Les relations bailleurs / locataires sont dans bien des cas, conflictuels. Lorsque le locataire est défaillant, il est laborieux pour le propriétaire d'obtenir son expulsion. Mais qu'en est-il dans la situation inverse, à savoir, lorsque le bailleur est défaillant dans son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux loués au locataires ? De quels recours dispose le locataire ? Peut-il cesser le paiement des loyers ? Par un récent arrêt du 06 juillet 2023, la chambre civile de la Cour de cassation a précisé les conditions requises à l'arrêt du paiement des loyers par le preneur d'un local à usage commercial.

LES FAITS ET LA POSITION DE LA COUR D'APPEL

Le 16 août 2017, au motif de divers manquements aux obligations contractuelles de la locataire, le bailleur l'a assignée en résiliation du bail, expulsion ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation. 

La locataire invoque l'exception d'inexécution pour justifier l'arrêt du versement des loyers, en se fondant sur l'inexécution du bailleur dans son obligation de délivrance du local commercial, et ce, à raison d'infiltrations d'eau. La locataire sollicite, à titre reconventionnel, l'autorisation de procéder à la consignation des loyers jusqu'à la réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux.

La Cour d'Appel de Douai, dans son arrêt du 10 mars 2022, rejette les demandes de la locataire, aux motifs notamment : "Que le non-respect de ses obligations par le bailleur ne dispense le locataire de remplir les siennes que lorsque ce manquement rend impossible la jouissance des lieux loués".

Elle considère, en effet, que le bailleur a refusé de laisser réaliser les travaux par la copropriété, nécessaires à la réparation de la fuite, et que partant, le propriétaire, avait manqué à une obligation essentielle du bail, à savoir, de procéder aux réparations exigées par l'état des lieux, et de garantir la jouissance d'un local conforme à celui loué. 

L'ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION

Le bailleur se pourvoit en Cassation, en invoquant, notamment, que le manquement du bailleur à ses obligations ne rendait pas impossible la jouissance des lieux, et que partant, la Cour d'Appel aurait violé l'article 1728 du Code civil (dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 16 février 2016).

La Cour de cassation fait sienne l'argumentation du bailleur, en considérant "Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, la cour d'appel à privé sa décision de base légale".

Par cet important arrêt, la Cour de cassation rappelle que pour justifier la suspension par le preneur d'un local commercial ses obligations, ce dernier doit rapporter la preuve que les manquements du bailleur ont rendus les locaux loués impropres à l'usage auquel ils étaient destinés. Autrement formulé, l'activité exercée au sein du fonds ainsi loué, initialement prévu au bail, ne doit plus être possible.

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