La Cour d'appel de Reims a récemment eu l'occasion d'apporter des précisions, sur l'obligation de contrôle de l'agent immobilier, du bon fonctionnement du système de chauffage équipant le logement et des conditions d'engagement de sa responsabilité.

Les acquéreurs d’un immeuble constatent, lors de la prise de possession des lieux, de la défaillance du système de chauffage.

Fort de ce constat, les nouveaux propriétaires de l’immeuble assignent les vendeurs pour manquement à leur obligation de délivrance conforme.

Les vendeurs invoquaient notamment le fait qu’ils avaient dûment informé l’agent immobilier de ce que la chaudière n’avait pas été utilisée durant les deux dernières années (la dernière facture d’entretien datait de 3 ans).

Dans le cadre de cette procédure, les acquéreurs ont appelé en garantie l’agent immobilier en charge de la vente, en soutenant que ce dernier avait manqué à son obligation de conseil et d’information, « en ne vérifiant pas lui-même le fonctionnement du système de chauffage avant la vente »

La juridiction de première instance a rejeté l’appel en garanti de l’agent immobilier, en retenant qu’il appartenait à l’agent immobilier de « simplement vérifier l’existence d’une installation de chauffage central sans avoir à effectuer le diagnostic concernant le chauffage et qu’en conséquence aucune défaillance dans son obligation n’était constatée ».

Les acquéreurs interjettent appel de ce jugement, en soutenant que : « l’agent immobilier, professionnel soumis à une obligation d’information et de conseil envers son client doit procéder à certaines vérifications sans se limiter aux apparences ou à ce que lui indiquait le vendeur et cas échéant, s’adjoindre le concours de tout professionnel nécessaire à ces vérifications ».

La Cour d’appel de Reims, par un arrêt du 04 juillet 2023 (n°22/01005), confirme le jugement critiqué, en excluant la responsabilité de l’agent immobilier, considérant notamment que si l’agent immobilier, en sa qualité de professionnel, est soumis à une obligation d’information et de conseil envers son client, il n’est, en revanche, nullement tenu par l’obligation de garantie du vendeur lui imposant de fournir un bien conforme au contrat.

 

La Cour poursuit, en retenant qu’il incombe à l’agent immobilier, uniquement de faire établir les diagnostics techniques obligatoires selon la réglementation en vigueur et visés dans le mandat, puis dans l’acte de vente, et d’alerter les vendeurs et acquéreurs des éventuels dysfonctionnements en résultant.

 

Enfin, la Cour rappelle que l’état du système de chauffage ne figure pas parmi les diagnostics techniques obligatoires.

En conséquence, la responsabilité de l’agent ne saurait être retenue sur ce point.

Ce faisant, la Cour rappelle que la responsabilité de l’agent immobilier reste circonscrite à l’information, aux parties à la vente, des dysfonctionnements relevés au sein des diagnostics techniques obligatoires, et uniquement ceux-ci.

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