La Cour de cassation, à l’occasion d’un très récent arrêt, précise les conséquences pour le syndic, de l’absence de distinction au sein de l’opposition, entre les 4 types de créances prévues par l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 (Cass., civ.3^ème, 12/10/2023, n°22-18.723, X c/ Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cœlacanthe).

L’article 2402, 3° du Code civil, dispose que : « 3° Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l'année courante ainsi qu'aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur … ».

Autrement formulé, le syndicat des copropriétaires dispose d’une hypothèque légale à l’encontre des lots des copropriétaires, pour le paiement des charges des quatre années précédant la vente.

En l’espèce, à l’occasion de la vente de lots d’une copropriété, un syndic signifie au notaire instrumentaire une opposition au prix de vente au titre de charges de copropriété impayées.

Suite à cette opposition, le vendeur assigne le syndicat des copropriétaires et le syndic en mainlevée de cette opposition, qu’ils considèrent irrégulière.

À hauteur d’appel, la Cour constate la régularité de l’opposition en la forme, ainsi que son bien fondé sur le fond, et condamne les vendeurs au paiement des montants sollicités.

Les vendeurs se pourvoient en cassation, et soutiennent que l’opposition adressée par le syndic au notaire n’est pas régulière en la forme, dès lors qu’il ne distingue pas les 4 types de créances du syndicat, conformément aux dispositions de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967.

En effet, l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 prévoit que :

« L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l'année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus. »

La Cour de cassation suit cette argumentation, en retenant que si l’absence de distinction des quatre types de créances sus énoncées, n’affecte pas la validité de l’opposition, elle n’en constitue pas moins un manquement à une condition de forme, de nature à faire perdre au syndicat le bénéfice de l’hypothèque légale spéciale prévue à l’article 2402 du Code civil.

Par cette position, la haute juridiction rappelle une position établit de longue date (Cass. 3ᵉ civ. 15-12-2004 n° 03-15.174 ; Cass. 3ᵉ civ. 25-10-2006 ; Cass. 3ᵉ civ. 27-11-2013 n° 12-27.385).

Plus concrètement, la perte du bénéfice de l’hypothèque légale spéciale de l’article 2402 du Code civil contraindra le syndic à user des voies de droit ordinaires s’il souhaite recouvrer les créances de charges de copropriétés impayées. Il ne sera plus fondé à se prévaloir de l’hypothèque légale auprès du notaire préalablement à la distribution du prix de vente.

La Cour d’appel de Rouen, dans un très récent arrêt du 14 septembre 2023 retient que la violence exercée par le preneur d’un local commercial justifie un congé sans versement d’une quelconque indemnité d’éviction (CA Rouen 14-9-2023 n° 21/04099, A. c./ Sté Catauly).

En l’espèce, une société est propriétaire d’un fonds de commerce exploité dans des locaux pris en location.

La gérante de cette société fait apport de son fonds de commerce à une SARL, dont son fils en devient le gérant.

Les propriétaires des locaux délivrent un congé avec refus de renouvellement du bail, pour motifs graves et légitime, sans offre d’indemnité d’éviction, invoquant de nombreux agissements de la mère et de son fils, conformément aux dispositions de l’article L.145-17, I 1° du Code de commerce.

L’article précité, dispose notamment que :

« I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant … ».

La société locataire conteste ce congé auprès de la juridiction compétente.

A hauteur d’appel, la Cour considère que les manquements imputés à la mère, associée de la société locataire, peuvent être retenus par les bailleurs. Elle précise néanmoins, que seuls peuvent être invoqués contre le locataire, des manquements qu’il a lui-même perpétrés, à l’exclusion de son prédécesseur.

Cette règle générale ayant été rappelée, la Cour poursuit en explicitant que les manquements des membres de la famille du locataire, des préposés, sous-locataires, locataire-gérant ou copreneur sont, par exception, directement assimilés au locataire.

La Cour constate enfin que la gravité des manquements rapportés n’est pas contestable, en se fondant notamment sur les faits suivants :

• Stationnement du véhicule de la mère du gérant, responsable du magasin, dans la cour commune de la copropriété ;
• Comportement agressif du gérant et de sa mère (violences physiques et verbales).

La Cour d’appel de Rouen constate ainsi, que ces faits sont suffisamment graves pour justifier la délivrance d’un congé sans indemnité d’éviction, conformément aux dispositions de l’article L.145-17, I-1° du Code de commerce).

La Cour de cassation, dans un important arrêt du 1ᵉʳ juillet 2020, refuse de constater la faute des mandants de l'agent immobilier (l'un en qualité d'acquéreur en vertu d'un mandat de recherche, l'autre en qualité de vendeur, en vertu d'un mandat de vente), ayant conclu la vente en dehors desdits mandats (Cass., Civ. 1ʳᵉ, 1ᵉʳ juillet 2020, n° 19-10.285).  

En l'espèce, une société propriétaire d'un entrepôt mandate un agent immobilier de la vente de ce bien.  Trois mois plus tard, un acheteur donne à ce même agent immobilier, un mandat de recherche d'un bien immobilier.

Le mandat de recherche contenait une clause stipulant qu'en cas de réalisation d'une vente, les honoraires de l'agent immobilier seraient à la charge exclusive de l'acquéreur. 

