Quels sont les contrats immobiliers soumis au droit de rétractation ? Comment rédiger un contrat ou un mandat conforme à la réglementation applicables en matière de droit de rétractation ? Quelles sont les conséquences de l’exercice du droit de rétractation pour l’agent immobilier après que ce dernier a entrepris des opérations de promotion ? L’agent immobilier peut-il obtenir réparation du préjudice éventuellement subi du fait de l’exercice du droit de rétractation ? Toutes les réponses sont dans cet article !

LES CONDITIONS D’APPLICATION

Le droit de rétractation est codifié à l’article L.221-18 du Code de la consommation, qui prévoit notamment que (seule la partie applicable aux mandats et contrats immobilier est reproduite ci-après) :

« Le consommateur dispose d'un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d'un contrat conclu à distance, à la suite d'un démarchage téléphonique ou hors établissement, sans avoir à motiver sa décision ni à supporter d'autres coûts que ceux prévus aux articles L. 221-23 à L. 221-25. Le délai mentionné au premier alinéa court à compter du jour :

1° De la conclusion du contrat, pour les contrats de prestation de services et ceux mentionnés à l'article L. 221-4 ... »

Autrement formulé, les conditions requises au bénéfice du droit de rétractation de 14 jours sont les suivantes :

Disposer de la qualité de consommateur et,

Avoir conclu un contrat à distance ou,

Avoir conclu un contrat à la suite d’un démarchage téléphonique ou,

Avoir conclu un contrat hors établissement.

L’article liminaire du Code de la consommation défini comme consommateur « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ».

Le contrat conclu à distance (article L.221-1 1° du Code de la consommation): tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur, dans le cadre d’un système organisé de vente ou de prestation de services à distance, sans la présence physique simultanée du professionnel et du consommateur, par le recours exclusif à une ou plusieurs techniques de communication à distance jusqu’à la conclusion du contrat.

Le contrat conclu hors établissement (article L.221-1 2° du Code de la consommation) : tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur en dehors de tout établissement commercial :

• Dans un lieu autre que celui où le professionnel exerce habituellement son activité, en la présence physique et simultanée des deux parties.
• Dans le lieu où le professionnel exerce habituellement son activité, immédiatement après que le consommateur a été sollicité personnellement et individuellement dans un lieu différent de celui où le professionnel exerce son activité.
• Dans une « excursion organisée par le professionnel ayant pour but ou pour effet de promouvoir et de vendre des biens ou services au consommateur ».

EXCEPTION : APPLICATION AUX PROFESSIONNELS

L’article L.221-3 du Code de la consommation prévoit notamment, que les dispositions relatives au droit de la rétractation sont applicables aux contrats conclus entre professionnels, sous réserve du respect des trois conditions cumulatives suivantes :

• Le contrat doit avoir été conclu hors établissement ;
• L’effectif de salarié de l'entreprise se prévalant du droit de rétractation est inférieur ou égal à 5 ;
• L’objet du contrat conclu n'entre pas dans le champ de l'activité principale du professionnel.

INFORMATION OBLIGATOIRE

Le professionnel est tenu par l’article L.221-20 du Code de la consommation, lorsqu’il traite avec un consommateur dans le cadre d’un contrat correspondant aux caractéristiques évoquées ci-avant, de l’informer qu’il dispose dudit droit de rétractation. Cette obligation ressort également des dispositions de l’article L.221-5 du même Code, aux termes desquels le professionnel doit non seulement avertir le consommateur de son droit à rétractation, mais également, l’informer des délai et modalités d’exercice de ce droit, ainsi que lui fournir un formulaire type de rétractation.

À défaut de l’en informer, le délai de rétractation de 14 jours se trouve prorogé pour une période de 12 mois à compter de l’expiration du délai de 14 jours.

