À l’occasion d’un arrêt rendu le 12 mai 2021 (n°19-25.226), la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée sur le sort des honoraires dus à l’agent immobilier intervenu dans le cadre d’une vente immobilière, lorsque la commune a fait usage de son droit de préemption.

Dans l’affaire soumise à la Cour, les copropriétaires d’un bien immobilier ont donné mandat de vente à une agence immobilière.

Les opérations menées par l’agence immobilière ont permis la régularisation d’une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives, dont le prix d’acquisition, fixé à 425.000€, a été majoré des honoraires de l’agence d’un montant de 51.000€, dus par le bénéficiaire de la promesse (l’acquéreur).

Deux mois après la signature de la promesse unilatérale de vente, la commune du lieu de situation de l’immeuble a usé de son droit de préemption, de sorte qu’elle s’est substituée de plein droit à l’acquéreur initial.

La commune refusait de payer le montant des honoraires dus à l’agence immobilière, au motif, notamment, que l’option de la promesse unilatérale de vente n’avait pas été levée par le bénéficiaire, de sorte qu’un doute subsistait sur la concrétisation de la vente, au jour de l’exercice du droit de préemption.

La Cour d’Appel de Toulouse a suivi l’argumentation développée par la commune, pour exclure le droit à commission de l’agent immobilier, retenant que la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale n’avait pas eu lieu avant l’exercice du droit de préemption (CA Toulouse, 7 octobre 2019, n°16-04.868).

Telle n’est pas la solution retenue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

La Cour s’est notamment fondée sur l’ancien article 1134 du Code civil, l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme, ainsi que de l’article 6, I, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970, relatif à la rémunération de l’agent immobilier, afin de considérer :

« Il résulte de ces dispositions que, lorsqu’il exerce son droit, le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire incombant à l’acquéreur pressenti, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner ».

En conséquence, en cas d’exercice du droit de préemption, lorsque la charge de la commission revient à l’acquéreur, il convient de faire preuve d’une vigilance particulière quant à la mention des honoraires de l’agent et leur prise en charge par l’acquéreur, tant au sein de l’acte de vente, que de la déclaration d’intention d’aliéner.

Cet arrêt illustre la nécessité, pour les agents immobilier, de s’équiper d’outils leur assurant une pratique conforme aux dispositions règlementaires et législatives en vigueur.

Plus qu’une conformité aux règlementations en vigueur, l’application SINIMO intègre l’ensemble des clauses protégeant l’agent immobilier, et notamment son droit à honoraires.

A titre illustratif, une clause relative au droit de préemption est systématiquement insérée au sein des contrats générés sur l’application SINIMO, stipulant expressément que « le préempteur sera subrogé dans tous les droits et obligations de l’acquéreurs, y compris le paiement des honoraires du mandataire ».