ordre.
Lorsque le locataire constate la situation, il n’hésite pas à tenter de forcer le volet et d’ouvrir la porte au moyen d’une perceuse ! Malgré cet assaut, Dany poursuit l’occupation de son logement et restitue les effets personnels du locataire directement à la police.
L’affaire se trouve désormais entre les mains de la justice !
Juridiquement, il semble incohérent que le propriétaire d’un bien immobilier puisse être considéré comme squatteur de ce dernier.
Rappelons également les lourdes sanctions dont sont passibles les propriétaires usant de moyens détournés pour déloger leurs locataires. L’article 226-4-2 du Code pénal prévoit en effet une amende de 30.000€ ainsi qu’une peine d’emprisonnement de 3 ans, pour toutes manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes exercées dans le but de forcer un tiers à quitter son logement…
L’appréciation faite des magistrats du terme « manœuvres », devrait être au cœur du contentieux entre ce locataire et ce propriétaire. Le fait de se faire passer pour squatteur de son propre logement en vue d’y exclure son occupant, est-il caractéristique des manœuvres visées par l’article 226-4-2 du Code pénal ?
Nous suivons cette affaire de près, et ne manquerons pas de vous informer de son issue !
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Tous les agents et mandataires immobiliers de France le savent, ce sont la loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970 et le décret du même nom, n° 72-678 du 20 juillet 1972, qui régissent les conditions d’exercice de leurs activités et les modalités de perception des commissions.
Le présent article à vocation à faire état des principales règles en matière de perception des commissions des agents et mandataires immobiliers, à la lumière de jurisprudences récentes.
CONDITIONS DE PERCEPTION DES COMMISSIONS
Article 6 de la loi Hoguet
Cet article conditionne la perception de commissions par l’agent immobilier à la régularisation d’un mandat écrit et signé par les parties, précisant les conditions de rémunération de l’agent, ainsi que le montant ou le mode de calcul de ses honoraires.
Ainsi, l’agent immobilier intervenant en dehors de tout mandat n’aura aucun droit à commission.
Article 73 du décret du 20 juillet 1972 :
Aux termes de cet article, le mandat doit contenir diverses mentions obligatoires. Ces mentions obligatoires sont celles nécessaires à la validité de tout contrat, soit en matière de mandat, l’identité des parties, la désignation du bien objet du mandat, la durée du mandat ainsi que les conditions de rémunération du mandataire.
Article 72 du décret du 20 juillet 1972 :
Cet article prévoit la nullité pure et simple des actes effectués par un agent immobilier en violation des dispositions de la loi et du décret Hoguet Ainsi, un mandat qui ne préciserait pas les modalités de rémunération de l’agent immobilier serait frappé de nullité.
En effet, à défaut du respect de ces mentions obligatoires, la jurisprudence n’hésite pas à annuler purement et simplement tout droit à commission de l’agent immobilier (Cass, 12 juillet 2012, n°11-16.701).
De même, un agent immobilier ne saurait fonder sa demande en paiement de commission sur l’existence d’un mandat tacite à défaut de mandat écrit. La jurisprudence, en parfaite application des dispositions précitées, soumet la validité de la demande en paiement de la commission d’un agent immobilier à un mandat signé en bonne et due forme (Cass, 21 février 2006, n°04-18.741).
Enfin, la Cour de cassation a également eu l’occasion de considérer comme abusive la d’un mandat fixant une rémunération disproportionnée au profit de l’agent immobilier. La rémunération de l’agent immobilier doit, en effet, être juste et équilibrée. Le caractère disproportionné de la rémunération s’apprécie en conformité avec les bonnes pratiques commerciales (Cass, 10 décembre 2014, n° 13-23.234).
PROCÉDURE CONTENTIEUSE
Lorsque survient un différent entre un mandant et son mandataire, l’agent immobilier est tenu, dans un premier temps, de recourir à une tentative de résolution amiable du litige lorsque le montant en litige est inférieur ou égal à 5.000€.
Pour les litiges portant sur une somme d’un montant supérieur, ou en cas d’échec de la résolution amiable, l’agent immobilier pourra se tourner vers une procédure contentieuse afin d’obtenir la condamnation de son mandant au paiement de sa commission.
