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Le temps est une ressource rare et d’autant plus pour les agents immobiliers qui ont tendance à être particulièrement sollicités ! S’équiper d’outils numériques permettant de gagner en efficacité est alors essentiel. Zoom sur les possibilités offertes par l’application juridique Sinimo, l’outil le plus rapide du marché pour générer et faire signer des contrats immobiliers.
Crise sanitaire puis économique, contexte international bouleversé, la conjoncture continue d’impacter le marché immobilier et les envies des Français. Après une année 2021 record, et si l’enthousiasme des Français en matière d’immobilier est toujours au rendez-vous, ils se confrontent à la réalité du marché : tendance à l’inflation, baisse du pouvoir d’achat et pénurie d’offres. Orpi, 1er réseau immobilier de France1 , a interrogé près de 1 000 clients pour décrypter les tendances de ce début d’année et dresse un état des lieux du marché : biens plébiscités, envies des Français en matière d’immobilier et évolutions des prix.
Après deux années marquées par la crise sanitaire, entre confinement, télétravail et relance économique, certaines tendances s’inscrivent durablement dans le paysage immobilier. En première ligne : la maison individuelle qui continue de faire rêver les Français. D’après le sondage d’Orpi auprès de ses clients, 1 répondant sur 2 se projette sur l’achat ou la location d’une petite maison individuelle avec jardin.
Le besoin d’espace persiste et les chiffres le confirment :
les espaces extérieurs sont prisés par près d’un quart des répondants qui recherchent un appartement avec balcon ou terrasse, et 23% des futurs acquéreurs visent une maison familiale.
« Malgré un contexte morose et la crise que nous traversons tous, les Français veulent vivre autrement et ont changé leur rapport au logement. Les tendances que nous observions en 2021 se sont confirmées ce premier trimestre avec des Français qui inscrivent leur logement dans un projet de vie, et cherchent plus que jamais à privilégier le confort et le « bien chez soi », en conjuguant vie familiale et vie professionnelle » précise Guillaume Martinaud, Président de la Coopérative Orpi.
L’immobilier fait ainsi toujours envie aux Français et le marché maintient son dynamisme, avec une demande toujours en hausse, évaluée à +20% en nombre de recherches sur orpi.com de janvier à mars 2022. Parmi les projets immobiliers des Français, 65% des répondants sont à la recherche d’une résidence principale et 1 répondant sur 10 projette de se lancer dans l’acquisition d’une résidence secondaire.
Si l’enthousiasme des Français en matière d’immobilier ne faiblit pas, il se heurte néanmoins à la flambée des prix, obligeant certains à adapter leurs envies à leur budget.
A l’échelle nationale, la Coopérative observe une augmentation de 6% des prix au m2 .
Cette hausse, toujours d’actualité pour les grandes métropoles, s’est par ailleurs accentuée dans les villes moyennes, largement plébiscitées par les Français ces derniers mois. A l’instar de Dax ou Vannes qui ont vu leur prix augmenter de 26%, ou des villes du Sud qui continuent d’attirer de nouveaux flux de population comme Toulon (+23% du prix au m2) ou Perpignan (+20%). 1 en nombre de points de vente. Aussi, certaines villes qui voyaient déjà leur prix augmenter en 2021 continuent sur cette dynamique au premier trimestre : par exemple, à Nantes, le prix au m2 a augmenté de 22% et de 21% à Montpellier.
Face à des prix croissants, les Français, s’ils ne perdent pas leur envie d’acheter, revoient leur ardoise. Près de 60% des répondants considèrent leur budget trop bas par rapport au prix du marché.
Une hausse des prix, à laquelle s’ajoutent les nouvelles contraintes des banques pour l’accès au crédit et l’évolution des taux. Autant de facteurs qui limitent certains foyers dans leur projection immobilière.
Pour Guillaume Martinaud « Au-delà de l’augmentation des prix de vente, qui s’est généralisée sur l’ensemble du territoire, l’offre fait toujours défaut. Une pénurie de biens disponibles qui participait en 2021 à la hausse des tarifs. 55% de nos clients admettaient déjà ne pas avoir trouvé de biens qui correspondent à leur recherche. Si le marché immobilier ne perd pas son dynamisme, la hausse des prix cumulée au manque d’offre marque un ralentissement des volumes de vente ce premier trimestre par rapport à 2021 ».