Le mandant en recherche de biens, régularise une reconnaissance d'honoraires au profit de l'agent immobilier, portant sur un montant de 40.800€ au titre de l'acquisition de l'entrepôt.

Une promesse synallagmatique de vente a été conclue par l'intermédiaire de l'agent immobilier, stipulant à titre de condition suspensive, l'obtention d'un permis de construire au plus tard cinq mois avant la conclusion de l'avant-contrat.

Cette condition suspensive n'ayant pas été réalisée dans le délai stipulé, l'acquéreur a notifié à l'agent immobilier la défaillance de cette dernière, et en conséquence, la caducité de la promesse.

Cela étant, trois mois après l’échec de cette vente, une société ayant pour gérant l’acquéreur (la personne ayant conclu le mandat de recherche avec l’agent immobilier), a fait l’acquisition de l’ensemble des parts sociales de la société venderesse, lui permettant, in fine, de devenir propriétaire de l’entrepôt dont la vente avait été confié antérieurement à l’agent immobilier.

Constatant l’intervention de cette vente, l’agent immobilier a engagé une procédure en paiement de ses honoraires, à l’encontre du vendeur et de l’acheteur.

À hauteur d’appel, la Cour a condamné solidairement l’acheteur et le vendeur au paiement de la somme de 40.080 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, au motif que « la non-réitération de la vente par acte authentique résulte d’un accord des parties qui se sont rapprochées pour parvenir à la cession des parts sociales de la société venderesse à la société gérée par l’acheteur », de sorte qu’elles ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité à l’égard du mandataire en s'étant entendues pour éluder les droits de ce dernier en ne concluant pas la vente initialement projetée, mais une cession d’actions, aboutissant, in fine, à l’acquisition du bien.

L’acquéreur et le vendeur se sont pourvus en cassation, critiquant la solution adoptée par la Cour d’appel, aux motifs :

• Que l’agent immobilier n’a droit à aucune rémunération pour quelque motif que ce soit, au titre d’une opération qui n’a pas été effectivement conclue.
• Que l’agent immobilier n’est pas fondé à engager la responsabilité contractuelle des parties, dès lors que l’échec de la vente ne résulte pas d’une entente entre les parties, mais de la caducité de la promesse, faisant suite à la défaillance de la condition suspensive.

La Haute juridiction fait droit à l’argumentation du vendeur et l’acquéreur, en retenant qu’aucune faute de ces derniers n’était en l’espèce caractérisée, de sorte que leur responsabilité contractuelle ne saurait être engagée.

En effet, la Cour considère que la conclusion d’une cession de la totalité des parts sociales d’une société, quand bien même celle-ci emporte cession de bien immobilier, n’est pas constitutive d’une faute des mandants, susceptibles d’engager leur responsabilité contractuelle.

L'immobilier est un secteur en perpétuelle évolution qui exige innovation et compétitivité. InterieurAI offre une solution novatrice de home staging virtuel par l'intelligence artificielle conçue spécifiquement pour les conseillers et agents immobiliers. Cette technologie redéfinit la manière de présenter et de commercialiser un bien.

Qu'est-ce que le Home Staging Virtuel ?

Le home staging virtuel consiste à intégrer virtuellement des éléments de décoration, comme des meubles et des œuvres d'art, dans des photos de logements. Cela permet de présenter un bien sous son meilleur jour, augmentant ainsi son attrait sur le marché. C'est une pratique très utilisée par les agents immobiliers qui peuvent obtenir plus d’appels via leurs annonces en transformant des espaces vides ou désuets en intérieurs attrayants et modernes, facilitant ainsi la visualisation du potentiel d'un bien par les acheteurs.

Le problème: ce service est en général fourni par des agences spécialisées coûte cher et prend du temps. 

Présentation d'InterieurAI : Votre solution de Home Staging Virtuel

InterieurAI se distingue comme l'outil numéro un d'aménagement d'intérieur par intelligence artificielle, révolutionnant le concept du home staging virtuel. Cet outil conçu pour les professionnels de l'immobilier, offre un service instantané et illimité pour aménager et décorer des photos intérieurs en quelques secondes seulement.

Accessible directement depuis votre navigateur web, que ce soit sur ordinateur ou mobile, il est très facile à utiliser. Avec une proposition de transformer vos photos en visuels attrayants dès 4€ la photo ou 39€ par mois pour un accès complet et illimité, l'outil offre un excellent rapport qualité-prix. Que vous souhaitiez aménager un salon moderne ou adopter un style décoration spécifique comme "Ikea", InterieurAI vous permet de le faire en seulement 30 secondes.

La plateforme propose plus de 50 styles de décoration, vous offrant une liberté sans précédent pour adapter et personnaliser vos projets avec des fonctionnalités comme:

• L’aménagement et décoration d'intérieur
• La rénovation de façade
• Le rangement de pièce par IA
• La retouche photo par IA et éclaircissement des images

La promesse du résultat c’est de tripler les clics sur vos annonces immobilières et ce n'est pas une simple affirmation. Les témoignages d'agents et conseillers immobiliers attestent de l'impact significatif de l'outil sur la réduction du délai de vente et sur l'augmentation de l'intérêt des acheteurs.

