Lorsqu’un contrat conclu entre un professionnel et un consommateur (celui qui n’agit pas dans le cadre de son activité professionnelle) contient une clause pénale, celle-ci doit respecter un certain formalisme afin d’assurer la parfaite information du consommateur. Quelles sont les conséquences de l’irrespect des conditions de forme d’une clause pénale ?

 

L’article 1226 du Code civil définit la clause pénale comme étant celle par laquelle « une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution ». Autrement formulé, toute clause faisant supporter une charge particulière (en général le paiement d’une somme d’argent), à l’une des parties à défaut d’exécution par celle-ci de ses obligations contractuelles.

 

En matière de mandat de vente, tel est le cas des clauses stipulant l’empêchement pour le mandant de procéder lui-même à la vente directe de son bien sans l’intermédiaire de l’agent immobilier, ou de confier la vente à un autre agent immobilier, pour une certaine durée, sous peine d’avoir à verser au mandataire une certaine somme (généralement 10% du montant du prix de vente défini au mandat).

 

En matière immobilière, l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 précise qu’une telle clause doit apparaître « en caractères très apparents ».

 

La Cour d’appel d’Amiens, à l’occasion d’un très récent arrêt (CA Amiens, 16/01/2024 / n°21/02596), rappelle l’application de ces dispositions.

 

En l’espèce, un agent immobilier a sollicité le paiement de la clause pénale contenue au sein d’un mandat de vente, afin de sanctionner le comportement du mandant.

 

Dans le cadre de la procédure, le mandant fait valoir le fait que la clause pénale dont l’application est sollicitée ne respecterait pas les dispositions de l’article 78 du décret susvisé, et conclu en conséquence, à sa nullité.

 

Plus précisément, le mandant appui son argumentation sur la circonstance que si la clause dont il s’agit est bien rédigée en caractères gras et lisibles, celle-ci est « noyée au milieu d’un paragraphe intitulé « OBLIGATIONS DU MANDANT », collée sans espace à un paragraphe c) relative à la liberté de procéder à la recherche d'un acquéreur, fait état des conséquences en cas de non-respect des paragraphes A,B ou C qui pour A et B sont celles relatives aux obligations et pouvoirs du mandataire et non du mandant, de sorte qu'elle n'est pas compréhensible par le mandant et qu'elle ne remplit pas la condition exigée par les dispositions susvisées ».

 

Les juges de la Cour d’appel d’Amiens retiennent l’argumentation développée par le mandant de l’agent immobilier, et sanctionnent ce dernier par la nullité du mandat de vente, et partant, ne peuvent que rejeter la demande en paiement de la clause pénale.  

 

 

Cet arrêt rappelle l’importance toute particulière pour les agents immobiliers de s’entourer des outils leur permettant de générer des contrats exemptent de toute coquille juridique.

 

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