Rappel de l’étendue du devoir de conseil de l’agent immobilier, en matière de risque d’insolvabilité de l’acquéreur du bien en mandat (Cass, Civ. 1^ère, 11 décembre 2019, n° 18-24.381)

Les propriétaires d’un bien immobilier, ont confié à une agence immobilière, la vente d’un immeuble au prix de 160.000€, outre 10.000€ d’honoraires, selon mandat daté du 30 août 2014.

En date du 22 septembre 2014, une promesse synallagmatique de vente (compromis de vente) est régularisée selon les modalités financières précisées plus avant.

L’acquéreur déclare ne pas avoir recours à un emprunt acquérir le bien.

Au jour de la réitération de la vente par acte authentique, fixée au 16 décembre 2014, l’acquéreur ne se présente pas devant le notaire.

Face à la carence de l’acquéreur, les vendeurs l’ont assigné, ainsi que l’agent immobilier, en indemnisation.

La Cour d’appel d’Amiens rejette la demande d’indemnisation formulée à l’encontre de l’agent immobilier, au motif que les vendeurs avaient parfaitement connaissance du fait de la situation de l’acquéreur, ainsi du fait que ce dernier avait déclaré ne pas recourir à un emprunt pour le financement du bien.

La Cour rappelle que ces éléments figuraient dans la promesse de vente, de sorte qu’ils n’ont jamais été dissimulés aux vendeurs, lesquels les ont acceptés, et demeuraient libres de ne pas contracter s’ils estimaient que les garanties offertes n’étaient pas suffisantes.

La Cour ajoute que l’agent immobilier ne dispose pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l’acquéreur.

Les vendeurs se pourvoient en cassation.

La haute juridiction casse l’arrêt rendu par la Cour d’appel d’Amiens, en retenant que « l’agent immobilier n’avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur avait présenté. »

Ainsi, il ne suffit pas pour l'agent immobilier de faire apparaître la situation personnelle du potentiel acquéreur au sein de l'acte de vente pour satisfaire à son obligation de conseil, mais bien d'alerter, de manière suffisamment claire et explicite, ses mandants des risques d'insolvabilité. 

Cette information doit être communiquée par écrit aux mandants (courriel avec accusé de réception / courrier AR), afin de s'assurer des moyens de preuves suffisamment probant dans le cadre d'une éventuelle procédure judiciaire.