L'outil offre une période d'essai gratuite, sans nécessité de carte bancaire, permettant ainsi aux professionnels de l'immobilier de tester ses capacités sans engagement. En somme, c’est un outil simple mais puissant pour transformer et valoriser les espaces, jouant un rôle crucial dans la manière dont les propriétés sont présentées et vendues dans le monde numérique actuel.

Les avantages du Home Staging Virtuel par IA avec InterieurAI

Rapidité

InterieurAI transforme le home staging en un processus incroyablement rapide. Contrairement aux méthodes traditionnelles pouvant prendre plusieurs jours, vous pouvez maintenant, grâce à l’intelligence artificielle, réaménager et redécorer un espace en seulement quelques secondes. Cela signifie que les agents immobiliers peuvent préparer leurs annonces beaucoup plus rapidement, ce qui est essentiel dans un marché dynamique et compétitif.

Coût

Avec des forfaits abordables à partir de seulement 4€ par photo ou à 39€ par mois pour des photos en illimité, InterieurAI démocratise l'accès à des outils de home staging de qualité professionnelle. Cette tarification rend le service accessible à un plus grand nombre d'agents immobiliers, réduisant ainsi considérablement les barrières à l'entrée pour les petites agences ou les indépendants qui souhaitent valoriser leurs annonces sans engager des coûts prohibitifs.

Disponibilité

Disponible 24h/24, 7 jours/7, la plateforme offre aux utilisateurs la liberté de travailler sur leurs projets immobiliers à tout moment et de n'importe où. Cette disponibilité constante est un avantage majeur par rapport aux services traditionnels d'agences qui peuvent avoir des horaires de travail limités, permettant ainsi une plus grande flexibilité dans la gestion du temps.

Flexibilité

Avec plus de 50 styles de décoration différents, InterieurAI offre une large gamme d'options pour répondre aux besoins variés des clients. Cela permet aux agents immobiliers d'expérimenter et de personnaliser leurs projets en fonction des goûts et des préférences de leurs clients, offrant ainsi une expérience personnalisée et adaptée à chaque bien immobilier.

Facilité d'utilisation

L'interface utilisateur intuitive et conviviale rend le home staging virtuel accessible même à ceux qui n'ont pas d'expérience en design d'intérieur. Avec des fonctionnalités faciles à comprendre et à utiliser, les agents immobiliers peuvent créer des visuels attrayants sans avoir besoin de compétences techniques approfondies, ce qui économise du temps et des ressources en évitant la nécessité de formations complexes.

Impact sur les Ventes

Les biens immobiliers mis en valeur grâce à InterieurAI attirent jusqu'à trois fois plus de clics sur les annonces en ligne, ce qui se traduit par un intérêt accru des acheteurs potentiels. Cette augmentation de la visibilité peut considérablement réduire le délai de vente des propriétés et, dans certains cas, minimiser le besoin de négociations sur le prix, comme l'ont attesté les utilisateurs.

En résumé, cette solution de home staging virtuel par IA est non seulement rapide, abordable et accessible, mais aussi flexible et facile à utiliser, ce qui en fait un outil incontournable pour les professionnels de l'immobilier cherchant à optimiser la présentation de leurs propriétés et à accélérer les processus de vente.

Témoignages et Études de Cas d'InterieurAI

Les retours d'expérience des utilisateurs démontrent l'efficacité et l'impact significatif de cet outil de home staging virtuel sur les annonces immobilières. Voici trois cas d'usage anonymes, inspirés des avis des utilisateurs, qui mettent en lumière les avantages principaux identifiés par les agents immobiliers :

Cas d'Usage 1: Valorisation de Biens Difficiles à Vendre

• Problématique : Un agent immobilier faisait face à des difficultés pour vendre des propriétés avec une décoration vétuste ou des pièces vides, qui ne généraient pas d'intérêt significatif de la part des acheteurs potentiels.
• Solution avec InterieurAI : L'agent a pu transformer virtuellement ces espaces en intégrant des styles de décoration modernes et attrayants. En quelques secondes, les biens ont été revalorisés, avec des photos avant-après montrant des transformations spectaculaires.
• Résultat : Les annonces rénovées ont suscité un intérêt accru, augmentant significativement les demandes de visites et réduisant le temps nécessaire pour vendre ces propriétés.

Cas d'Usage 2: Aide à la Projection des Acheteurs

• Problématique : Des clients potentiels hésitaient à acheter des biens immobiliers car ils ne pouvaient pas se projeter dans les espaces vides ou mal aménagés.
• Solution avec InterieurAI : L’agent a pu présenter plusieurs scénarios d'aménagement pour chaque bien, offrant aux acheteurs des visions concrètes et attrayantes de ce que les espaces pourraient devenir.
• Résultat : Les clients ont été ravis de pouvoir visualiser le potentiel des propriétés, ce qui a facilité leur prise de décision et a accéléré les processus de vente.

Cas d'Usage 3: Réactivité et Personnalisation dans le Home Staging

• Problématique : Un agent immobilier cherchait à offrir un service personnalisé et rapide pour ses clients, mais se heurtait aux limites du home staging traditionnel en termes de temps et de coûts.
• Solution avec InterieurAI : L'agent a pu répondre rapidement aux demandes spécifiques des clients, en offrant une large gamme de styles et en ajustant les designs en fonction des préférences des acheteurs.
• Résultat : La capacité à fournir rapidement des rendus personnalisés et réalistes a non seulement amélioré la satisfaction des clients, mais a également permis à l'agent de se démarquer dans un marché concurrentiel.