En 2021, de nombreux Franciliens avaient opté pour un changement de logement, de ville ou même de vie. En ce début d’année, Paris continue d’en ressentir les effets avec une baisse de 2% des prix. Pourtant habitué à un marché haussier dans la Capitale, la tendance s’inverse avec un prix au m2 qui repasse en dessous des 10 000 euros au premier trimestre. Un équilibrage des prix qui peut permettre aux Parisiens d'investir plus facilement pour preuve la demande de biens sur la capitale persiste avec une hausse du nombre de compromis (+1%).
Pouvoir d’achat en baisse, augmentation des prix de l’immobilier et des dépenses liées au logement, la tendance à l’inflation dresse de nouvelles perspectives dans le paysage immobilier. D’après le sondage mené par Orpi, le prix demeure le facteur déterminant n°1 pour près de la moitié des répondants et plus d’1 sur 10 est vigilant à la consommation énergétique au moment de la visite d’un bien.
« L’augmentation des prix du carburant, de l’énergie et aussi des matériaux a logiquement un impact dans les projets immobiliers des Français."
"S’il y a encore quelques mois, certains étaient prêts à faire quelques kilomètres de plus pour accéder à un bien, ils sont désormais regardants sur l’éloignement d’un logement par rapport aux infrastructures de transport ou leur lieu de travail. Les chiffres le confirment : la localisation est considérée comme importante pour 60% de nos clients. De la même façon, certains foyers préfèrent opter pour un logement un peu plus petit pour ne pas subir leur facture d’énergie à terme. » précise Guillaume Martinaud.
Parmi les autres marqueurs du marché : le contexte actuel incite les Français à ralentir le rythme, qui se montrent plus vigilants dans l’acte d’achat. Aujourd’hui, 3 répondants sur 10 admettent préférer attendre d’avoir plus de visibilité sur le contexte politique et économique avant de se lancer.
Une prudence qui pourrait appeler à la régulation des prix pour répondre aux budgets des futurs acquéreurs. Avec les marges de négociations évaluées à 2,69% des prix de vente (en légère hausse vs le premier trimestre 2021), les Français conservent pour autant leur envie d’acheter.
« Si la tendance pourrait montrer un ralentissement du marché, il est plus juste de parler d’un retour à la normale. Nous avons connu une année 2021 record avec une augmentation de 18% des compromis signés sur l’année. En revanche, si l’on regarde par rapport aux années précédentes, le nombre de ventes revient sur la même dynamique.
Au premier trimestre 2019, nous enregistrions 11 038 ventes et 9 688 à la même période en 2018 quand nous nous comptons 10433 ventes ces premiers mois de 2022 » conclut Guillaume Martinaud.
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Les données statistiques montrent une augmentation moyenne de près de 13% depuis le début de la pandémie (soit 6,5% par an).
En effet, l'irruption de cette tragédie, liée aussi au contexte global du début d'une période inflationniste que les économies de nos pays connaissent, ne va pas arranger les choses de ce point de vue. Et c'est un cercle, vertueux ou vicieux, selon que l'on soit vendeur ou acheteur qui ne peut que pousser les prix des transactions immobilières, en particulier concernant le marché des maisons individuelles. Il est clair qu'il faudra attendre la fin de l'année 2022 pour analyser les nouveaux chiffres et vérifier ou infirmer la réalité du phénomène.
Celles et ceux qui ont le désir de vendre leur bien auront tendance a vouloir profiter de la bonne tenue des prix et l'importance , la fluidité de la demande, en considérant que le retournement d'un marché est toujours à envisager. Pour les acheteurs, ce sera sans doute une posture d'attente si les prix ne sont pas à leur portée avec une offre qui demeure peu abondante. Bref, il est certain qu'un nouvel équilibre entre offre et demande devrait à terme intervenir dans ce contexte compliqué.
Les effets de la crise commencent à se faire sentir dans différents domaines. Même l’immobilier que l’on croyait inébranlable est fortement touché. Impact direct : le frein aux transactions. À cause du confinement, du déconfinement et toutes les mesures qui allaient avec, 2020 et 2021 ont apporté une chute importante des ventes. Conséquence, le dynamisme dont le marché a fait preuve depuis toujours commence à disparaître début 2022. Les agents immobiliers se doivent de s’adapter à cette situation pour mieux accompagner les investisseurs.
