Un important arrêt de la Cour de cassation, vient récemment préciser les éléments permettant au bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire, et notamment l'importance de l'impayé ainsi que la bonne foi du bailleur (Cass, civ 3ème, 26/10/2023, n°22-16.216).
Les faits ayant conduit la haute à juridiction à se prononcer sur ces deux éléments sont les suivants.
Le preneur d'un local commercial accumule une dette locative d'un montant de 20.031€.
Le bailleur assigne le locataire en vue de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.
Une ordonnance de référé, non contestée par le bailleur, autorise le locataire à se libérer de sa dette en 24 mensualités, et ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire. Étant précisé que la clause résolutoire retrouverait ses pleins effets à défaut du paiement d'une seule échéance.
Le preneur respect ses obligations issues de l'ordonnance de référé. Cela étant, lors du paiement de la dernière échéance, subsiste un impayé de 31€, non réglé par le preneur.
Pour cet unique motif, le bailleur sollicite, conformément à l'ordonnance de référé, l'application de la clause résolutoire pour défaut de respect des délais fixés.
Cet argument a été écarté par la Cour d'appel de Toulouse, considérant le bailleur de mauvaise foi au regard du caractère dérisoire de la somme restante (31€) par rapport au montant initial de la dette (20.031€).
Pour ce motif, la Cour d'appel retient que la clause résolutoire doit être réputée n'avoir produit aucun effet.
La Cour de cassation rappelle en préambule, que conformément à l'article L.145-41 du Code de commerce, lorsqu'une "ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d'un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s'en prévaloir puisse y faire obstacle."
En l'espèce, elle en conclu que, le locataire n'ayant pas respecté les délais de paiement accordés par l'ordonnance, la Cour d'appel a violé les dispositions précitées.
Elle casse et annule l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Toulouse.
Cet arrêt rappelle que les dispositions de l'article L.145-41 du Code de commerce, conditionne l'acquisition de la clause résolutoire au non-respect des délais accordés par l'ordonnance de référé, et ce, indépendamment, tant du montant de l'impayé que de l'éventuelle mauvaise foi du bailleur.
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En effet, la Cour d'appel de Paris s'est récemment prononcée sur les conséquences d'une sous-location via la plateforme Airbnb, d'un logement donné en location, dans le cadre d'un bail prohibant expressément cette pratique (CA Paris, 03/01/2023, n°20/08067).
LES FAITS ET LA SOLUTION DE LA COUR
Un bail a été conclu par acte sous seing privé, entre le propriétaire du bien et un preneur, portant sur un loyer mensuel d'un montant de 977€.
Ce bail contenait une clause prohibant toute sous-location. Nonobstant ladite clause, le bien a été sous-loué par le preneur initial, via la plateforme Airbnb.
En application des articles 546 et 547 du Code civil, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils appartenant par accession au propriétaire.
Dès lors, le propriétaire du bien a assigné le locataire et la plateforme Airbnb, afin d'obtenir leur condamnation in solidum au paiement des fruits civils issus des sous-locations illicites et de dommages et intérêts pour préjudice moral.
La juridiction de première instance à fait droit à la demande du propriétaire, en condamnant solidairement le locataire et la plateforme Airbnb au paiement des sous-loyers perçus, soit 51.939,61€.
La plateforme Airbnb a interjeté appel du jugement.
La Cour d'Appel de Paris confirme le jugement critiqué, en retenant notamment que : "En ne réclamant pas à Mme P (la locataire), la preuve de ce qu'elle pouvait librement disposer de l'appartement qu'elle sous-louait, la société Airbnb a largement contribué à la violation par la locataire de ses obligations contractuelles qui lui interdisaient de sous-louer le logement sans l'accord de la bailleresse".
La Cour retient ainsi que la plateforme Aribnb a contribué "dans une large mesure" au préjudice économique subi par le bailleur.
Cet arrêt rappelle l'importance toute particulière de la rédaction des baux d'habitation, et notamment de la présence d'une clause prohibant explicitement toute sous-location.
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La Cour de cassation a récemment eu à trancher et préciser, les conséquences de la caducité d'une promesse de vente. Cette décision revêt un intérêt tout particulier pour les professionnels de l'immobilier, dans la mesure où le cas d'espèce soumis à la Cour a été introduit par un agent immobilier, poursuivant l'acquéreur défaillant en paiement de sa commission (Cass. 3ème civ. 14/12/2022, n°21-24/539).