Les différentes Utilisations possibles d'InterieurAI pour le Design d'Intérieur

Voici un aperçu des diverses applications pratiques de cet outil, illustrant comment il répond aux besoins spécifiques des professionnels de l'immobilier mais aussi des architectes d'intérieur et des décorateur

Aménagement de Pièces Vides

• Principe : Ajout de mobilier et d'éléments décoratifs dans des pièces vides pour créer une atmosphère accueillante et représentative du potentiel de l'espace.
• Application : Transforme des espaces vides, froids et impersonnels en intérieurs chaleureux et invitants. C'est particulièrement utile pour les annonces immobilières, aidant les acheteurs potentiels à se projeter dans le bien.

Redécoration par Intelligence Artificielle

• Principe : Modifier la décoration d'une pièce déjà meublée, en conservant le mobilier existant mais en lui donnant un aspect neuf et moderne.
• Application : Permet de rénover visuellement des espaces avec des designs actuels sans remplacer les meubles existants. Idéal pour donner une seconde vie à des espaces qui semblent datés ou peu attrayants.

Rénovation Complète par IA

• Principe : Réaliser une rénovation complète de pièces en mauvais état ou en travaux, en fournissant une vision de ce que pourrait être l'espace après rénovation.
• Application : Idéal pour les biens nécessitant des travaux importants, où l'IA propose des visualisations de ce que pourrait devenir l'espace, en intégrant à la fois la rénovation et l'aménagement intérieur.

Exemples d’aménagement d’Intérieur Automatique 

InterieurAI révolutionne l'aménagement des pièces vides, offrant des solutions rapides et esthétiques pour transformer n'importe quel espace intérieur.

• Aménagement d'une Pièce Vide en Salon : Transformation instantanée de pièces vides en salons confortables et accueillants.
• Aménagement d'une Pièce Vide en Chambre : Création de chambres douillettes et attrayantes à partir d'espaces vides.
• Aménagement d'une Pièce Vide en Cuisine : Conception de cuisines modernes et fonctionnelles à partir de pièces inutilisées.
• Aménagement d'une Pièce Vide en Bureau : Aménagement de bureaux pratiques et stylés à partir d'espaces vierges.
• Aménagement d'une Pièce Vide en Salle à Manger : Transformation de pièces vides en salles à manger accueillantes et chaleureuses.

Exemples de décoration d’Intérieur Automatique avec InterieurAI

L'intelligence artificielle permet désormais de redécorer les intérieurs en quelques secondes, offrant une variété de styles pour répondre à tous les goûts.

• Décoration de Salon Style Bord de Mer : Création d'une atmosphère relaxante et maritime dans les salons.
• Décoration de Salon Style Scandinave : Apport d'une touche de minimalisme et de fonctionnalité scandinave.
• Décoration de Salon Style Zen : Transformation des espaces en havres de paix avec une décoration zen.
• Décoration de Salon Style Rustique : Ajout d'éléments rustiques et chaleureux pour un salon cosy.
• Décoration de Salon Style Bohème Chic : Création d'un espace éclectique et artistique avec un style bohème chic.

Aménagement d’Extérieur Automatique

InterieurAI étend ausi ses capacités de transformation à l'espace extérieur, offrant des solutions d'aménagement rapide et réaliste pour les jardins, terrasses, et autres espaces en plein air.

• Aménagement d'une terrasse de Jardin : Réalisation en 30 secondes de la conception à la visualisation d'aménagements extérieurs.
• Rénovation complète d'une terrasse : Transformation complète d'espaces extérieurs en travaux pour en faire des lieux de détente modernes et attrayants.
• Simulation de construction de piscine : Conception rapide de piscines pour visualiser l'impact sur l'ensemble du jardin ou de l'espace extérieur.
• Décoration de jardin : Mise en valeur des jardins avec des aménagements floraux et mobiliers adaptés pour améliorer l'attrait visuel des espaces.
• Aménagement d'un balcon : Création d'espaces de balcon confortables et fonctionnels, transformant des zones souvent négligées en atouts majeurs de la propriété.

Rénovation de Façade Automatique avec InterieurAI

La rénovation de façade par intelligence artificielle apporte une dimension supplémentaire à la valorisation immobilière, offrant des visualisations impressionnantes pour améliorer l'apparence extérieure des bâtiments.

• Embellissement d'une maison ancienne : ravalement de façade pour moderniser et rafraîchir l'aspect extérieur des maisons anciennes.
• Modernisation de la façade : Mise à jour du design extérieur pour un look contemporain et attrayant.
• Rénovation Gros Œuvre d'une faison : Réalisation rapide de modifications importantes sur l'extérieur des maisons, y compris des réparations structurelles.
• Transformation d'une maison en pierre : rénovation et modernisation de façades en pierre, préservant le charme original tout en apportant une touche moderne.

Résumé des cas Pratiques d'Utilisation d'InterieurAI

• Pour les Agents Immobiliers : L'outil permet de transformer instantanément des photos de biens pour les rendre plus attractives dans les annonces immobilières, augmentant ainsi l'intérêt des acheteurs et accélérant la vente.