Le premier trimestre de 2022 a été caractérisé par une chute inquiétante des ventes dans l’immobilier. Cette baisse est estimée à 17 % dans sa globalité.
Les professionnels de l’immobilier sont sur le point de céder à la panique, si l’un de leurs confrères dans le nord de Paris n’a pas pu vendre un deux-pièces pendant plusieurs semaines. Il faut avouer que cela arrive très rarement dans ce domaine en plein essor.
Même constat dans le reste des villes françaises. En Île-de-France par exemple, une baisse de 26,8 % a été enregistrée en février 2022. Et il n’y a pas que cela, dans le reste de l’Hexagone, cette chute est estimée à 6,1 %. On peut dire alors que le marché de l’immobilier va moins bien que l’on n’y pense.
D'autre part, le contexte économique incertain n’arrange en rien la situation. Le taux de crédit est en hausse exubérante, ce qui freine forcément les projets des investisseurs. Les agents immobiliers quant à eux ne sont pas moins impactés par cette baisse généralisée. Et il semblerait que les taux de crédits en question ne comptent pas diminuer dans les prochains mois.
Contrairement à ce que beaucoup puissent penser, le marché immobilier s’est aussi mis à l’arrêt avec le confinement. Les agences immobilières sont nombreuses à être contraintes de fermer leurs portes, causant inévitablement une interruption des activités. Certes, le gouvernement essaie d’arranger la situation en facilitant les signatures virtuelles, mais cela n’a pas suffit à concrétiser les ventes. Donc, la crise sanitaire a été un coup de massue pour le secteur de l’immobilier français.
L’année dernière, seuls les logements anciens ont connu la plus grosse chute de ventes de leur histoire, mais par la suite, même l’investissement dans le neuf est impacté. Une telle baisse est un coup énorme pour les agences immobilières, les notaires et tous les acteurs majeurs du secteur.
Pour l’heure, on ne peut pas dire que la crise sanitaire est la seule auteure de cette baisse sur les ventes. En effet, comparé à un chiffre enregistré en 2019, le volume de transaction réalisé jusque fin mars reste au-dessus.
Les ventes immobilières ralentissent, mais les prix ne cessent de grimper de manière accélérée. Voilà le paradoxe actuel.
Durant le premier trimestre de l’année 2022, on observe une progression des coûts des logements anciens. Cette hausse est de 5 % comparée aux chiffres de l’an passé. C’est une évolution assez forte, quand on sait très bien qu’en 2019, cette hausse était de 3,7 %. En Île-de-France, une hausse de +5,7 % a été enregistrée, contre 7 % en province. Cela touche aussi bien les appartements que les maisons.
Il n’est pas impossible que cette tension s’alimente dans les mois à venir. La vérité c’est que l’activité immobilière est toujours en ralenti sur le territoire, entraînant probablement une raréfaction de l’offre. Or, la baisse de l’offre est une explication directe de la hausse des prix. De plus, les tensions sont constatées sur tout type de bien, notamment l’ancien, le neuf, en province ou dans la capitale.
Quoi qu’il en soit, il va falloir attendre plusieurs mois encore pour voir clairement les effets de cette crise sur les prix. Une vision plus nette de la situation permettra aux agents immobiliers de mieux orienter leurs clients.
Si la baisse des ventes est certaine, l’évolution des prix quant à elle l’est moins. En effet, la hausse des prix commence à ralentir dans le Grand Paris, mais le déconfinement est susceptible de la relancer ou l’accélérer !
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Les contrats immobiliers, quels qu’ils soient sont soumis à un formalisme strict. Si vous êtes agent immobilier, vous savez à quel point la dimension juridique de ce métier peut être importante et à quel point une simple erreur peut coûter cher. Pourtant il est désormais possible de s’affranchir des risques d’erreur sans avoir à consulter un juriste pour chaque contrat édité ! La solution, c’est Sinimo®, une application juridique qui tout pour séduire la profession immobilière.
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L'élection présidentielle prévue en avril prochain va engager l'avenir de la France pour les cinq prochaines années. C'est dire son importance compte tenu des difficultés de toutes sortes que devra rencontrer le prochain président(e). C'est aussi un enjeu pour tous les acteurs, qu'ils soient investisseurs, gestionnaires ou autres du secteur de l'immobilier, mais aussi les propriétaires de biens ou même seulement locataires. Pour se faire une idée de ce qui les attend, faisons un tour d'horizon des programmes en la matière des principaux candidats en lice.