Le ministère d’avocat sera dans cette situation obligatoire lorsque le montant en litige est supérieur à 10.000€. Pour toute demande d’un montant inférieur, l’agent immobilier disposera de la faculté de se représenter lui-même, ou de faire appel au mandataire de son choix.
Afin d’éviter toute problématique relative au respect des dispositions de la loi Hoguet et de son décret d’application, les agents immobiliers ont tout intérêt à s’entourer d’outils pertinents en matière de conformité juridique.
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Dans le contexte d'incertitude actuel, l'analyse des différentes études de la situation immobilière permet aux acteurs de l'immobilier de garder une vision objective du marché. Loin du cataclysme annoncé, les récentes études font état d'un marché apte à se ressaisir !
La Chambre des Notaires de France a récemment publié une étude complète de la conjoncture immobilière actuelle, que vous pouvez consulter en intégralité en cliquant ici.
Au sein de cette étude, deux cartes sont établies sur la base des données enregistrées par les Notaires de France, quant au prix au m2 médian des appartements et maisons anciens au 4ᵉ trimestre 2023 ! Cette carte mentionne également la baisse en pourcentage du prix médian entre les années 2022 et 2023.
En termes de vente d'appartement (ancien), c'est la ville de Mulhouse qui présente le plus bas ratio, avec un prix de vente médian de seulement 1.120€, avec une baisse de 3% ! À l'inverse, c'est sans surprise Paris qui atteint le prix au m2 le plus important, culminant à 9.770€, malgré une importante baisse de 6,8%.
En termes de vente de maison (ancienne), c'est la ville de Châteauroux qui présente le plus bas prix de vente médian de seulement 138.500€, avec une augmentation de 0,7% ! À l'inverse, c'est l'île de beauté qui atteint le prix de vente médian le plus important, culminant à 518.600€, avec une augmentation de 0,4% !
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La rédaction du bail commercial demeure l’une des tâches les plus complexes auxquelles les agents immobiliers peuvent être confrontés dans le cadre de leur profession. En effet, le bail commercial bénéficie d’un cadre juridique particulièrement strict, défini par les dispositions des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce et la jurisprudence.
Au titre des mentions obligatoires des baux commerciaux, figure notamment l’inventaire des charges, en application de l’article L.145-402 du Code de commerce, qui dispose notamment que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ».
L’article L.145-15 du Code de commerce répute non écrite de toute clause dérogeant à cette obligation, de sorte qu’il est impossible d’y déroger par une stipulation contractuelle contraire.
Se pose alors la question suivante : quelle est la conséquence de l’absence de cet inventaire des charges au bail commercial ?
La Cour d’appel de Versailles a récemment eu l’occasion de trancher cette question.
LA SOLUTION DE LA COUR D’APPEL DE VERSAILLES
La Cour d’appel de Versailles (CA Versailles, 07/03/2024, n° 22/05759) rappelle que l’inventaire prévu par l’article L.145-1 du Code de commerce constitue la seule possibilité d’imputer des charges au locataire. Ainsi, seules les catégories de charges mentionnées à cet inventaire pourront être récupérées par le bailleur. Inversement, toutes les catégories de charges non mentionnées ne pourront être récupérées.
En l’espèce, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement visant la clause résolutoire et portant sur des charges qu’il estimait dues par le locataire sur le fondement de diverses clauses du bail régissant la répartition des charges.
La Cour d’appel constate que la demande du bailleur est notamment fondée sur une clause du bail intitulée « impôts et taxes », prévoyant le remboursement par le locataire de diverses taxes.
La Cour rejette, en conséquence, la demande du bailleur, en considération du fait que le bailleur ne pouvait pas valablement prétendre au paiement des charges récupérables sur le seul fondement de cette clause, qui contournait manifestement l’obligation d’établir un inventaire de l’ensemble des charges dues par le locataire.
Cet arrêt rappel l'importance toute particulière que revêt l'exactitude des mentions présentent au sein des contrats, ainsi que du respect des dispositions légales et réglementaires.
