Acheter un appartement ou une maison est une étape de vie qui nécessite un investissement conséquent. Les futurs acquéreurs doivent préciser leurs critères de recherche mais aussi définir un budget. De quelles ressources disposent-ils ? Combien peuvent-ils emprunter ? Ils s'adressent alors à un organisme bancaire pour compléter leur apport (s'ils en ont) et pour obtenir un prêt. Dans certains cas, l'établissement prêteur donne une réponse négative pour plusieurs raisons dont les plus fréquentes sont :

• le taux d'endettement est supérieur à 33% ce qui signifie que le futur acheteur n'a pas les moyens de s'offrir le bien envisagé ;
• il a souscrit d'autres emprunts toujours en cours, ce qui rend le remboursement risqué pour l'organisme bancaire ;
• le compte de l'intéressé est souvent débiteur et a connu des incidents.

Mais il existe également un autre motif de refus : le taux annuel effectif global (TAEG) de l'emprunt dépasse le taux d'usure !

Le taux d'usure, facteur de blocage

Le taux d'usure est déterminé par la Banque de France à la fin de chaque trimestre. Il a été créé pour protéger ceux qui empruntent. Il empêche les organismes bancaires de pratiquer des taux exorbitants Aujourd'hui, dans un contexte économique européen, les taux des emprunts augmentent. L'inflation, l'augmentation des taux d'intérêts des emprunts de l'État français entraînent une augmentation rapide des taux d'emprunts (plus rapide que l'augmentation du taux d'usure).

La mise à jour trimestrielle du taux d'usure en fait un paramètre déconnecté de la réalité.

Aussi un prêt immobilier peut il être refusé pour un dépassement du taux d'usure.

Les solutions à proposer au futur acquéreur

La recherche de prêt à taux le plus bas

Le futur acquéreur s'adresse le plus souvent à la banque où sont domiciliés son ou ses comptes bancaires. Cependant, la recherche de prêt à taux le plus bas auprès d'autres organismes permet de les mettre en concurrence et au final, de pouvoir négocier avec sa banque tout en mettant toutes les chances de son coté pour que le prêt soit accepté. Il est possible d'utiliser sur internet un comparateur de taux immobiliers mais aussi de contacter un courtier. Ce dernier plus compétent conseille sur la durée du prêt à solliciter, le montant des mensualités et le calcul du TAEG. Différentes simulations permettent de faire des économies et de choisir ainsi parmi plusieurs établissements parmi les mieux placés.

Négociation de l'assurance emprunteur et des frais de dossier

L'assurance emprunteur constitue un poids considérable qui atteint parfois le montant total des intérêts.

De même, les frais de dossier sont facilement négociables si le taux d'usure est dépassé.

Il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence entre les banques sur ces deux items.

Faire varier son apport personnel à la hausse

Si l'apport personnel augmente, le montant de l'emprunt diminue ainsi que le taux d'usure.

Il est alors opportun de considérer son épargne d'un autre œil et de mobiliser ses économies personnelles. Cela peut être compliqué si la situation financière est difficile.

Emprunter à deux

C'est une solution pour que chacun prenne à son compte un pourcentage de l'emprunt. En diminuant le capital emprunté, on réduit le risque d'atteindre le taux d'usure.

Des propositions actuelles souhaitent faire évoluer le mode de calcul du taux d'usure afin que son dépassement ne constitue plus un blocage à l'obtention d'un prêt immobilier. Mais dans l'attente, les solutions ci-dessus sont combinables et méritent d'être étudiées minutieusement.