Les agents immobiliers l’apprennent bien souvent à leurs dépens, l’implacable formalisme auquel leurs actes sont soumis est régulièrement à l’origine d’une réduction, voire d’une disparition de leur droit à honoraires ! L’arrêt commenté à l’occasion de cet article en est une illustration (Cass, civ. 1ʳᵉ, 24/11/2021, n°19-23.693).

RAPPEL DES DISPOSITIONS APPLICABLES

Parmi les nombreuses conditions de formes auxquelles sont soumis les actes des agents immobiliers, la mention de la répartition de la prise en charges des honoraires entre les parties est à l’origine d’un important contentieux.

L’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, prévoit notamment que les contrats concluent avec un agent immobilier et portant sur les opérations mentionnées aux 1° à 6° doivent préciser les « conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge ».

L’article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dit décret Hoguet, prévoit quant à lui, que les conditions de détermination de la rémunération de l’agent doivent, d’une part, être mentionnées dans le mandat, et d’autre part, préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée. Dans cette seconde hypothèse, les modalités et conditions de ce partage doivent apparaître dans le mandat, et être reprises dans l’engagement des parties.

Il en résulte que, les conditions de détermination de la rémunération de l’agent doivent être expressément mentionnées, non seulement dans le mandat, mais également au sein des actes régularisés postérieurement, tels qu’une offre de vente, d’achat ou d’un compromis de vente. Outre cette mention, la répartition entre l’acquéreur et le vendeur doit pareillement être mentionnée au sein du mandat et des actes comportant l’engagement des parties.

LES FAITS A L’ORIGINE DE LA DÉCISION COMMENTÉE

Aux termes d’un mandat portant sur la commercialisation de quinze lots de maisons individuelles, l’agence immobilière sollicita le paiement de ses honoraires prévus au mandat, d’un montant de 160.000€ pour la réalisation de cinq ventes. Le promoteur refusant de verser les montants sollicités par l’agence immobilière, celle-ci assigna la société de promotion immobilière afin d’obtenir sa condamnation au versement d’une provision d’un montant de 160.000€. L’agence immobilière obtint la condamnation de la société de promotion immobilière au montant de 160.000€.

La société interjeta appel de ce jugement, appel dont les moyens furent rejetés. Le promoteur se pourvut finalement en cassation, à l’appui de l’argumentation suivante. La société argua de ce que les contrats de vente de chaque lot, contrairement au mandat signé entre le promoteur et l’agence immobilière, s’ils mentionnaient bien le montant des honoraires, ne précisaient néanmoins pas qui en était débiteur.

L’agence immobilière se défendit en faisant valoir que le mandat définissait clairement que la société promotion serait seule débitrice des honoraires de l’agence.

Néanmoins, et ainsi qu’il a été rappelé plus avant, l’article 6 de la loi Hoguet ainsi que l’article 73 de son décret d’application, requièrent tous deux la mention, non seulement du montant des honoraires, mais également, de la partie qui en supporte la charge, ces mentions devant apparaître dans le mandat ainsi que dans l’acte comportant l’engagement des parties.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de précision au sein des compromis de vente successifs, de la partie débitrice des honoraires, la Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel.

OBSERVATIONS

Cet arrêt rappelle une nouvelle fois aux agents immobiliers l’importance toute particulière de la rédaction de leurs mandats et autres contrats de vente.

Une simple légèreté dans la rédaction d’une clause peut aboutir à une suppression pure et simple du droit à honoraires.

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