La Commission nationale des sanctions est une autorité administrative indépendante, instituée par la loi auprès du ministre de l’Économie. Elle est chargée de sanctionner certains professionnels ne respectant pas leurs obligations en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme. Parmi les professionnels relevant de sa compétence, sont notamment énumérés les agents immobiliers.

Comme son nom l’indique, la Commission nationale des sanctions est habilitée à décerner diverses sanctions aux agences immobilières, dès lors qu’elle constate une violation aux obligations en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.

L’article L..561-40 du Code monétaire et financier encadre les différentes sanctions pouvant être prononcées par la Commission nationale des sanctions, à savoir, l’avertissement, le blâme, l'interdiction temporaire d'exercice de l'activité ou d'exercice de responsabilités dirigeantes au sein d'une personne morale exerçant cette activité pour une durée n'excédant pas cinq ans, et enfin, le retrait de la carte professionnelle.

Suite à un contrôle diligenté à l’initiative des agents de la Commission, divers manquements aux obligations en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et du financement du terrorisme ont été constatés. Une décision a été prononcée le 31 juillet 2023 (dossier n°2022-11).

Cette décision prononce une sanction pécuniaire d’un montant de 2.000€ à l’encontre de l’agence immobilière, une interdiction temporaire d’exercer l’activité d’agent immobilier pour une durée de quatre mois (avec sursis), ainsi qu’une sanction pécuniaire de 1.000€ à l’encontre du dirigeant de l’agence, en tant que personne physique.

Quatre manquements ont été ciblés par la Commission.

1. Manquement à l’obligation de définir et mettre en place des dispositifs d’identification et d’évaluation des risques de blanchiment des capitaux et de financement du terrorisme ainsi qu’une politique adaptée à ces risques.

La Commission retient qu’au moment du contrôle, aucun dispositif d’évaluation et d’identification des risques n’était mis en place au sein de la société, et que la fiche « profil client », ainsi que la liste de pays à risque mise à disposition des collaborateurs ne constituaient pas le dispositif spécifique requis par les textes en vigueurs.

L’agence immobilière soutenait que les transactions immobilières nécessitaient, in fine, l’intervention d’un notaire, qui se chargeait de ces vérifications.

Cela étant, la Commission écarte cet argument, considérant que cette circonstance n’est pas de nature à justifier un manquement à ses obligations résultant des dispositions des articles L.561-4-1 et L.561-32 du Code monétaire et financier.

2. Manquement à l’obligation d’identifier et de vérifier l’identité des clients et des bénéficiaires effectifs.

La Commission retient que le contrôle à permis de relever des manquements à la vérification de l’identité des clients dès l’entrée en relations d’affaires.

Il est notamment mis en exergue, que la pièce d’identité des acquéreurs était manquante dans plus de la moitié des dossiers contrôlés, et celle des vendeurs dans la quasi-totalité.

Il a été constaté que les pièces d’identité ne sont exigées qu’au moment de la signature du compromis de vente, soit tardivement dans la relation d’affaires.

Ces constats permettent de mettre en évidence une violation des exigences imposées à tout agent immobilier, aux termes des dispositions de l’article L.561-5 du Code monétaire et financier.

3. Manquement à l’obligation de recueillir les informations relatives à l’objet et à la nature de la relation d’affaires et d’actualiser ces informations pendant toute la durée de la relation d’affaires.

L’article L.561-2 du Code monétaire et financier impose aux agents immobiliers de détenir des informations pertinentes sur l’objet de la nature de leurs relations d’affaires, et les mettre à jour, selon une périodicité variant en fonction du niveau de risque présenté par chaque client, et ce pendant toute la durée de la relation d’affaires.

La Commission considère que le contrôle a soulevé de nombreuses lacunes dans le recueil et l’actualisation des informations par la société. Ces manquements portent notamment sur l’absence d’information relative aux modalités de financement de l’acquisition des viens, ou à l’origine des fonds.

Au surplus, la Commission constate également qu’il n’existait pas, au jour du contrôle, de fiche récapitulative des renseignements relatifs aux clients dans les dossiers, la fiche « Profil client » n’étant remplie qu’en cas de compromis de vente (soit tardivement).

4. Manquement à l’obligation d’information régulière du personnel et de mise en place de toute action de formation utile sur les obligations applicables en vue du respect des obligations découlant du dispositif de lettrer contre le blanchement des capitaux et le financement du terrorisme.

La Commission relève enfin, qu’au moment du contrôle, aucune formation spécifique du personnel n’avait été prodiguée aux fins de contribuer au respect des obligations prévues par le code monétaire et financier (article L. 561-34) en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.

Le gérant de l’agence immobilière a produit diverses attestations portant sur une formation dispensée par la société elle-même, ce n’est que postérieurement à la tenue du contrôle, qu’il a produit une attestation d’une formation à distance d’une durée de sept heures le concernant directement, sans apporter la preuve de la formation de ses collaborateurs.

Les nombreuses décisions rendues par la Commission nationale des sanctions doivent conduire les agents immobiliers à veiller à la conformité de leurs pratiques professionnelles, et à la mise en place d’outils adaptés à la gestion de leurs relations d’affaires.

Les applications SINIMO et STARTLOC, développés par des professionnels de l’immobilier, et à destination de professionnels de l’immobilier, assurent aux agents de respecter les obligations d’informations et de traçabilité de leurs relations.

N’hésitez pas à vous informer sur leur fonctionnement !