LES FAITS
Une promesse de vente a été consentie par le propriétaire du bien à un potentiel acquéreur, laquelle promesse faisait notamment mention d'une condition suspensive à la charge du bénéficiaire, portant l'obtention d'un prêt bancaire, d'un montant maximum de 414.000€ et d'un taux maximal de 2% l'an. Cette promesse contenait également, une clause d'indemnité d'immobilisation, ainsi qu'une clause destinée à garantir à l'agent immobilier, le paiement de sa commission en cas de non-réalisation de la condition suspensive aux torts de l'une des parties.
Or, le bénéficiaire de la promesse a notifié au promettant (le vendeur) sa renonciation à l'acquisition projetée. Ce dernier refuse, en outre, à s' acquitter de la commission de l'agent immobilier, ainsi qu'au paiement de l'indemnité d'immobilisation au promettant.
Fort de ce constat, l'agent assigne l'acquéreur d'une demande tendant à voir ce dernier condamner au paiement de sa commission.
L'agent (pour le paiement de sa commission) et le promettant (pour le paiement de l'indemnité d'immobilisation), soutiennent, dans le cadre de cette procédure, que la condition suspensive n'a pas été réalisée du seul fait de l'acquéreur. Ils appuient leur argumentation sur le fait qu'une offre de prêt conforme aux caractéristiques mentionnées dans la promesse leur aurait bien été adressée (414.000€ au taux de 2%).
Cela étant, l'offre de financement dont il s'agit, ne portait pas sur le montant de 414.000€, mais sur un montant de 407.000€. Or, la condition suspensive était rédigée comme suit : "obtention d'un prêt d'un montant de 414.000€ maximum ...".
LA SOLUTION DE LA COUR D'APPEL ET DE LA COUR DE CASSATION
Compte tenu de la rédaction de la condition suspensive, tant la Cour d'appel que la Cour de cassation, retiennent que "l'indication, dans la promesse, d'un montant maximal du prêt n'était pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d'un montant inférieur".
En conséquence, la Cour en déduit que la défaillance de la condition suspensive n'est nullement imputable au bénéficiaire de la promesse, laquelle est devenue caduque.
Concrètement, les répercussions de cette décision sont importantes tant pour le promettant que pour l'agent immobilier : le premier n'ayant aucun droit au paiement de l'indemnité d'immobilisation stipulée, le second n'ayant aucun droit au paiement de sa commission.
Cet arrêt rappelle l'importance toute particulière de la rédaction des conditions suspensives dans tout contrat de vente immobilière.
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La Cour de cassation a récemment eu à se prononcer sur une demande de réduction de la commission revenant à l'agent immobilier, aux termes d'un mandat de vente. La réduction des honoraires de l'agent était notamment fondée sur un manquement de ce dernier à son obligation de conseil (Cass. civ. 1ʳᵉ, 16/03/2022, n°20/20.334).
En vertu d'un mandat de vente exclusif, un agent immobilier négocie et rédige un compromis de vente, moyennant une commission de 30.000€ à la charge de l'acquéreur.
Cela étant, postérieurement à la signature dudit compromis de vente, le terrain s'est révélé, non seulement être d'une surface inférieure à celle annoncée, mais également, frappé d'une servitude conventionnelle.
Fort de ce constat, les acquéreurs ont invoqué divers manquements de l'agent immobilier à ses obligations d'efficacité, d'information et de conseil, et ont, après réitération de la vente en la forme authentique, refusé de payer la commission convenue.
L'agent immobilier n'a ainsi eu d'autre alternative que de procéder à l'assignation des acquéreurs en paiement de la commission due.
À l'occasion de cette procédure, les acquéreurs sollicitent, à titre de demande reconventionnelle, la condamnation de l'agent immobilier au paiement de dommages et intérêts qu'ils évaluent à 30.000€.
La Cour d'appel a condamné les acquéreurs au paiement de la commission de l'agent immobilier, et rejeté leurs prétentions indemnitaires. Pour ce faire, la Cour d'appel s'est notamment fondée sur la circonstance que le notaire instrumentaire, avait bien informé les acquéreurs de l'existence de la servitude préalablement à la signature de l'acte authentique de vente, et que, nonobstant ladite servitude, les acquéreurs "ont fait preuve d'un grand empressement en vue de la réalisation de la vente et qu'ils ont persisté dans leur volonté de vite conclure l'affaire".
Les acquéreurs se pourvoient en cassation, en soutenant qu'ils n'avaient pas connaissance de l'existence de ladite servitude au jour de signature du compromis de vente, et que cette seule circonstance était de nature à justifier d'elle-même la réduction des honoraires de l'agent immobilier, outre sa condamnation à des dommages et intérêts.
