Le contentieux de l’usage du droit de préemption en matière de commission d’agent immobilier n’a pas fini de faire couler l'encre des greffiers et les larmes des agents immobiliers !

Nous avons déjà eu l’occasion de rappeler la règle en la matière, à savoir, la prise en charge de la part des honoraires de l’agent immobilier relevant de l’acquéreur, par le préempteur.

Néanmoins, tout principe juridique connait des limites, et la règle selon laquelle le préempteur doit supporter les honoraires incombant à l’acquéreur n’en fait pas exception !

C’est ce que nous apprend l’arrêt rendu par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, en date du 19 janvier 2019 (CA, Aix-en-Provence, 29/01/2019, n° 17/03400).

LES FAITS

Aux termes d’un mandat de vente daté du 07 octobre 2013, les propriétaires d’une parcelle bâtie ont confié à une agence immobilière le soin de trouver un acquéreur, moyennant une rémunération de 110.000€ TTC.

Un compromis de vente a été régularisé en date du 27 décembre 2013, devant notaire, au prix de 3.100.000€, comprenant la commission de l’agent.

Le 18 décembre 2014, l’établissement public foncier Alpes Côte d’Azur a informé les parties exercer son droit de préemption au prix de 2.060.000€.

À défaut d’avoir perçu le paiement de sa commission, l’agence immobilière fait assigner l’établissement public devant la juridiction compétence en paiement d’une somme de 110.000€.

La juridiction de première instance fait droit à la demande de l’agence immobilière, et condamne l’établissement public au paiement de la commission.

L’organisme préempteur interjette appel de cette décision.

LA DÉCISION DE LA COUR D’APPEL

La Cour d’appel rappelle le principe selon lequel, « l’organisme qui exerce le droit de préemption est tenu de prendre à sa charge la rémunération de l'intermédiaire immobilier qui incombait à l'acquéreur auquel il s'est substitué ».

Elle poursuit néanmoins en précisant que tel n’est pas le cas, lorsque « l'acquisition s'effectue, dans un second temps, dans le cadre de négociations amiables, hors du cadre juridique du droit de préemption ».

En l’espèce, la Cour constate que les vendeurs n’ont pas accepté l’offre de l’établissement public foncier, et qu’aucune procédure d’expropriation n’a été entreprise par ledit organisme.

Elle constate que le bien immobilier dont il s’agit a finalement été cédé par les vendeurs à l’organisme public, d’un commun accord, au prix de 2.700.000€, « dans le cadre de discussions amiables entre les parties, sur des bases différentes de celles contenues dans la promesse de vente du 27 décembre 2013 et donc hors du champ d’application temporel du mandat de l’agent immobilier non exclusif dont il y a lieu de relever qu'il avait été conclu pour une durée de trois mois à compter 7 octobre 2013 et jusqu'à une date pour le moins illisible ou à tout le moins modifiée ».

La Cour d’appel en conclu que la commission de l’agent immobilier n’est pas due par l’organisme préempteur.

OBSERVATIONS 

La décision de la Cour d’appel nous rappelle que si le principe de la substitution du préempteur à l’acquéreur initial suppose sa prise en charge des honoraires de l’agent immobilier stipulés à la charge de l’acquéreur, une analyse concrète des faits peut aboutir à une solution différente.

C’est le cas de l’arrêt commenté, dans lequel la conclusion de l’acte de vente entre l’organisme préempteur et le vendeur ne s’est pas concrétisé immédiatement (ni par le biais d’un accord des parties, ni par le biais d’une procédure d’expropriation).

Ce n’est qu’une année plus tard que les parties se sont rapprochées afin de conclure un acte de vente, à un prix différent de l’offre initiale du préempteur, et dans un cadre temporel qui n’était pas compris dans le mandat.

Ces faits expliquent la décision de la Cour d’appel, qui considère que cette vente est le fruit de nouvelles discussions.

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