• Pour les Architectes et Designers : Ces professionnels peuvent utiliser InterieurAI pour présenter à leurs clients des propositions de design variées rapidement et efficacement, permettant une visualisation concrète des projets envisagés.
• Pour les Particuliers : Les utilisateurs peuvent expérimenter différents styles et aménagements pour leurs propres maisons ou appartements, facilitant ainsi les décisions de décoration et d'achat de meubles.

Ressources Supplémentaires et Études

Pour ceux qui cherchent à approfondir leur compréhension du home staging virtuel et de son impact dans le secteur immobilier, une multitude de ressources et d'études sont disponibles. Le blog d'InterieurAI offre des articles détaillés, des études de cas, et des analyses approfondies sur les tendances actuelles et futures du home staging virtuel. Ce blog propose également des conseils pratiques pour les professionnels, des exemples de transformations réussies et des discussions sur les dernières innovations dans le domaine de l'intelligence artificielle appliquée à l'immobilier. Ces ressources sont essentielles pour ceux qui souhaitent rester informés et compétitifs dans un marché en constante évolution.

Conclusion

Le home staging virtuel par IA marque un tournant décisif dans l'évolution du marketing immobilier. Cette technologie offre aux professionnels une opportunité sans précédent de rehausser l'attrait de leurs annonces et de captiver une clientèle plus large. Nous encourageons vivement tous professionnels du secteur à essayer InterieurAI dès aujourd'hui pour expérimenter la puissance et la flexibilité de l'intelligence artificielle dans le home staging virtuel.

La Commission nationale des sanctions est une autorité administrative indépendante, instituée par la loi auprès du ministre de l’Économie. Elle est chargée de sanctionner certains professionnels ne respectant pas leurs obligations en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme. Parmi les professionnels relevant de sa compétence, sont notamment énumérés les agents immobiliers.

Comme son nom l’indique, la Commission nationale des sanctions est habilitée à décerner diverses sanctions aux agences immobilières, dès lors qu’elle constate une violation aux obligations en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.

L’article L..561-40 du Code monétaire et financier encadre les différentes sanctions pouvant être prononcées par la Commission nationale des sanctions, à savoir, l’avertissement, le blâme, l'interdiction temporaire d'exercice de l'activité ou d'exercice de responsabilités dirigeantes au sein d'une personne morale exerçant cette activité pour une durée n'excédant pas cinq ans, et enfin, le retrait de la carte professionnelle.

Suite à un contrôle diligenté à l’initiative des agents de la Commission, divers manquements aux obligations en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et du financement du terrorisme ont été constatés. Une décision a été prononcée le 31 juillet 2023 (dossier n°2022-11).

Cette décision prononce une sanction pécuniaire d’un montant de 2.000€ à l’encontre de l’agence immobilière, une interdiction temporaire d’exercer l’activité d’agent immobilier pour une durée de quatre mois (avec sursis), ainsi qu’une sanction pécuniaire de 1.000€ à l’encontre du dirigeant de l’agence, en tant que personne physique.

Quatre manquements ont été ciblés par la Commission.

1. Manquement à l’obligation de définir et mettre en place des dispositifs d’identification et d’évaluation des risques de blanchiment des capitaux et de financement du terrorisme ainsi qu’une politique adaptée à ces risques.

La Commission retient qu’au moment du contrôle, aucun dispositif d’évaluation et d’identification des risques n’était mis en place au sein de la société, et que la fiche « profil client », ainsi que la liste de pays à risque mise à disposition des collaborateurs ne constituaient pas le dispositif spécifique requis par les textes en vigueurs.

L’agence immobilière soutenait que les transactions immobilières nécessitaient, in fine, l’intervention d’un notaire, qui se chargeait de ces vérifications.

Cela étant, la Commission écarte cet argument, considérant que cette circonstance n’est pas de nature à justifier un manquement à ses obligations résultant des dispositions des articles L.561-4-1 et L.561-32 du Code monétaire et financier.

2. Manquement à l’obligation d’identifier et de vérifier l’identité des clients et des bénéficiaires effectifs.

La Commission retient que le contrôle à permis de relever des manquements à la vérification de l’identité des clients dès l’entrée en relations d’affaires.

Il est notamment mis en exergue, que la pièce d’identité des acquéreurs était manquante dans plus de la moitié des dossiers contrôlés, et celle des vendeurs dans la quasi-totalité.

Il a été constaté que les pièces d’identité ne sont exigées qu’au moment de la signature du compromis de vente, soit tardivement dans la relation d’affaires.

Ces constats permettent de mettre en évidence une violation des exigences imposées à tout agent immobilier, aux termes des dispositions de l’article L.561-5 du Code monétaire et financier.

3. Manquement à l’obligation de recueillir les informations relatives à l’objet et à la nature de la relation d’affaires et d’actualiser ces informations pendant toute la durée de la relation d’affaires.

L’article L.561-2 du Code monétaire et financier impose aux agents immobiliers de détenir des informations pertinentes sur l’objet de la nature de leurs relations d’affaires, et les mettre à jour, selon une périodicité variant en fonction du niveau de risque présenté par chaque client, et ce pendant toute la durée de la relation d’affaires.

