La rédaction du bail commercial demeure l’une des tâches les plus complexes auxquelles les agents immobiliers peuvent être confrontés dans le cadre de leur profession. En effet, le bail commercial bénéficie d’un cadre juridique particulièrement strict, défini par les dispositions des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce et la jurisprudence.

Au titre des mentions obligatoires des baux commerciaux, figure notamment l’inventaire des charges, en application de l’article L.145-402 du Code de commerce, qui dispose notamment que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ».

L’article L.145-15 du Code de commerce répute non écrite de toute clause dérogeant à cette obligation, de sorte qu’il est impossible d’y déroger par une stipulation contractuelle contraire.

Se pose alors la question suivante : quelle est la conséquence de l’absence de cet inventaire des charges au bail commercial ?

La Cour d’appel de Versailles a récemment eu l’occasion de trancher cette question.

LA SOLUTION DE LA COUR D’APPEL DE VERSAILLES

La Cour d’appel de Versailles (CA Versailles, 07/03/2024, n° 22/05759) rappelle que l’inventaire prévu par l’article L.145-1 du Code de commerce constitue la seule possibilité d’imputer des charges au locataire. Ainsi, seules les catégories de charges mentionnées à cet inventaire pourront être récupérées par le bailleur. Inversement, toutes les catégories de charges non mentionnées ne pourront être récupérées.

En l’espèce, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement visant la clause résolutoire et portant sur des charges qu’il estimait dues par le locataire sur le fondement de diverses clauses du bail régissant la répartition des charges.

La Cour d’appel constate que la demande du bailleur est notamment fondée sur une clause du bail intitulée « impôts et taxes », prévoyant le remboursement par le locataire de diverses taxes.

La Cour rejette, en conséquence, la demande du bailleur, en considération du fait que le bailleur ne pouvait pas valablement prétendre au paiement des charges récupérables sur le seul fondement de cette clause, qui contournait manifestement l’obligation d’établir un inventaire de l’ensemble des charges dues par le locataire.

Cet arrêt rappel l'importance toute particulière que revêt l'exactitude des mentions présentent au sein des contrats, ainsi que du respect des dispositions légales et réglementaires.

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