APPLICATION AUX MANDATS

Lorsque le propriétaire d’un bien immobilier souhaite en confier la vente à un agent immobilier, ce dernier lui fait régulariser le fameux « mandat de vente ». Ce mandat encadre les relations juridiques à venir entre les parties, à savoir, le mandant et le mandataire. La pratique des mandats consiste à stipuler quasi systématiquement une clause relative au commencement immédiat des opérations de l’agent immobilier, qui se confronte directement au droit de rétractation dont bénéficie le consommateur.

Dans le cadre d’un mandat, il convient d’appliquer la grille de lecture étudiée précédemment afin d’apprécier si le droit de rétractation à vocation à s’appliquer.

Le mandant est-il un consommateur ? Autrement formulé, le mandant agit-il a des fins qui entrent dans son activité professionnelle ?

Si la réponse est non, il bénéficie du droit de rétractation, et vous devez l’en informer.

Si la réponse est oui, les conditions suivantes sont-elles remplies ?

• Le contrat doit avoir été conclu hors établissement ;
• L’effectif de salarié de l'entreprise se prévalant du droit de rétractation est inférieur ou égal à 5 ;
• L’objet du contrat conclu n'entre pas dans le champ de l'activité principale du professionnel.

Si l’une de ces conditions fait défaut, les dispositions relatives au droit de rétractation ne seront pas applicables au mandant.

RENONCIATION CONVENTIONNELLE AU DROIT DE RÉTRACTATION

Le droit de rétractation dont bénéficient les consommateurs peut être générateur d’incertitude pour le professionnel cocontractant. Cela est d’autant plus exact en matière immobilière, dont la pratique est difficilement conciliable avec l’attente de l’écoulement du délai de rétractation de 14 jours préalablement au démarrage des opérations de communication.

Nombreuses sont les situations dans lesquelles l’agent immobilier a investi du temps et de l’argent en communiquant sur un bien en mandat, avant que le mandant ne fasse usage de son droit de rétractation.

Comment éviter une telle situation ou en limiter les effets dommageables ?

Le droit de rétractation est d’ordre public, ce qui signifie qu’il n’est pas possible d’y déroger par une clause contraire.  Il est néanmoins possible d’en aménager les conséquences, dans le strict cadre de l’article L.221-25 du Code de la consommation.

Conformément à l’alinéa 1ᵉʳ de l’article L.221-25 du Code de la consommation, lorsque le consommateur souhaite que l’exécution d’une prestation de service débute avant la fin du délai de rétractation, le professionnel recueille la demande du consommateur sur un support durable pour des raisons de preuve (le consommateur doit expressément indiquer qu’il reconnaît qu’une fois le contrat entièrement exécuté, il ne disposera plus du droit de rétractation).

Le second alinéa de l’article L.221-25 précise que dans l’hypothèse visée au paragraphe précédent, dans laquelle le consommateur exercerait néanmoins son droit de rétractation avant la fin de l’exécution de la prestation, celui-ci devra verser au professionnel, un montant proportionné au prix total de la prestation convenu dans le contrat (sans pouvoir être excessif).

L’application en matière de mandat de vente nécessiterait l’ajout d’une clause du type :

« Le Mandant souhaite que le Mandataire débute ses opérations de promotion immédiatement après la signature du présent mandat, et reconnaît renoncer à son droit de rétractation à compter de la réalisation de la prestation objet du contrat. Dans l’hypothèse où le Mandant devait faire usage de son droit de rétractation avant la réalisation effective de la prestation, il reconnaît expressément qu’il sera redevable envers le Mandant. A cette fin, le Mandant appose de sa main, la mention suivante :

« Je soussigné M/Mme …, sollicite du Mandataire qu’il débute immédiatement après la signature du présent mandat, ses opérations de communication. Je reconnais qu’une fois le contrat entièrement exécuté, je ne disposerai plus du droit de rétractation ».

Une telle clause permettra à l’agent immobilier de s’assurer une rémunération, même partielle, des opérations de communication qu’il a pu générer, dans l’hypothèse où le mandant devait faire usage de son droit de rétractation.

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