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Les agents immobiliers ne savent, lorsqu’un local commercial situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat fait l’objet d’une cession, la mairie dispose de la faculté de se prévaloir du droit de préemption urbain dont elle est titulaire, afin de se substituer à l’acquéreur initial.
Cette substitution est effectuée conformément aux modalités financières convenues entre les parties, afin de ne pas préjudicier le vendeur. Néanmoins, l’acquéreur évincé peut également s’estimer lésé de cet usage du droit de préemption, auquel cas, il peut être fondé à contester la décision de la mairie.
En effet, la prérogative exorbitante du droit commun que constitue le droit de préemption urbain va de pair avec des obligations spécifiques imposées à la personne publique. Au titre de ces obligations, la personne publique faisant usage du droit de préemption urbain doit notamment être en mesure de justifier de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L.300-1 du Code de l’urbanisme.
Que se passe-t-il lorsque la décision de préemption urbain n’est fondée sur aucun projet d’action ou d’opération d’aménagement tel que défini à l’article L.300-1 du Code de l’urbanisme ?
Le Conseil d’État, juridiction suprême de l’ordre administratif, nous répond ! (Conseil d'État, 15/12/2023, n°470167, Sté NM Market).
LA DÉCISION DU CONSEIL D’ÉTAT
En l’espèce, la commune de Sainte-Foy-Lès-Lyon a exercé son droit de préemption sur une cession du droit au bail commercial consentie par une société exploitant une auto-école, à la société exploitant le local voisin, afin de permettre une extension de son activité.
Cette décision de préemption était fondée sur la seule circonstance que « l’extension d’un commerce déjà existant va à l’encontre de l’objectif de diversité commerciale et artisanale ayant présidé choix de délimiter ce périmètre ».
Par une exacte application du droit, le Conseil d’État constate l’absence de tout projet d’action ou d’opération d’aménagement exigé par l’article L.300-1 du Code de l’urbanisme en matière d’usage du droit de préemption urbain.
En conséquence, le Conseil d’État fait droit à la demande du requérant quant à la suspension de la procédure engagée par la commune sur le fondement du droit de préemption urbain (dans l’attente de l’intervention d’une décision sur le fond de l’affaire).
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Le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires et l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL) ont élaboré dans le cadre d'une collaboration une carte nationale des loyers interactive.
Cet outil facilitera sans aucun doute la mission des agents immobiliers dans le cadre de leurs transactions locatives.
Vous pourrez également accéder directement au modèle interactif de cette carte, en vous rendant sur le site du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des Territoires, ou en cliquant ici.
Une fois le loyer appliqué dans votre secteur déterminé, il vous revient de procéder dans un premier temps à la rédaction du bail, étape cruciale et nécessitant bien souvent des connaissances juridiques approfondies, puis dans un second temps, à la réalisation de l'état des lieux, étape chronophage et rébarbative !
LA RÉDACTION DU BAIL : Un jeu d'enfant avec SINIMO !
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L'ÉTAT DES LIEUX : Une partie de plaisir avec STARTLOC !
Une fois votre contrat rédigé, il convient de procéder à l'établissement de l'état des lieux, conformément aux dispositions de la loi ALUR.
Cette tâche devient un jeu d'enfant avec l'application STARTLOC, qui vous permet de réaliser un état des lieux dématérialisé en moins de cinq minutes ! Fini la paperasse et les tracas du stockage, toutes vos données sont stockées sur des serveurs sécurisés situé en France !
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Dans le cadre des procédures de rectification fiscale, l’administration est tenue de respecter un strict formalisme afin de s’assurer de sa validité. Une telle procédure est-elle susceptible d'être annulée au motif d'une erreur émanant des services de la poste ?
PROCÉDURE DE RECTIFICATION
L’administration fiscale est notamment tenue, au terme de l’article R.*57-1 du Livre des procédures fiscales, d’inviter l’administré auquel est adressée la proposition e rectification, à faire parvenir à l’administration son acceptation ou ses observations dans un délai de rentrer jours à compter de la réception de la proposition.
Afin de faire courir ce délai de 30 jours, l’administration doit être en mesure de justifier de la date de réception par l’administré de sa proposition de rectification.
Pour ce faire, elle peut notamment adresser sa proposition de rectification par pli recommandé avec accusé de réception.
