La chambre civile de la Cour d’appel d’Agen a récemment eu à se prononcer sur l’engagement de la responsabilité d’un agent immobilier, fondé à titre principal sur une complicité de dol avec le vendeur, et à titre subsidiaire, sur un manquement à son obligation d’information et de conseil.

Selon acte authentique de vente, datée du 26 juin 2017, un ensemble immobilier comprenant trois logements loués, a été vendu, par l’intermédiaire d’une agence immobilière.

Trois mois plus tard, l’acquéreur a notifié au vendeur la présence vices cachés, qui, s’il les avait connus, l’aurait conduit à ne pas acquérir le bien, ou à en donner un moindre prix, et a sollicité, en conséquence, la prise en charge de l’ensemble des réparations par le vendeur.

Face au refus de prise en charge du vendeur, l’acquéreur a assigné le vendeur en nullité de la vente, restitution du prix de vente, et réparation du préjudice moral, lequel acquéreur a appelé en cause l’agence immobilière.

Par jugement du 11 mai 2022, le tribunal judiciaire d’Agen, rejette les demandes formées à l’encontre du vendeur, et condamne l’agent immobilier au paiement d’une somme de 139.646€, au motif que :

« L’agence n’aurait pas mis en garde l’acquéreur sur l’état de l’immeuble, et a publié une annonce relative à un immeuble « en bon état, elle a engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de l’acquéreur, le préjudice en résultant est la perte de chance de ne pas avoir acquis l’immeuble ».

L’agence immobilière interjette appel de ce jugement.

La Cour d’Appel d’Agen se prononce dans un arrêt du 20 septembre 2023 (n°22/00505), en rappelant préalablement que l’agent immobilier, « en sa qualité de professionnel, est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil, non seulement vis-à-vis de son mandant, mais à l’égard de toutes les parties à l’acte conclu par son entremise. Il s’agit d’une obligation de moyen ».

Elle poursuit en précisant que l’agent immobilier doit, à ce titre, d’une part, veiller à la réunion de l’ensemble des conditions nécessaires à l’efficacité juridique des actes auxquels il prête son concours, d’autre part, vérifier que l’immeuble qu’il propose à la vente est adapté à l’usage annoncé par le vendeur et à celui auquel l’acheteur le destine.

Après avoir rappelé les obligations de l’agent immobilier et leur étendue, la Cour constate, que plusieurs visites de l’immeuble ont été effectuées par l’acquéreur, que l’expert mandaté dans le cadre de la procédure judiciaire souligne notamment que l’humidité dont l’immeuble était affecté était visible à l’œil nu, et que le ruissellement relevé est visible de tous, même par un profane, de sorte que la venderesse n’a procédé à aucuns travaux ayant pour finalité de dissimuler l’humidité.

Elle en déduit que l’agent immobilier, n’avait en conséquence pas à attirer l’attention de l’acquéreur sur l'état de l’immeuble, qu’il pouvait constater par ses propres moyens.

La Cour d’Appel infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Agen, et exclut la responsabilité de l’agent immobilier, en retenant la négligence de l’acquéreur comme seule et exclusive cause des dommages invoqués.