La conclusion d’un bail écrit préalablement à la prise de possession des locaux est devenue la règle, tant en matière de bail d’habitation et que de bail commercial. Le bail permet de fixer les obligations, tant du bailleur que du preneur, et présente un nombre important d’avantages, notamment en matière de sécurité juridique.
Néanmoins, le droit français ne contraint pas les parties à recourir à une telle forme en matière de bail, de sorte qu’un bail conclu par le seul échange des consentements sous la forme verbale peut est suffisant à la conclusion d’un bail.
C’est précisément dans ces circonstances que la Cour d’appel de Paris a eu l’occasion de rendre un arrêt en date du 4 avril dernier (CA Paris, 04/04/2024, n°22/10921, SASU La familiale c/ Etablissement public Assistance Publique – Hôpitaux de Paris).
En l’espèce, le locataire d’un local commercial informe son bailleur qu’il est à la recherche d’une surface supplémentaire afin de stocker son matériel. Le bailleur répond à son locataire, qu’il dispose d’un local adjacent à celui actuellement occupé, et qu’il lui propose de lui mettre à disposition moyennant le seul paiement des charges afférentes. Le locataire accepte cette proposition. Le bailleur lui indique également qu’un avenant d’adjonction est cours de rédaction par l’agent immobilier.
Le locataire a ainsi occupé ce local durant 14 mois, à l’issue desquels, l’agent immobilier l’informe que le local concerné ne serait plus proposé à la location.
S’ensuit un contentieux, jusqu’à hauteur d’appel.
Compte tenu des éléments de faits rappelés plus avant, la Cour d’appel de Paris retient que la proposition formulée par le bailleur quant à l’occupation du local à titre gratuit (hormis le paiement des charges), avait été acceptée sans réserve par le locataire, tant sur la chose louée que sur le prix, ce qui caractérisait une rencontre des volontés sur les éléments essentiels du contrat de bail commercial conclu verbalement, sans écrit.
Ce faisant, la Cour d’appel de Paris rappelle l’état du droit en matière de bail, lequel peut être verbal, sous condition que le consentement des parties ait été réuni sur ses éléments essentiels (article 714 du Code civil). La solution s’applique également en matière commerciale (Cass. 3e civ. 5-12-2001 n° 00-14.294).
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La loi n°2024-322 du 9 avril 2024, prévoit la modification de l’article L.651-7 du Code de la construction et de l’habitation.
La nouvelle rédaction issue de la loi du 9 avril 2024 est la suivante : « Les agents assermentés du service municipal du logement constatent les conditions dans lesquelles sont effectivement occupés les locaux qu'ils visitent. Ils sont habilités à recevoir toute déclaration et à se faire présenter par les propriétaires, locataires ou autres occupants des lieux toute pièce ou document établissant ces conditions. Sans pouvoir opposer le secret professionnel, les administrations publiques compétentes et leurs agents ainsi que les syndics de copropriété sont tenus de communiquer aux agents du service municipal du logement tous renseignements nécessaires à l'accomplissement de leur mission de recherche et de contrôle. »
Autrement formulé, dans le cadre du contrôle de l’occupation effective des locaux dont la compétence revient aux agents assermentés du service municipal du logement, les syndics pouvaient, antérieurement au 11 avril 2024, opposer le secret professionnel auxdits agents.
Or, la réforme introduite par l’article 14 de la loi n°2024-322 du 9 avril 2024 prévoit désormais, que les syndics de copropriété sont tenus de communiquer aux agents du service municipal du logement tous renseignements nécessaires à l’accomplissement de leur mission de recherche et de contrôle, sans pouvoir leur opposer le secret professionnel !
Une petite révolution dans le monde des syndicats !
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Comme le savent les agents immobiliers, leur profession fait partie des plus réglementées du territoire français. La loi et le décret Hoguet, respectivement n°70-9 du 2 janvier 1970 et n°7-678 du 20 juillet 1972, fixent précisément les obligations pensant sur ces derniers.
Au nombre de ces obligations, l’article 65 du décret impose aux titulaires d’une carte professionnelle « gestion immobilière » ou « syndic de copropriété », de tenir un registre des mandats. Ce registre des mandats doit répondre à un formalisme strict, correspondant au modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’Économie.