La Commission considère que le contrôle a soulevé de nombreuses lacunes dans le recueil et l’actualisation des informations par la société. Ces manquements portent notamment sur l’absence d’information relative aux modalités de financement de l’acquisition des viens, ou à l’origine des fonds.

Au surplus, la Commission constate également qu’il n’existait pas, au jour du contrôle, de fiche récapitulative des renseignements relatifs aux clients dans les dossiers, la fiche « Profil client » n’étant remplie qu’en cas de compromis de vente (soit tardivement).

4. Manquement à l’obligation d’information régulière du personnel et de mise en place de toute action de formation utile sur les obligations applicables en vue du respect des obligations découlant du dispositif de lettrer contre le blanchement des capitaux et le financement du terrorisme.

La Commission relève enfin, qu’au moment du contrôle, aucune formation spécifique du personnel n’avait été prodiguée aux fins de contribuer au respect des obligations prévues par le code monétaire et financier (article L. 561-34) en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.

Le gérant de l’agence immobilière a produit diverses attestations portant sur une formation dispensée par la société elle-même, ce n’est que postérieurement à la tenue du contrôle, qu’il a produit une attestation d’une formation à distance d’une durée de sept heures le concernant directement, sans apporter la preuve de la formation de ses collaborateurs.

Les nombreuses décisions rendues par la Commission nationale des sanctions doivent conduire les agents immobiliers à veiller à la conformité de leurs pratiques professionnelles, et à la mise en place d’outils adaptés à la gestion de leurs relations d’affaires.

Les applications SINIMO et STARTLOC, développés par des professionnels de l’immobilier, et à destination de professionnels de l’immobilier, assurent aux agents de respecter les obligations d’informations et de traçabilité de leurs relations.

N’hésitez pas à vous informer sur leur fonctionnement !

L'absence de mention au sein de l'acte contenant l'engagement des parties à la vente, des commissions dues à l'agent, ainsi que de l'identité du débiteur de ces dernières, emporte-t-elle suppression du droit à commission de l'agent ? La Cour de cassation apporte son analyse dans un récent arrêt du 24 novembre 2021 (Cass. civ 1ʳᵉ, 24/11/2021, n° 19-23.693)

Un promoteur confie à une agence immobilière la commercialisation de quinze lots situés dans un lotissement comportant chacun une maison individuelle.

L’agence immobilière ayant réalisé cinq ventes, mais n’ayant perçu aucune commission, elle assigne le promoteur en référé provision, et obtient la condamnation de ce dernier à provisionner une somme de 160.000€.

Suite à de nombreuses contrefaçons, le projet de lotissement a été stoppé, et les constructions déjà édifiées, démolies.

Pour ce motif, le promoteur sollicita le remboursement de la provision versée, ce que refusa l’agence immobilière.

En conséquence, l’agence immobilière s’est vue assignée par le promoteur, en remboursement desdites sommes.

Cette demande en remboursement a été rejetée par la Cour d’appel de Rennes selon un arrêt du 19 septembre 2019.

Le promoteur se pourvoit en cassation.

Le promoteur soutien à l’appui de son pourvoi, que l’engagement des parties ne comportait pas la mention du montant de la rémunération de l’agence immobilière, ni l’identité de la partie débitrice (entre l’acquéreur et le vendeur), en violation des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-658 du 20 juillet 1972.

La Cour de cassation, dans son arrêt du 24 novembre 2021, considère qu’il résulte des dispositions précitées, que « le montant de la rémunération ou de la commission de l'intermédiaire immobilier, ainsi que l'indication de la ou les parties qui en ont la charge, doivent être portés impérativement dans l'engagement des parties. »

La Cour casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel de Rennes, qui n’a pas vérifié, comme il lui incombait, si l’engagement des parties faisait bien mention du montant de la rémunération de l’agent, ainsi que de l’identité de la partie à laquelle incombe sa prise en charge.

Cet arrêt rappelle l'importance pour les agents immobiliers de se munir de contrats présentant les plus hautes garanties juridiques. 

C'est ce que propose l'application SINIMO, une application créée par des agents immobiliers, entourés d'une équipe juridique spécialisée en droit des contrats !

La Cour de cassation précise les conséquences de l’usage du droit de préférence, sur le droit à rétractation du vendeur (Cass. Civ 3^ème, 28/09/2023, n° 22-15.576).

En l’espèce, une promesse de vente portant sur une parcelle boisée est signée.

Le prix et les conditions de la vente sont notifiées au propriétaire d’une parcelle boisée contiguë, conformément aux dispositions du second alinéa de l’article L.331-19 du Code forestier.

Ce dernier déclare exercer son droit de préférence, qui lui est conféré par l’alinéa premier de l’article L.331-19 précité, pour l’acquisition de la parcelle objet de la promesse de vente.

Le vendeur refuse de vendre la parcelle au propriétaire voisin.

Fort de ce refus de vente, ce dernier assigne le vendeur en vente forcée.

La Cour d’appel de Grenoble condamne le vendeur à régulariser la vente de la parcelle au profit du propriétaire voisin, au motif que le vendeur ne dispose plus de la faculté de se rétracter de son intention de vendre après l’exercice du droit de préférence.

