La sollicitation d’un huissier de justice aux fins de l’établissement d’un état des lieux immobilier n’est pas sans frais.

Cela étant, certaines situations requièrent l’intervention d’un commissaire de justice, afin de fixer l’état du bien sans contestation possible.

Tel est notamment le cas lorsque l’une des parties, le bailleur ou le preneur, se refuse à la réalisation d’un état des lieux.

Les conditions d’intervention d’un commissaire de justice, ainsi que la répartition des frais exposés par ce dernier, sont prévues au sein de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Plus précisément, c’est l’article 3-2 de ladite loi qui prévoit la procédure applicable en matière de réalisation d’état des lieux par commissaire de justice.

Cet article dispose que dans l’hypothèse où un état des ne peut être établi amiablement entre les parties au bail, il est alors établi par un commissaire de justice, « à l’initiative de la partie la plus diligente ».

S’agissant des frais générés par une telle intervention, il est précisé que ces derniers doivent être « partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ».

Enfin, l’article précise que pour faire valablement l’objet d’une telle répartition, les parties doivent avoir été avisées par le commissaire de justice au moins 7 jours avant son intervention, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Cette information est nécessaire au partage des frais. Ce point a fait l’objet d’un article, au travers d’un arrêt rendu par la Cour de cassation : voir ici.

L’analyse du présent article porte sur la phase préalablement à l’intervention du commissaire de justice, à savoir, la tentative de réalisation d’un état des lieux amiable.

En effet, la Cour d’appel de Lyon, par un arrêt du 21/06/2023 (n° 21/05068), a eu l’occasion de préciser les conséquences du recours immédiat à un commissaire de justice pour la réalisation d’un état des lieux, indépendamment de toute tentative amiable.

Fort de ce constat et par une exacte application des dispositions rappelées ci-avant, la Cour d’appel de Lyon considère qu’à défaut pour le bailleur de démontrer l’impossibilité dans laquelle il se trouvait à faire établir amiablement l’état des lieux, sa demande tendant à voir le preneur condamner aux frais partagés d’établissement de l’état des lieux par le commissaire de justice ne peut qu’être rejetée.

Ainsi, tant le bailleur que le preneur, qui ne parvient pas à faire établir contradictoirement un état des lieux, sera bien avisé de procéder par une, voire plusieurs tentatives amiables, et de conserver toutes les preuves à cet égard, avant de solliciter les services d’un commissaire de justice.

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