Chaque mandat doit ainsi être identifié par un numéro qui lui est propre, et doit être classé au sein du registre par ordre chronologique. Le non-respect de ces dispositions est sanctionné par la nullité de l’acte, ce qui signifie perte de tout droit à honoraires pour l’agence immobilière.
Mention des avenants ?
Si le décret Hoguet traite explicitement de l’obligation pour les agents immobiliers détenteurs de l’une des cartes mentionnées plus avant, de tenir un registre des mandats, il reste muet sur le sort des avenants conclu postérieurement au mandat.
Ces derniers doivent-ils être enregistrés au registre des mandants sous un nouveau numéro ? Une simple mention en marge est-elle suffisante ? L’absence de toute mention relative à l’avenant est-elle sanctionnée ?
La Cour d'appel d'Aix-en-Provence tranche !
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence nous répond à l’occasion d’un arrêt rendu par la 1ère chambre, en date du 10 mai 2022 (n°12/05497), en retenant que les avenants à de précédents mandats conformément enregistrés, ne doivent pas donner lieu à la prise d’un nouveau numéro de mandat.
La solution apparaît ainsi claire : il n’est pas nécessaire d’attribuer un numéro spécifique à un avenant d’un mandat.
Néanmoins, afin de tracer les modifications apportées au mandat initial, il est opportun pour les agents immobiliers de porter à minima, une mention en marge du registre de l’avenant conclu, en précisant sa date de signature au sein de la colonne « observations ».
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Cet arrêt nous rappelle l’importance toute particulière que doivent accorder les agents immobiliers à la signature de leurs actes, compte tenu des enjeux financiers considérables qui en découlent.
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La loi n°2024-322 du 09 avril 2024, introduit un article 3-4 au sein de la loi n°89-1290 du 23 décembre 1986, ainsi rédigé : « Le fait, pour un bailleur ou tout intermédiaire, de refuser l'établissement d'un contrat conforme à l'article 3 et la délivrance d'un reçu ou d'une quittance mentionnés à l'article 21 ou de dissimuler ces obligations est puni d'un an d'emprisonnement et de 20 000 euros d'amende. Les personnes morales déclarées responsables pénalement de ce fait encourent une amende suivant les modalités prévues à l'article 131-38 du Code pénal ».
Cet article entre en vigueur au lendemain de sa publication, à compter du 11 avril 2024. À compter de cette date, est sanctionné d’un an d’emprisonnement et de 20.000€ d’amende, le fait pour un bailleur ou un intermédiaire (agent immobilier) :
Deux précisions importantes :
Le rapport de l’Assemblée nationale indique que la notion « d’intermédiaires » visée par l’article 3-4 de la loi de 1989 doit être interprétée comme désignant les professionnels de l’immobilier soumis à la loi Hoguet, soit les agents immobiliers.
L’introduction de cette nouvelle sanction permet de lutter contre la pratique de la dissimulation de bail, qui permet aux marchands de sommeil d’échapper à toute condamnation.
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L’impact des nouvelles technologies a considérablement bouleversé bons nombres de domaines, auxquels le monde de l’immobilier fait partie. Parmi ces bouleversements, celui de la signature dématérialisée des actes rédigés par les agents immobiliers ne fait pas exception. De par son importance juridique toute particulière, la remise en cause de la validité ou de l’authenticité d’une signature, est susceptible d’aboutir purement et simplement à la nullité d’une vente.
Focus sur l’état du droit français en matière de validité des signatures dématérialisées, avec en illustration, un arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 13 mars 2024 !
L’ÉTAT DU DROIT EN LA MATIÈRE
Aux termes de l’article 1367, alinéa 2, du Code civil, la signature électronique est présumée fiable, lorsque le procédé garantit l’identité du signataire et l’intégrité de l’acte. Il revient en conséquence à la partie qui conteste la régularité de la signature ainsi apposée de rapporter la preuve que le procédé utilisé n’a pas permis de garantir l’identité du signataire ou l’intégrité de l’acte.
Afin satisfaire à ces conditions d’identité du signataire et d’intégrité de l’acte, le procédé retenu pour la réalisation de l’acte doit être certifié dans les conditions prévues par le décret n°2017-1416 du 28 juin 2017.
A contrario, un procédé de signature qui ne remplirait pas les conditions énoncées au décret n°2017-1416 du 28 juin 2017, ne bénéficiera pas de la présomption de fiabilité prévue par l’article 1367, alinéa 2 du Code civil. Autrement formulé, il reviendra à la partie qui souhaite se prévaloir de l’acte en question, de rapporter la preuve de la fiabilité du procédé utilisé.