Cette position de la Cour d’appel est censurée par la Cour de cassation, qui considère « qu’à défaut de disposition législative le précisant, la notification ou l'affichage du prix et des conditions de la vente projetée ne vaut pas offre ferme de vente au profit du bénéficiaire du droit de préférence, de sorte que l'exercice de ce droit par le propriétaire d'une parcelle boisée contiguë ne prive pas le vendeur de la liberté de renoncer à la vente ».

Ainsi, la Cour de cassation rappelle la nécessité de mention express au sein de la loi, que la notification de l’intention de vendre un bien aux titulaires d’un droit de préférence correspond à une offre ferme de vente, pour dénier le droit de rétractation du vendeur.

Tel n’est pas le cas en matière de parcelle boisée, dont l’article L.331-19 se contente de mentionner un droit de préférence au profit des propriétaires de certaines parcelles contiguës.

Cet arrêt rappelle l'importance pour les agents immobiliers de se munir de contrats présentant les plus hautes garanties juridiques. Dans une telle situation, l'agent immobilier n'ayant pas pris soin de rédiger une clause relative au paiement de ses honoraires dans l'hypothèse où le vendeur ne souhaite pas conclure la vente, se retrouverait dénué de tout moyen d'action en paiement de ses commissions.

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La Cour de cassation a récemment rappelé sa position quant au point de départ du délai de prescription des factures du constructeur contre le maître d’ouvrage (le propriétaire du bien) (Cass. Civ 3^ème, 19/10/2023, n°22-18.825).

La détermination du point de départ du délai de prescription des factures du constructeur contre le maître d’ouvrage nécessite de mobiliser diverses notions, relevant d’une part, du droit de la responsabilité du constructeur, et d’autre part, du droit de la consommation lorsque le professionnel constructeur contacte avec un consommateur (un particulier).

Dans cette dernière hypothèse, l’article L.218-2 du Code de la consommation prévoit que « l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans ».

L’article 2224 du Code civil précise que le point de départ du délai de prescription est la date de la connaissance des faits qui permet au professionnel d’exercer son action.

En matière de réalisation de travaux et services, cette date se caractérisé par l’achèvement des travaux ou l’exécution des prestations.

Or, en l’espèce, le constructeur n’a jamais terminé les travaux, mais ne s’est plus présenté sur le chantier.

Le maître de l’ouvrage ayant constaté la présence de malfaçons sur le chantier, ce dernier a procédé à son assignation afin de le voir condamner à montant de dommages et intérêts.

Le constructeur sollicite, en réponse à cette demande, le paiement de ses factures impayées.

Le maître d’ouvrage invoque la prescription de ces demandes en paiement, conformément aux dispositions de l’article L.218-2 du Code de la consommation, au motif que le professionnel ne se serait plus présenté sur le chantier durant plus de deux années.

La Cour d’appel accueille favorablement la demande en paiement des factures du professionnel, en considérant, conformément aux dispositions de l’article 2224 du Code civil, que le délai de prescription ne court qu’à compter de l’achèvement des travaux, lesquels n’ont pas été achevés.

Cela étant, cette analyse a été critiquée en Cassation par le maître d’ouvrage, soulevant que le professionnel avait connaissance des faits lui permettant d’exercer son action en paiement partiel depuis l’interruption définitive des travaux, ce qu’il n’a pas fait dans le délai de deux ans.

La Cour de cassation retient cette analyse, en précisant qu’en « cas d’achèvement partiel des travaux, la créance en paiement devient exigible à la date à laquelle le professionnel a cessé définitivement d’intervenir sur le chantier ».

Cette position s’imposait à la Cour. En effet, une appréciation inverse aurait conduit à reconnaître un droit imprescriptible en faveur du professionnel n’achevant pas les travaux convenus.

La Cour de cassation a récemment rappelé les conditions permettant de solliciter le remboursement de la moitié du coût d’établissement de l’état des lieux dressé par huissier de justice (Cass. Civ 3^ème, 26/10/2023, n°22-20.183)

En l’espèce, face au refus des preneurs de signer l’état des lieux, un bailleur a sollicité l’intervention d’un huissier de justice afin de dresser par procès-verbal, un état des lieux de sortie.

Les locataires ont été avisés par courrier recommandé avec accusé de réception, du mandat de réalisation de l’état des lieux qui a été confié par le bailleur, à l’huissier de justice.

Cela étant, cette information n’a pas été communiquée dans le délai prescrit au deuxième alinéa de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui prévoit que :

« Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier, alinéa il est établi par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice), sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception »

En effet, les preneurs ont été avisés par l’huissier de justice dans un délai inférieur à sept jours avant le début des opérations de constat.

Face au refus de prise en charge de la moitié des frais de l’huissier de justice, le bailleur a assigné les locataires en paiement de divers montants, dont notamment leur quote-part des frais d’établissement de l’état des lieux.

Les preneurs s’opposent à cette demande en paiement, notamment au motif que le délai de sept jours prévu par l’article précité n’a pas été respecté par l’huissier de justice.

La Cour d’appel condamne les preneurs au remboursement de ces montants.

Ces derniers se pourvoient en cassation, arguant de la violation des dispositions précitées.

