On aurait jamais imaginé réaliser un état des lieux sur mobile il y a quelques années. Pourtant, aujourd’hui la question ne choque pas, tant le mobile est devenu un outil polyvalent : peut-on obtenir des états des lieux de qualité professionnelle depuis un smartphone ? Flash-Immo répond à cette question.

Le « non », voilà un grand classique pour tous les agents immobiliers de France et de Navarre. Qui n’a jamais été confronté à un client qui dit « non » ? Le « non » représente la plus grosse crainte du commercial en rendez-vous mandat. Pourtant il est possible de l’éviter grâce à la méthode de l’entonnoir. Sinimo, l’application juridique qui accompagne les professionnels de l’immobilier au quotidien vous explique cette méthode en 5 étapes voire 6 puisque vous signerez forcément votre mandat via Sinimo. 

La méthode miracle pour signer des mandats, cela ne fait aucun doute, elle ne change pas. Le marché se rétracte (la FNAIM annonce -15% de transactions au 1er semestre 2022) et nous sommes de plus en plus nombreux à vouloir rentrer du mandat. Si il y avait une recette, une formule magique, elle serait précieusement conservée dans un coffre. Il s’agit ici de changer la plomb en or ou plutôt la Pierre en Argent. Un fantasme vieux comme le monde.

Acheter un appartement ou une maison est une étape de vie qui nécessite un investissement conséquent. Les futurs acquéreurs doivent préciser leurs critères de recherche mais aussi définir un budget. De quelles ressources disposent-ils ? Combien peuvent-ils emprunter ? Ils s'adressent alors à un organisme bancaire pour compléter leur apport (s'ils en ont) et pour obtenir un prêt. Dans certains cas, l'établissement prêteur donne une réponse négative pour plusieurs raisons dont les plus fréquentes sont :

• le taux d'endettement est supérieur à 33% ce qui signifie que le futur acheteur n'a pas les moyens de s'offrir le bien envisagé ;
• il a souscrit d'autres emprunts toujours en cours, ce qui rend le remboursement risqué pour l'organisme bancaire ;
• le compte de l'intéressé est souvent débiteur et a connu des incidents.

Mais il existe également un autre motif de refus : le taux annuel effectif global (TAEG) de l'emprunt dépasse le taux d'usure !

Le taux d'usure, facteur de blocage

Le taux d'usure est déterminé par la Banque de France à la fin de chaque trimestre. Il a été créé pour protéger ceux qui empruntent. Il empêche les organismes bancaires de pratiquer des taux exorbitants Aujourd'hui, dans un contexte économique européen, les taux des emprunts augmentent. L'inflation, l'augmentation des taux d'intérêts des emprunts de l'État français entraînent une augmentation rapide des taux d'emprunts (plus rapide que l'augmentation du taux d'usure).

La mise à jour trimestrielle du taux d'usure en fait un paramètre déconnecté de la réalité.

Aussi un prêt immobilier peut il être refusé pour un dépassement du taux d'usure.

Les solutions à proposer au futur acquéreur

La recherche de prêt à taux le plus bas

Le futur acquéreur s'adresse le plus souvent à la banque où sont domiciliés son ou ses comptes bancaires. Cependant, la recherche de prêt à taux le plus bas auprès d'autres organismes permet de les mettre en concurrence et au final, de pouvoir négocier avec sa banque tout en mettant toutes les chances de son coté pour que le prêt soit accepté. Il est possible d'utiliser sur internet un comparateur de taux immobiliers mais aussi de contacter un courtier. Ce dernier plus compétent conseille sur la durée du prêt à solliciter, le montant des mensualités et le calcul du TAEG. Différentes simulations permettent de faire des économies et de choisir ainsi parmi plusieurs établissements parmi les mieux placés.

Négociation de l'assurance emprunteur et des frais de dossier

L'assurance emprunteur constitue un poids considérable qui atteint parfois le montant total des intérêts.

De même, les frais de dossier sont facilement négociables si le taux d'usure est dépassé.

Il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence entre les banques sur ces deux items.

Faire varier son apport personnel à la hausse

Si l'apport personnel augmente, le montant de l'emprunt diminue ainsi que le taux d'usure.

Il est alors opportun de considérer son épargne d'un autre œil et de mobiliser ses économies personnelles. Cela peut être compliqué si la situation financière est difficile.

Emprunter à deux

C'est une solution pour que chacun prenne à son compte un pourcentage de l'emprunt. En diminuant le capital emprunté, on réduit le risque d'atteindre le taux d'usure.

Des propositions actuelles souhaitent faire évoluer le mode de calcul du taux d'usure afin que son dépassement ne constitue plus un blocage à l'obtention d'un prêt immobilier. Mais dans l'attente, les solutions ci-dessus sont combinables et méritent d'être étudiées minutieusement.

Le mercredi 24 août 2022, la loi Climat et Résilience a mis en place une nouvelle législation concernant les logements à étiquette énergétique F ou G. Considérés comme plus consommateurs d'énergie, les logements classés dans cette catégorie sont aussi appelés passoires thermiques. Selon cette nouvelle règlementation, les professionnels immobiliers qui louent ces logements ne peuvent plus augmenter les loyers.

Quels sont les logements touchés par le gel des loyers ?