C’est précisément le cas en matière d’apposition sur un acte d’une signature scannée. En effet, ce type de signature peut être effectué indépendamment de tout procédé permettant de garantir l’identité du signataire ou l’intégrité de l’acte.
VALIDITÉ DES SIGNATURES SCANNÉES
Dans une telle situation, la Cour de cassation a eu l’occasion de valider une signature scannée, en matière de contrainte délivrée par une caisse de sécurité sociale (Cass. 2ème civ. 28/05/2020, n°19-11.744), ainsi qu’un contrat de travail (Cass. Soc. 14/12/2022, n°21-19.841), dès lors que les signatures en cause avaient bien pu être identifiées comme étant celles de la personne ayant pouvoir pour signer les actes en cause.
Ainsi, les juridictions n’hésitent pas à valider les signatures dématérialisées, même lorsque ces dernières sont réalisées sans procédé répondant aux conditions du décret n°2014-1416, lorsque la preuve de l’identité du signataire, et de son pouvoir pour signer l’acte en cause est rapportée.
INVALIDITÉ DES SIGNATURES SCANNÉES : Nullité de la vente !
Récemment, la Cour de cassation a eu l’occasion de se prononcer dans le sens de la nullité d’une promesse de cession de parts sociales, au motif de l’absence de fiabilité quant à l’identité de la personne ayant procédé à la signature de l’acte (Cass. Com. 13/03/2024, n°22-16.487, Sté Horizon MIF immo c/ X).
En l’espèce, la promesse de cession comportait les signatures scannées des associés de la société. Lorsque le cessionnaire (la personne au bénéficiaire de la promesse de cession), a sollicité la réalisation de la promesse, les cédants ont argué de la nullité de celle-ci, au motif qu’ils n’y auraient jamais consenti.
On l’aura compris, leur argumentation tendant à voir la promesse déclarée nulle par la juridiction, est fondée sur la contestation de l’apposition de leur signature sur ladite promesse.
À ce titre, et ainsi qu’il a été rappelé plus tôt, s’agissant d’une signature scannée et apposée sur un acte, sans procédure spécifique permettant d’entrer dans le champ du décret n°2017-1416, celle-ci ne bénéficie pas de la présomption de validité de l’article 1367 alinéa 2 du Code civil.
Il revenait ainsi au cessionnaire se prévalant de la promesse de rapporter la preuve, d’une part, de l’identité des signataires, d’autre part, de l’intégrité de l’acte.
Or, la haute juridiction considère en l’espèce que les éléments rapportés par le cessionnaire, tendant a établir l’authenticité des signatures n’étaient pas suffisants.
En conséquence, le pourvoi introduit par le cessionnaire est rejeté.
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Une étude menée par STATINFO et commandée par le Ministère de la Transition écologique et de la cohésion des territoires nous informe de la hausse de la mise en vente des appartements sur le premier trimestre, à hauteur de 9,6% !
Au premier trimestre 2024, 15 130 logements neufs ont été réservés par des particuliers, en données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables (CVS-CJO), soit 52,4 % de l’ensemble des logements commercialisés (particuliers et institutionnels). Le volume de réservations baisse par rapport au trimestre précédent (- 3,6 % en données CVS-CJO). Ce repli concerne les nouvelles constructions (- 5,1%) tandis que les réservations de la construction sur existant augmentent (+ 11,7 %). La baisse est un peu plus marquée pour les maisons (- 5,3 %) que pour les appartements (- 3,5 %).
Le nombre de logements nouvellement commercialisés augmente ce trimestre (15 730, soit + 7,2 %), mettant un terme à la baisse constatée depuis six trimestres. La hausse ne concerne que les appartements (+ 9,6 %), les mises en vente des maisons diminuent (- 18,9 %). Dans ce contexte, l’encours de logements disponibles à la fin du trimestre diminue légèrement pour le deuxième trimestre consécutif (- 0,8 %) pour atteindre 129 250 logements. Sur un an, l’encours augmente de 1,6 %.
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L'obligation d'annexer à tout acte de vente immobilière ou de contrat de location un diagnostic de performance énergétique, pose la question de la responsabilité de l'agent immobilier rédacteur de ces actes. Cette question présente une pertinence toute particulière eu égard à la récente opposabilité des éléments mentionnés au sein du DPE.