FORMALISME DES COURRIERS RECOMMANDÉS AR
L’article R1-1-6 du Code des postes et des communications électroniques prévoit que, dans l’hypothèse où il est impossible pour le service de la poste de distribuer un envoi recommandé, le destinataire doit en être avisé, et l’objet conservé pendant un délai de 15 jours calendaires. Après l’expiration de ce délai de 15 jours, les services de la poste sont fondés à retourner l’envoi à l’expéditeur.
Quid lorsque les services de la poste retournent à l’expéditeur un courrier recommandé dont la distribution est impossible, avant l’expiration de ce délai de 15 jours ?
La Cour de cassation nous répond !
LA POSITION DE LA COUR DE CASSATION
À l’occasion d’un arrêt rendu le 10 mai 2024, la chambre commerciale de la Cour de cassation (Cass., com. 10/05/2024, n° 22-14.130) s’est prononcée en faveur de l’annulation pure et simple de la procédure de rectification, au motif du vice de forme constitué par le non-respect du service de la poste des dispositions de l’article R1-1-6 du Code des postes et des communications électroniques.
En l’espèce, cet arrêt porte sur un rappel d’impôt de solidarité sur la fortune constitué par l’acquisition de plusieurs immeubles. La solution dégagée par la Cour de cassation a néanmoins vocation à s’appliquer à toutes les procédures administratives nécessitant une notification.
Par cet arrêt, la Cour de cassation a suivi la position du Conseil d’État, qui a dégagé cette règle dans un arrêt du 24/2/2017 (CE, 24/02/2027, n°397569).
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À la rentrée 2024, plus de 200 logements seront mis en vente à environ 5 000 euros par mètre carré à Paris. Cette opportunité représente une aubaine pour certains ménages franciliens, alors que le prix moyen dans la capitale atteignait 9 259 euros en mai 2024, selon la plateforme SeLoger.
Des opérations dans trois arrondissements
Ces ventes à "prix cassés" sont rendues possibles grâce à l’outil anti-spéculatif lancé par la Ville de Paris en 2019, baptisé La Foncière de la Ville de Paris. Ce dispositif vise à faciliter l’accès à la propriété pour les familles de la classe moyenne en dissociant le foncier, qui reste la propriété de l’organisme de foncier solidaire, du bâti.
Les trois prochaines opérations en Bail Réel Solidaire (BRS) se situeront dans les quartiers de la Porte de Vanves (14e arrondissement), ainsi que dans les nouveaux quartiers Chapelle Charbon (18e arrondissement) et Python Duvernois (20e arrondissement).
Sur le site de La Foncière de la Ville de Paris, une carte recense ces opérations. Vous pouvez également y vérifier votre éligibilité. D'autres vagues de commercialisation sont prévues pour le second semestre 2024, ainsi qu'en 2025 et 2026.
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L’impôt sur la fortune immobilière est un impôt supplémentaire auquel sont assujettis les contribuables dont le patrimoine immobilier dépasse 2.570.000€.
L’assiette des immeubles entrant dans le décompte du seuil de 2.570.000€ est ainsi déterminante dans l’assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière.
À cet égard, il est important de préciser que les biens immobiliers relevant des actifs professionnels sont exonérés de cet impôt.
S’agissant des locaux d’habitations loués meublés relevant du régime du loueur de meublé professionnel, ces derniers n’entrent pas dans le champ de l’impôt sur la fortune immobilière, à la condition que l’assujetti réalise plus de 23.000€ de recette annuelle dans le cadre de cette activité, et qu’il en tire plus de 50% de ses revenus professionnels, conformément à l’article 975, V-1° du Code général des impôts.
Enfin, il est important de rappeler que dans l’hypothèse où le loueur d’un meublé professionnel remplirait les deux conditions sus énoncées (+ 23.000€ / an et + 50% de ses revenus professionnels), mais qu’un déficit serait in fine constaté, la seconde condition (+50% de ses revenus professionnels), ne pourrait être considérée comme remplie. Cette solution a été retenue par la réponse ministérielle n° 22527 (Rép. Marini : Sén. 03/08/2006).
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