La haute juridiction fait sienne l’argumentation des locataires, en cassant l’arrêt rendu par la Cour d’appel, au motif que les locataires avaient été avisés moins de sept jours à l’avance de la date à laquelle les opérations de constat seraient réalisées.

Cette précision de la Cour de cassation n’est pas sans intérêt au regard de la lettre du second alinéa de l’article 3-2 précité, dont l’appréciation peut être sujette à discussion.

En effet, l’article précité ne conditionne pas, stricto sensu, le partage des frais d’huissier à la communication de l’information à l’autre partie du mandat qui lui a été confié, sept jours avant la réalisation du constat.

L’arrêt de la Cour de cassation présente ainsi un apport de clarté bienvenu.

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Dans l'exercice de leur profession, les agents immobiliers sont susceptibles d'être sollicités en vue de la réalisation d'un acte de cession de parts sociales. La rédaction d'un tel acte nécessite de définir précisément le cadre juridique le régissant. Plus concrètement, il s'agit notamment, pour les agents immobiliers, de savoir si l'acte de cession de parts sociales est soumis à la loi Hoguet du 2 février 1970 et à son décret d'application du 20 juillet 1972.

La loi Hoguet et son décret d'application, bien connus par les praticiens de l'immobilier, régissent l'exercice de la profession de l'agent immobilier. Ces textes imposent notamment des obligations en matière d'accès à l'exercice de la profession (détention d'une carte professionnelle), d'affichage d'honoraires, de durée de mandats, de garantie financière et d'assurances, de tenue d'un registre de mandats…

Aussi, la question de la soumission aux dispositions précitées, aux cessions de parts sociales, présente une importance toute particulière. 

À cet égard, le champ d'application de la loi Hoguet est précisé par les points 1, 4 et 5 de son article premier, retenant son application aux personnes que se livrent, à titre habituel et pour le compte d'autrui, aux opérations suivantes : 

• "La souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières ou de sociétés d'habitat participatif donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;
• L'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce".

La première hypothèse visée par la loi Hoguet traite des sociétés civiles d'attribution, forme sociale en voie de disparition.

La seconde hypothèse est davantage susceptible d'intéresser les praticiens actuels de l'immobilier.

Première observation, cette seconde hypothèse vise les "cession de parts sociales", et non la cession d'actions. Il en résulte qu'échappent à la règlementation de la loi Hoguet, les cessions d'actions de sociétés anonymes (SA) et de société par actions simplifiées (SAS), et ce même si ces dernières détiennent un ou plusieurs biens immobiliers ou un fonds de commerce. 

Une telle cession peut, en conséquence, être réalisée par tout intermédiaire, indépendamment de sa qualité d'agent immobilier. 

En revanche, les cessions de parts sociales de sociétés civiles (SCI), de sociétés en nom collectif (SNC) ou de société à responsabilité limitée (SARL), sont soumises aux dispositions de la loi Hoguet, dès lors qu'elles détiennent un actif immobilier ou un fonds de commerce.

Afin d'illustrer la frontière parfois ténue, du champ d'application de la loi Hoguet et de son décret d'application en matière de cession de parts sociales, l'analyse de la jurisprudence s'avère être d'une aide précieuse.

La Cour de cassation s'est notamment prononcée par un arrêt relativement récent du 27 juin 2018 (Cass. com, 27/06/2018, n°16-23.848), sur la soumission aux dispositions précitées, d'une cession de parts sociales d'une SARL d'expertise comptable.

Un mandat de recherche de "titre d'une entité ou la clientèle d'une entité" de société d'expertise comptable a été conclu entre une société d'expertise comptable et une agence immobilière.

Une fois l’opération de cession de parts sociales réalisée, la société mandante refuse de régler à l’agence immobilière les honoraires dus aux termes du mandat signé, d’un montant de 31.750€, au motif que l’agence immobilière n’aurait pas respecté ses obligations résultant de la loi Hoguet et de son décret d’application.

L’agence immobilière assigne la société d’expertise comptable en paiement des honoraires stipulés.

La société développe les arguments suivants devant la juridiction, afin d’échapper au paiement de la commission de l’agent immobilier :

• La cession portant sur des parts sociales de société commerciale par la forme, ladite société était nécessairement titulaire d’un fonds de commerce pour l’exercice de son activité ;
• La cession était susceptible de conduire à l’acquisition d’un immeuble.

Ces deux circonstances devaient, selon l’argumentation soutenue par la société d’expertise comptable, conduire à soumettre ladite cession aux dispositions de la loi Hoguet ainsi qu’à son décret d’application, sur le fondement de son article premier, définissant son champ d’application, son 5° visant : « L'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ».

Cela étant, la Cour de cassation rejette ses arguments, au motif, d’une part, que les sociétés commerciales par la forme qui ont un objet civil ne sont pas nécessairement titulaires d’un fonds de commerce, d’autre part, que le mandat litigieux vise des « titres d’une entité ou la clientèle d’une entité », qui ont un caractère mobilier et non immobilier.

Il en résulte que la nature commerciale d’une société (SA / SNC / SARL), n’impacte pas nécessairement la nature de son exploitation, et ce notamment le cas où il s’agit, comme en l’espèce, d’une profession civile.

Cet arrêt rappelle l'importance pour les agents immobiliers de se munir de contrats présentant les plus hautes garanties juridiques. 

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