En prévision de l'été à venir, la lutte contre les logements énergivores et partant, les bouilloires énergétiques, est plus que jamais au cœur de l’actualité du marché de l’immobilier. Habituellement associés aux difficultés de chauffage, les logements qualifiés d’énergivores et de passoires thermiques (logement ne retenant pas la chaleur en hiver) sont pareillement impactés par les épisodes de canicules (logements qualifiés de bouilloires énergétiques).
Afin de lutter contre ces logements, le gouvernement a rendu obligatoire la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique, lequel doit être annexé à tout acte de vente immobilière, et de bail à usage d’habitation. Ces diagnostics de performance énergétique (DPE) sont valable pour une durée de 10 ans, sous réserve de ceux effectués avant le 1ᵉʳ juillet 2021, dont la date de validité est ainsi fixée :
En matière de location et de vente d’immeuble bâti, la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 modifie les articles L.126-29 (location) et L.271-4 (vente) du Code de la construction et de l’habitation, en restreignant le champ de l'inopposabilité du DPE aux seules recommandations accompagnant ce dernier.
Ainsi, le diagnostic de performance énergétique devient directement opposable aux propriétaires, bailleurs ou vendeurs.
Concrètement, cette modification impacte directement les conséquences d’une information erronée au sein d’un DPE.
En effet, antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les informations contenues au sein du DPE n’étaient pas opposables par le locataire ou l’acquéreur du bien concerné, de sorte que la sanction prononcée en pareille situation par les juridictions à l’encontre des vendeurs, consistait essentiellement en l’indemnisation d’une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente pour l’acquéreur (Cass, 3e civ, 21 novembre 2019, n°18-23.251 ; Cass, 3e civ, 9 juillet 2020, n°19-17.516).
La jurisprudence ne s’est pas encore prononcée sur l’indemnisation du préjudice subi par l’acquéreur ou le preneur d’un bien immobilier du fait d’un DPE erroné opposable au vendeur (postérieur à la loi du 22 août 2021). En matière de location immobilière, l’opposabilité du DPE au locataire lui permettra, par exemple, de solliciter une compensation financière, prenant la forme d’une baisse de loyer. Si la responsabilité premièrement engagée en matière de DPE erroné est celle du diagnostiqueur, il n’en demeure pas moins que l’agent immobilier intervenant dans l’opération est également susceptible de voir sa responsabilité engagée, au titre de son devoir de conseil et d’information. Tel est le cas, notamment lorsque le DPE est absent du contrat (compromis de vente, promesse de vente, bail …).
Afin de sécuriser leur pratique, l’application SINIMO propose aux agents immobiliers un large panel de contrat pré-établis par une équipe juridique, leur assurant le respect des dispositions législatives et règlementaires.
À titre illustratif, en matière de DPE, l’application SINIMO vous permet d’annexer le DPE à tout acte de vente ou bail à usage d’habitation.
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Quelle sera votre destination durant les prochaines vacances d'été ?! Entre dépaysement sous les tropiques et effervescence des métropoles, le GROUPE REALTY vous offre un billet pour surfer sur une vague de mandats !
Le GROUPE REALTY accompagne les agents immobiliers dans leur conquête du marché depuis de nombreuses années, au prix d'une innovation constante, et de services à la pointe de la technologie.
L'ensemble des services proposés par LE GROUPE REALTY ont été développés en France ! S'engager avec la GROUPE REALTY, c'est favoriser le tissu économique national, et l'assurance d'un service client de qualité et situé sur le territoire métropolitain !
L'application Pige Online : dites adieux aux recherches chronophages !
Parmi les services proposés par la société, l'application Pige Online vous permet de gagner un temps considérable dans la tâche de pige immobilière. Fini les heures de recherches passées à rechercher des informations sur différents sites d'annonces en ligne ! Pige Online met à votre disposition, sur une seule et même application, l'ensemble des informations publiques répertoriées sur les principaux sites d'annonces en ligne, et tout ça dans un format ludique et agréable !
Cette solution révolutionnaire couvre l'ensemble du territoire métropolitain, et permet à chacun de trouver la formule la plus appropriée à sa zone de prospection !
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Avec Pige Online, Un clique = un mandat !
Le service de Pige SMS : dites adieux à la prospection à l'ancienne !