La Cour de cassation confirme la position de la Cour d'appel, en retenant que : "Après avoir exactement énoncé que la réduction de la rémunération de l'agent immobilier, qui a une dimension réparatrice, doit être appréciée au regard du préjudice réellement subi par celui qui invoque la faute, la cour d'appel a, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation et sans méconnaître l'autorité de la chose jugée, estimé que les acquéreurs, qui, après avoir été informés de l'existence de la servitude non aedificandi, avaient poursuivi la vente avec empressement, ne justifiaient d'aucun préjudice résultant de la faute de l'agent immobilier.".
Cet arrêt rappelle, une fois encore, la vigilance toute particulière dont doit faire preuve l'agent immobilier dans la rédaction des actes juridiques dont il a la charge.
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La Cour d'appel de Paris, à l'occasion d'un arrêt rendu le 15 décembre 2022, rappelle et fait application, de la position constante de la Cour de cassation en matière de détermination du droit à commission de l'agent immobilier, intervenant dans une vente affectée par l'usage du droit de préemption communal (CA Paris, 15/12/2022, n°21/18759).
En l'espèce, une agence immobilière conclut un mandat de vente portant sur divers biens immobiliers. Dans le cadre ce mandat, l'agence met en relation un acquéreur potentiel avec la venderesse desdits biens.
Dans ce cadre, il est procédé à la déclaration d'intention d'aliéner à la commune du lieu de situation des biens immobiliers, au prix de 10.050.000€ HT, soit 12.060.000€ TTC, ainsi qu'une commission d'agence à la charge de l'acquéreur, s'élevant à 5% du prix d'acquisition.
L'Établissement Public Foncier d'Île-de-France (l'EPFIF) a informé par acte extra judiciaire la venderesse de l'exercice de son droit de préemption, pour un prix de 3.800.000€, offre refusée par cette dernière.
Fort de ce refus de vente, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté.
Par jugement du 7 septembre 2021, le juge de l'expropriation évalue les biens objets de la procédure d'expropriation au prix de 4.909.800€, et dit que les frais de commission d'agence dus par l'EPFIF sont de 502.500€ HT.
L'EPFIF interjette appel de ce jugement sur le montant de la commission de l'agence immobilière, et sollicite qu'il soit fixé à 5% du montant du prix fixé par le juge de l'expropriation, soit 5% de 4.909.800€.
L'agence rappelle dans le cadre de la procédure, la position constante de la Cour de cassation en la matière, selon laquelle, la substitution du préempteur à l'acquéreur ne doit pas porter atteinte au droit à commission de l'agent immobilier tel qu'elle est conventionnellement prévue, peu important à cet égard que le prix d'acquisition du bien préempté soit inférieur à celui qui avait été initialement convenu entre le vendeur et acquéreur, ce droit étant conditionné par l'indication du montant et de la partie qui en a la charge dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner (n° 02-18.746, 06-17.337, 19-25.226)
La Cour d'appel de Bibigny tranche conformément à la position constante de la jurisprudence, et confirme l'analyse de l'agence immobilière. Partant, elle constate que si le prix d'acquisition est fixé par le juge de l'expropriation, la commission est également due selon les conditions mentionnées dans la déclaration d'intention d'aliéner.
Les baux commerciaux sont régis par des dispositions spécifiques, imposant, notamment, l'annexion d'un état des risques (notamment pollution et technologiques) datant de moins de six mois, conformément aux articles L.125-5 II et R.125-23 du Code de l'environnement. La Cour de Cassation s'est récemment prononcée sur les conséquences de l'absence de communication de cet état des risques et pollution datant de moins de six mois (Cass. civ. 3, 21 septembre 2023, n° 22-15.850).
Le point V de l'article L.125-5 du Code de l'environnement précise qu'en cas de non-respect de cette obligation, le locataire dispose de la faculté de solliciter la résolution du bail ou de saisir le juge d'une demande en diminution du loyer.
En l'espèce, le preneur d'un local commercial sollicitait la résolution du bail commercial au motif que l'état des risques technologiques ne lui avait pas été remis par le bailleur lors de la conclusion du bail.
La Cour d'Appel de Versailles, dans un arrêt du 15 janvier 2019 (n°16/07715), avait retenu la nullité du bail commercial du simple fait de l'absence d'annexion de l'état des risques technologiques, conformément aux dispositions de l'article L.125-5 du Code de l'environnement, sans rechercher si la présence d'un quelconque préjudice ou dommage pour le locataire.