Que cela soit Anne Hidalgo, candidate du parti socialiste, Jean Luc Mélenchon de la France insoumise, Fabien Roussel du parti communiste, ou Yannick Jadot pour les écologistes, tous partagent cette conviction que les locataires ne sont pas suffisamment protégés vis à vis de la disponibilité de logements mis en location, qu'ils soient du secteur privé ou du secteur social, et du coût des loyers.
C'est ainsi que tous proposent un nouvel encadrement des loyers avec un plafonnement en étendant le dispositif existant déjà pour les zones dites tendues.
Jean Luc Mélenchon définit aussi d'autres priorités. Son programme comprend des mesures possibles de réquisitions de logements vacants ainsi que l'interdiction des expulsions sans relogement et l'arrêt immédiat des dégrèvements fiscaux concernant l’investissement locatif privé. En outre, il propose de limiter la possibilité de louer sa résidence principale durant son absence à 60 jours par an.
Concernant l’accession à la propriété, le candidat de la France insoumise propose le développement d’un mécanisme de type bail réel solidaire (BRS) qui, en séparant le foncier appartenant à la collectivité locale et le bâti, ce qui pourrait permettre aux ménages aux revenus modestes de devenir propriétaires à des coûts de 20 à 50 % inférieurs à ceux du marché. En outre, il compte annuler l’intégralité des mesures prises par le gouvernement d’Emmanuel Macron, telle que la modification des APL, suppression du mode de calcul des revenus en temps réel.
Si l'on jette un œil du côté d'Anne Hidalgo, elle propose la mise en place d’un « bouclier logement », permettant de verser une nouvelle allocation s'ajoutant aux APL pour les personnes ou ménages en bénéficiant lorsque leurs dépenses pour se loger vont au delà de 30 % leurs revenus.
Enfin, les candidats de gauche concernant le logement social souhaitent augmenter le quota de 20 % de logements sociaux pour les maires dans leurs communes en le passant à 30%
Se basant sur ce que fut sa politique en la matière, il souhaite poursuivre celle-ci mais en étendant la caution publique Visale pour tous les locataires qui, à ce jour, ne concerne que les jeunes de moins de 30 ans et certains salariés.
Il ajoute à cela un versement automatique des APL pour éviter le non-recours, le fait que des bénéficiaires ne les perçoivent pas.
«Je propose d’exonérer de droits de mutation les moins de 25 ans qui achètent un appartement jusqu’à 250 000 €».
C'est l'une de ses déclarations fondées sur sa conception d'une France de propriétaires, en proposant aussi une déduction fiscale sur le revenu de 50% des intérêts d’emprunt durant 5 ans. En outre, il affirme vouloir construire 500 000 logements par an durant son mandat dont 375 000 issus du secteur privé.
Une France de propriétaires, c'est aussi l'axiome de la candidate des Républicains en proposant d’aider les salariés exclus des prêts bancaires (intérimaires, salariés précaires vacataires, etc.) avec la mise en place d’une caution solidaire pour garantir auprès des banques les prêts immobiliers octroyés.
Sa mesure phare serait la mise en place d'un prêt sur financement public à taux zéro sur un montant maximal de 100 000 €, pour aider financièrement les jeunes couples de moins de 30 ans avec cette restriction que l’un des deux doit être français.
La candidate du Rassemblement National offre aussi la possibilité de transformer en don le capital pouvant resté dû à la naissance du troisième enfant ce qui permettrait aussi d'inciter à la natalité car les emprunteurs n’auront pas à rembourser le reste de leur financement à taux zéro.
Si l'on scrute les programmes des principaux candidats, on comprend que se construit une unanimité d'action contre les déperditions énergétiques, en favorisant la rénovation thermique de tous les logements par la mise en avant de très ambitieux objectifs. Ainsi un maximum d'une dizaine d'années seront nécessaires, selon les propos de l’écologiste Yannick Jadot, pour les atteindre.
C'est aussi le cas avec Anne Hidalgo, Jean Luc Mélenchon et le communiste Fabien Roussel qui souhaitent mettre en place des aides pour les familles à revenus modestes pour financer à 100% les coûts des rénovations énergétiques.