Pour identifier la performance énergétique et la qualité des logements, il importe de réaliser un DPE (Diagnostic de performance énergétique). Une maison peut être classée de A à G. A concerne le bâtiment à énergie passive ou le logement très basse consommation. La note de G est attribuée à une passoire thermique. Elle correspond à des résidences qui consomment plus de 300 kilowattheures au mètre carré. Olivier Klein, le ministre délégué au logement, a déclaré qu'il ne faut pas laisser les gens vivre dans des habitations énergivores et il convient d'agir.

Depuis le 24 aout, toutes les résidences affichant un diagnostic énergétique F ou G sont concernés par le gel de loyer.

Cette mesure s'applique aussi bien aux biens meublés qu'aux logements vides. Elle touche en même temps les locations saisonnières ainsi que les locations en bail mobilité. Il convient de rappeler que l'interdiction d'augmentation des loyers avait déjà été implémentée dans les endroits considérés comme « tendus » depuis le 1er janvier 2021. Ces zones concernent les agglomérations françaises où la demande en location s'avère plus forte.

Les professionnels de l'immobilier sont tenus d'informer les propriétaires de ces logements sur cette nouvelle mesure.

Les nouvelles mesures mises en place par la loi Climat et Résilience

La loi Climat et Résilience a mis en place d'autres mesures dans le but de réduire l'impact carbone et l'impact environnemental de la France. Cela concerne, notamment :

• l'interdiction de l'utilisation des véhicules polluants ;
• la fin des ventes de voitures et d'autres véhicules qui émettent plus 95 g de co2 ;
• le gel des loyers pour les dpe g.

À partir du 1er janvier 2023, les logements possédant une consommation d'énergie plus élevée, c'est-à-dire, 450 kWh/m²/an deviendront impropres à la location. Cette nouvelle mesure s'applique aux résidences classées G. Ce sera au tour des habitations notées F à partir de 2028. Dès le 1er janvier 2034, tous les DPE E seront aussi interdits à la location. Les maisons individuelles doivent faire l'objet d'un audit énergétique avant d'être mises en vente.

Qu'en est-il pour le nouveau DPE ?

Le nouveau diagnostic de performance énergétique a été réformé en juillet 2021. Avant, il était calculé sur les émissions de CO2 et la consommation énergétique. Désormais, il prend en considération le système de chauffage et l'isolation des murs, des fenêtres, de la toiture, du plafond, etc. La structure du bâtiment est aussi intégrée dans le calcul.

À préciser que les locataires ou les acheteurs ont le droit de réaliser un nouveau DPE avant de signer le contrat de vente ou de bail. Il peut ainsi comparer les résultats. Avant la mise en location ou la vente, les agents immobiliers doivent s'assurer que le bien concerné dispose d'un DPE lisible. Celui-ci doit afficher des informations précises sur les émissions de CO2 et surtout sur la consommation énergétique. Il est intéressant de mentionner d'autres informations telles que le confort d'été, la ventilation, les ponts thermiques, la facture théorique, etc.

Avant de publier vos annonces immobilières, vous devez vous assurer que celles-ci affichent le climat du DPE et l'étiquette énergie du logement.

Encourager les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique

Les professionnels de l'immobilier sont amenés à encourager les propriétaires des biens énergivores à effectuer une rénovation énergétique. Ils doivent les informer sur les différentes subventions et primes nationales afin de remettre leurs logements aux normes. Parmi les aides disponibles figurent l'éco-PTZ, MaPrimeRenov', etc. Ces programmes permettent d'encourager et de motiver les propriétaires à rénover leurs logements afin de les rendre plus écologiques.

7 ans de prison, 75 000 euros d’amende, voilà ce que vous risquez si le site internet de votre agence ne comporte pas certaines mentions obligatoires. Les contrôles effectués par la répression des fraudes sont nombreux, notamment en ce qui concerne le respect de la réglementation des sites internet. Mieux vaut donc vérifier qu’elles soient correctement renseignées !

Comme à chaque rentrée, Flash-Immo s’efforce de préparer au mieux les agents immobiliers face à une concurrence qui ne cesse de s’accroître. On vous a donc concocté une sélection de 10 articles à lire et à relire pour vous remotiver, vous faire gagner du temps et vous donner toutes les clés pour capter des mandats exclusifs en cette rentrée 2022. Le plein d’idées d’idées pour préparer la rentrée, c’est ci dessous ! 

Les vacances se terminent et il est temps pour vous de rentrer des mandats et si possible des mandats exclusifs ! Malheureusement une réelle pénurie de biens peut être constatée dans certaines zones depuis quelques mois déjà. Les annonces immobilières sont en effet de moins en moins nombreuses sur les portails d’annonces de l’ordre de 20% en 2 ans pour les offres de maison ! Dans ce contexte, les agents immobiliers doivent plus que jamais s’équiper d’outils pour trouver des perles rares et rentrer des biens avant leurs concurrents. Le bouche à oreille ne suffit plus.

Dans un marché de la transaction plus compliqué, une meilleure rémunération fait la différence.

Après douze mois exceptionnels, la dynamique immobilière française présente une stabilisation, affirment les Notaires de France. Cette situation signifie un ralentissement des activités du marché. Nombreux sont les facteurs qui génèrent des tensions bloquantes sur les transactions immobilières. Selon le dernier bilan conjoncturel, en fin juillet 2022, ces tendances seront plus accentuées dans les prochains mois.