La Cour de cassation s’est prononcée, par un arrêt du 16 mars 2022 (n°20-22.408), sur la mobilisation de la garantie financière accordée à un agent immobilier, pour un sinistre survenu entre la résiliation de l'ancien garant et la prise d'effet du nouveau garant. 

Aux termes des articles 44 alinéas 3 et 4, et 45 alinéas 1 et 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, modifiés par le décret n°2005-1315 du 21 octobre 2005 :

• D’une part, la cessation de la garantie financière accordée à un agent immobilier en application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, peut être soumise (sous certaines conditions), à la publication d’un avis au sein d’un journal quotidien, et ne peut prendre effet avant l’expiration d’un délai de trois jours francs suivant cette publication. Cette cessation est également suivie d’une information des créanciers par courrier recommandé avec demande d’avis de réception mentionnant le délai de production des créances, ainsi que son point de départ ;

• D’autre part, lorsque la cessation de garantie s’accompagne d’un changement de garant, l’avis précise que le nouveau garant s’est engagé à reprendre avec tous ses effets, la garantie du précédent, lequel est alors dispensé de la formalité de notification aux créanciers.

En l’espèce, le 15 janvier 2016, la société Compagnie européenne de garantie et cautions (CEGC), a procédé à la publication dans un journal local d’information, aux termes de laquelle elle cessait d’accorder sa garantie financière à l’agent immobilier. Le 15 mars 2016, la société de caution mutuelle des professions immobilières et financières (SOCAF), a informé la CEGC, qu’à compter de cette date, elle accordait sa garantie financière à l’agent immobilier, y compris s’agissant des créances nées antérieurement.

Or, le 27 janvier 2017, soit entre la publication de l’avis de la CEGC et l’information de la SOCAF à la CEGC de ce qu’elle accorde sa garantie financière à l’agent immobilier, ce a été placé en liquidation judiciaire.

Tant la CEGC que la SOCAF ont déniés leur garantie aux créanciers de l’agent immobilier. La nouvelle compagnie d’assurance, la SOCAF, soutenait notamment qu’il revenait à CEGC, d’accorder sa garantie aux créanciers, dès lors que la publication du 15 janvier 2016 ne comportait pas mention du changement de garant, mais uniquement de la cessation de la garantie offerte par la CEGC.

Dans ce contexte, la question posée à la Cour de cassation, était de savoir si, lorsque la cessation de la garantie n’est pas concomitante au changement de garant, l’ancien garant, dont la garantie a cessé trois jours francs après la publication de l’avis, est tenu d’une nouvelle formalité de publication, une fois informé du changement de garant ?

La Cour de cassation considère que l’ancienne compagnie d’assurance n’était pas tenue d’effectuer une publication complémentaire relative au changement de garant, et que l’engagement pris par la nouvelle compagnie de reprendre, avec tous ses effets la garantie précédente devait recevoir application.