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Ceci n'est pas une histoire née dans l'imaginaire d'un auteur en quête de reconnaissance publique. Oh que non... Malheureusement, il s'agit de faits réels. Aussi bien l'histoire que les personnages existent. Seuls les noms ont été changés afin de préserver l’anonymat des personnes impliquées.
Pourtant, la journée démarrait sous de beaux auspices. Une magnifique maison de jardin... Une visiteuse enchantée par les lieux... Des propriétaires sur le point de conclure une vente... Et ensuite, tout a basculé dans les ténèbres.
Comment en est-on arrivé au verdict rendu le 10 février 2022 à la cour de cassation de Nancy ?
Samedi. 14 h 30. Banlieue de Nancy.
Après plusieurs mois à rechercher un acheteur, Marie et Louis Lepetit (noms d'emprunt) reçoivent une excellente nouvelle. Salomon, l'agent immobilier chargé de la vente de leur maison familiale a un potentiel acheteur. Il s'agit de Lucinda, une quarantenaire fraîchement débarquée dans la région.
Dès le début de la visite, les rires envahissent la demeure. Autant Lucinda est conquise par les lieux, autant le couple Lepetit a la certitude d'avoir trouvé un repreneur. Guidée par Salomon, Lucinda décide d'explorer le grenier pour estimer les travaux à effectuer. Sur demande de Salomon, le couple de propriétaires reste dans la cuisine pendant que Salomon et Lucinda montent sous les combles.
La pièce est certes vaste mais le fait qu'elle soit plongée dans la pénombre ne permet pas de discerner correctement les lieux. Cependant, il en faut plus pour rebuter Lucinda. Elle fait un pas en avant et le drame survient.
Sans le savoir, la demoiselle a posé son pied sur l'entonnoir d'une trémie glissée sous une feuille de polycarbonate. À la surface, aucun signe ne permettait de discerner le danger. Ni barrières rigides, ni panneaux de signalisation. Seule une laine de verre avait été jetée sur l'artefact.
Pour Lucinda, les conséquences furent terribles. Elle fit une chute de huit mètres, laquelle occasionna un traumatisme crânien. Sidéré, Salomon, l'agent immobilier a pris quelques secondes pour reprendre ses esprits. Ce n'est qu'après qu'il a appelé les secours et alerté les propriétaires.
Pour les quatre personnes, cet incident marquait le début d'une longue bataille juridique.
Lucinda, Salomon, Marie et Louis sont certes des alias mais l'histoire s'est bel et bien déroulée à Nancy. Et le 10 février, toutes les parties prenantes étaient face à la cour de cassation pour défendre leurs positions.
Pour plaider leur cause, les propriétaires ont évoqué la passation de garde à l'agent immobilier chargé de faire visiter les lieux. Selon eux, le fait qu'il ait le double des clés et soit habilité à faire visiter la maison le rendait responsable de la sécurité des visiteurs.
Il n'a fallu que quelques secondes à la défense pour balayer cet argument.
En effet, les textes de lois sont clairs : le transfert de garde n'a lieu que si l'usage, le contrôle et la direction de l'élément sont entièrement confiés à un tiers. Des conditions qui ne s'appliquent pas à des prestations d'agent immobilier.
De son côté, l'agent immobilier a invoqué le fait qu'il n'était pas au courant de la présence de la trémie. Pour le juge, ce n'était pas assez.
Il était de la responsabilité du professionnel de vérifier les lieux et surtout, de s’assurer que la visite se fasse dans des conditions optimales.
Or, lors de l'incident, le grenier était plongé dans une pénombre si épaisse qu'il était impossible de voir deux mètres devant soi.
Après un débat intense, la cour de cassation a rendu son verdict. La victime percevra une compensation de 10 000 €, laquelle sera payé à parts égales par le couple de propriétaire et par l'agent immobilier.
Prenez note de cet incident. Avant de faire visiter les lieux, consacrez quelques minutes à leur repérage et à leur sécurisation.
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Le 26 Janvier 2022, un arrêté signé par Bruno Lemaire est venu modifier les informations obligatoires a intégrer dans une annonce immobilière. Le 1er avril 2022, les professionnels de l’immobilier auront en effet de nouvelles obligations. monbien.fr vous résume dans cet article les nouveautés à intégrer à vos annonces dès l’entrée en vigueur de cette nouvelle loi.
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