La Cour de cassation, à l’occasion d’un très récent arrêt, précise les conséquences pour le syndic, de l’absence de distinction au sein de l’opposition, entre les 4 types de créances prévues par l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 (Cass., civ.3^ème, 12/10/2023, n°22-18.723, X c/ Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cœlacanthe).

L’article 2402, 3° du Code civil, dispose que : « 3° Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l'année courante ainsi qu'aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur … ».

Autrement formulé, le syndicat des copropriétaires dispose d’une hypothèque légale à l’encontre des lots des copropriétaires, pour le paiement des charges des quatre années précédant la vente.

En l’espèce, à l’occasion de la vente de lots d’une copropriété, un syndic signifie au notaire instrumentaire une opposition au prix de vente au titre de charges de copropriété impayées.

Suite à cette opposition, le vendeur assigne le syndicat des copropriétaires et le syndic en mainlevée de cette opposition, qu’ils considèrent irrégulière.

À hauteur d’appel, la Cour constate la régularité de l’opposition en la forme, ainsi que son bien fondé sur le fond, et condamne les vendeurs au paiement des montants sollicités.

Les vendeurs se pourvoient en cassation, et soutiennent que l’opposition adressée par le syndic au notaire n’est pas régulière en la forme, dès lors qu’il ne distingue pas les 4 types de créances du syndicat, conformément aux dispositions de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967.

En effet, l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 prévoit que :

« L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l'année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus. »

La Cour de cassation suit cette argumentation, en retenant que si l’absence de distinction des quatre types de créances sus énoncées, n’affecte pas la validité de l’opposition, elle n’en constitue pas moins un manquement à une condition de forme, de nature à faire perdre au syndicat le bénéfice de l’hypothèque légale spéciale prévue à l’article 2402 du Code civil.

Par cette position, la haute juridiction rappelle une position établit de longue date (Cass. 3ᵉ civ. 15-12-2004 n° 03-15.174 ; Cass. 3ᵉ civ. 25-10-2006 ; Cass. 3ᵉ civ. 27-11-2013 n° 12-27.385).

Plus concrètement, la perte du bénéfice de l’hypothèque légale spéciale de l’article 2402 du Code civil contraindra le syndic à user des voies de droit ordinaires s’il souhaite recouvrer les créances de charges de copropriétés impayées. Il ne sera plus fondé à se prévaloir de l’hypothèque légale auprès du notaire préalablement à la distribution du prix de vente.