Tous les agents et mandataires immobiliers de France le savent, ce sont la loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970 et le décret du même nom, n° 72-678 du 20 juillet 1972, qui régissent les conditions d’exercice de leurs activités et les modalités de perception des commissions.

Le présent article à vocation à faire état des principales règles en matière de perception des commissions des agents et mandataires immobiliers, à la lumière de jurisprudences récentes.

CONDITIONS DE PERCEPTION DES COMMISSIONS 

Article 6 de la loi Hoguet 

Cet article conditionne la perception de commissions par l’agent immobilier à la régularisation d’un mandat écrit et signé par les parties, précisant les conditions de rémunération de l’agent, ainsi que le montant ou le mode de calcul de ses honoraires.

Ainsi, l’agent immobilier intervenant en dehors de tout mandat n’aura aucun droit à commission.

Article 73 du décret du 20 juillet 1972 :

Aux termes de cet article, le mandat doit contenir diverses mentions obligatoires. Ces mentions obligatoires sont celles nécessaires à la validité de tout contrat, soit en matière de mandat, l’identité des parties, la désignation du bien objet du mandat, la durée du mandat ainsi que les conditions de rémunération du mandataire.

Article 72 du décret du 20 juillet 1972 :

Cet article prévoit la nullité pure et simple des actes effectués par un agent immobilier en violation des dispositions de la loi et du décret Hoguet Ainsi, un mandat qui ne préciserait pas les modalités de rémunération de l’agent immobilier serait frappé de nullité.

En effet, à défaut du respect de ces mentions obligatoires, la jurisprudence n’hésite pas à annuler purement et simplement tout droit à commission de l’agent immobilier (Cass, 12 juillet 2012, n°11-16.701).

De même, un agent immobilier ne saurait fonder sa demande en paiement de commission sur l’existence d’un mandat tacite à défaut de mandat écrit. La jurisprudence, en parfaite application des dispositions précitées, soumet la validité de la demande en paiement de la commission d’un agent immobilier à un mandat signé en bonne et due forme (Cass, 21 février 2006, n°04-18.741).

Enfin, la Cour de cassation a également eu l’occasion de considérer comme abusive la d’un mandat fixant une rémunération disproportionnée au profit de l’agent immobilier. La rémunération de l’agent immobilier doit, en effet, être juste et équilibrée. Le caractère disproportionné de la rémunération s’apprécie en conformité avec les bonnes pratiques commerciales (Cass, 10 décembre 2014, n° 13-23.234).

PROCÉDURE CONTENTIEUSE

Lorsque survient un différent entre un mandant et son mandataire, l’agent immobilier est tenu, dans un premier temps, de recourir à une tentative de résolution amiable du litige lorsque le montant en litige est inférieur ou égal à 5.000€.

Pour les litiges portant sur une somme d’un montant supérieur, ou en cas d’échec de la résolution amiable, l’agent immobilier pourra se tourner vers une procédure contentieuse afin d’obtenir la condamnation de son mandant au paiement de sa commission.

Le ministère d’avocat sera dans cette situation obligatoire lorsque le montant en litige est supérieur à 10.000€. Pour toute demande d’un montant inférieur, l’agent immobilier disposera de la faculté de se représenter lui-même, ou de faire appel au mandataire de son choix.

Afin d’éviter toute problématique relative au respect des dispositions de la loi Hoguet et de son décret d’application, les agents immobiliers ont tout intérêt à s’entourer d’outils pertinents en matière de conformité juridique.

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