En complément au service de Pige Online, le service d'envoi de SMS développé par le GROUPE REALTY vous permet d'alléger considérablement vos tâches liées à la prospection !
Par ce service, la société vous propose de se charger pour votre compte, de l'envoi de SMS personnalisés aux annonceurs situés sur une zone géographique déterminée. Le contenu du SMS et la zone géographique sont définis avec votre conseiller commercial, afin d'être au plus près de vos besoins.
Ainsi, que vous visiez des bailleurs en recherche de locataire ou des vendeurs en recherche d'acquéreurs, cette solution sur-mesure saura alléger de manière conséquence les charges liées à la prospection !
Avec ce service, vous avez l'assurance de saisir chaque opportunité de mandat qui se présente sur le marché !
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L'application Startloc : dites adieux aux états des lieux papier !
Parallèlement à la révolution de la prospection immobilière, le GROUPE REALTY a profondément bouleversé l'univers de l'état des lieux immobilier !
Les états des lieux papiers, long, fastidieux et chronophages font désormais partie de l'histoire ancienne !
Finies les piles de documents papier et les risques de perte : avec Startloc, tous vos états des lieux sont stockés de manière sécurisée sur un serveur hautement protégé dès leur synchronisation. Vous pouvez ainsi dire adieu aux tracas liés à la gestion et au stockage du papier.
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Enfin, l'équipe de Startloc met à la disposition de ses utilisateurs, un support technique d'une grande efficacité, qui répond à chaque demande qui leur est adressée dans un délai de 2 heures ! De quoi parer à toute éventualité.
Fort de son plébiscite national, l'application Startloc démarre son implantation à l'international ! Un article dédié à cette exportation est en ligne ici !
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L'obligation d'obtention d'un permis de louer, préalable à la mise en location d'un bien immobilier été instaurée par la loi ALUR du 24 mars 2014, et précisée par le décret n°2016-1790. Les conditions d'obtention de ce permis de louer viennent d'être renforcées par la loi n°2024-322 du 09 avril 2024 !
L'objectif initial poursuivi par l'instauration du permis de louer par la loi ALUR du 24 mars 2014, était la lutte contre les locations de logements insalubres et dangereux pour les occupants, et s'inscrivait dans l'actualité tragique de l'effondrement de plusieurs immeubles à Marseille le 5 novembre 2018.
Ce permis de louer n'a cependant nullement vocation à s'appliquer uniformément sur l'ensemble du territoire français, bien au contraire, son caractère obligatoire résulte d'une décision explicite de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou de la commune, qui eux seuls sont compétents en la matière.
Il est important de préciser que ces deux institutions bénéficient d'un pouvoir discrétionnaire en la matière, de sorte qu'elles peuvent distinguer avec précision les habitations visées par ce permis de louer. Il leur est en effet loisible de ne viser qu'une certaine catégorie de biens construit avant une certaine date / par superficie / nombre de pièces, par exemple), dans un quartier spécifique, etc.
Les sanctions en la matière, de nature pécuniaire, peuvent atteindre 15.000€.
La loi n°2024-322 du 09 avril 2024 vient renforcer les pouvoirs des autorités administratives en matière de contrôle des logements visés par l'obligation de permis de louer. En effet, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat ainsi que les communes, peuvent désormais faire procéder aux visites qui lui paraissent nécessaires pour examiner le logement. Ces inspections doivent être diligentées dans un délai d'un mois à compter du dépôt de la demande d'autorisation préalable de mise en location, entre 6 heures et 21 heures.
Cette faculté nouvelle offerte aux EPCI et communes concernées doit néanmoins être relativisée lorsque le propriétaire ou le locataire s'oppose à cette visite. En effet, dans une telle situation, l'autorité administrative devra solliciter l'autorisation du juge des libertés et de la détention.
Voici la liste des communes visées par l'obligation de permis de louer en 2024 (qui peut ne pas être uniforme sur le territoire d'une commune, mais s'appliquer à uniquement certains quartiers et ne viser qu'une certaine catégorie de biens (T1/T2/T3, construit à avant une cartaine date...) :
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Liste non exhaustive. Chaque commune décide librement du périmètre concerné (l'ensemble de la commune ou seulement certains quartiers, rues, etc.). Pour connaître la zone exacte où un permis de louer est requis, se reporter au site de la mairie ou de l'EPCI compétent.
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