Le bailleur s'est pourvu en cassation, et un arrêt a été rendu par la 3ᵉ chambre civile de la Cour de cassation en date du 10 septembre 2020 (n°19-13.760).
La Cour de cassation casse et annule l'arrêt précité de la Cour d'appel de Versailles, au motif que les juges n'ont pas recherché si le manquement imputé au bailleur était d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.
La Cour a ainsi renvoyé les parties devant la Cour d'appel de Paris, afin qu'un nouvel arrêt soit rendu.
En date du 2 février 2022 (n°20/14673), ladite Cour d'appel rend un arrêt ... contraire à la position de la Cour de cassation !
En effet, la Cour d'appel résiste à la position de la Cour de cassation, en considérant que le preneur est en droit de solliciter la résolution du bail, du simple fait du défaut de transmission de l'état des risques technologiques, et ce, sans avoir à rechercher si le manquement imputé au bailleur est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.
Le bailleur, une nouvelle fois, se pourvoit en Cassation.
C'est dans ce contexte que la Cour a rendu son arrêt en date du 21 septembre dernier, considérant, dans des termes identiques à sa décision du 10 septembre 2020, à savoir :
" En se déterminant ainsi, sans rechercher si le manquement imputé à la bailleresse était d’une gravité suffisante, dans les circonstances de l’espèce, pour justifier la résiliation du contrat de location, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » et ce, au visa de l'ancien article 1184 du Code civil désormais répertorié aux articles 1217 et suivants dudit code".
Il reviendra finalement, à la Cour d'appel de Paris autrement composée, de se conformer à la décision de la Cour de cassation, en recherchant si, dans les faits soumis à son appréciation, un manquement suffisamment important pour justifier la résiliation du contrat de location, peut être imputé au bailleur.
La Cour de Cassation à très récemment rendue un important arrêt, précisant que le vendeur ayant directement réalisé les travaux au sein d'un bien immobilier est assimilé à vendeur professionnel. Cette position a pour conséquence directe, l'impossibilité pour le vendeur d'opposer à l'acquéreur une clause de non-garantie figurant dans l'acte de vente (Cass. civ.3ᵉ, 19 octobre 2023, n°22-15.536).
En l'espèce, une SCI a vendu une maison d'habitation à un acquéreur, lequel a rapidement constaté de multiples désordres affectant le bien acquis.
Fort des désordres ainsi constatés, l'acquéreur fait diligenter une expertise sur le bien, et assigne la SCI venderesse sur le fondement des vices cachés (article 1643 du Code civil).
En défense, la venderesse se retranchait derrière l'acte de vente, contenant une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés.
La Cour d'appel de Limoges, dans un arrêt du 10 février 2022, rejette la demande de l'acquéreur sur le fondement des vices cachés, dès lors que les vices étaient apparents.
L'acquéreur se pourvoit en cassation, en exposant que le vendeur ayant lui-même réalisé les travaux doit être assimilé à un vendeur professionnel. Partant, il soutient qu'en sa qualité de professionnel, ce dernier est présumé connaître les vices au moment de la vente, et ne saurait se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.
La Cour de cassation retient l'analyse de l'acquéreur, et considère que le vendeur ayant réalisé les travaux affectés d'un désordre, ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.
Ce faisant, la Cour s'inscrit sa jurisprudence établie de longue date : Cass. civ. 3, 26 février 1980, n° 78-15.556 ; Cass. civ. 3, 9 février 2011, n° 09-71.498 ; Cass. civ. 3, 10 juillet 2013, n° 12-17.14.
Dans la situation où le preneur d'un local commercial se trouve en procédure collective, le bailleur est en droit de déclarer, sur la base d'une évaluation, les charges payables d'avance par le preneur, et dues au jour de l'ouverture de la procédure, à charge pour ce dernier d'en apporter les justificatifs ultérieurement (CA Paris 26-9-2023 n° 21/22144, Sté Secar c/ SAS New Look).
L'article L.622-24 du Code de commerce autorise expressément les créanciers titulaires de créances nées avant le jugement d'ouverture de la procédure collective, à les déclarer sur la base d'une évaluation, lorsque ces dernières ne sont pas définitivement fixées.
La Cour d'Appel de Paris, dans son arrêt du 26 septembre dernier, fait une stricte application de la disposition précitée, en infirmant l'ordonnance du juge-commissaire, lequel n'avait pas admis la déclaration de créance du bailleur, portant en partie des provisions sur charges, reposant par conséquent, sur une évaluation, sans justificatif.
En effet, la déclaration de créance ne pouvait, par définition, pas être accompagnée des justificatifs qui seront constitués ultérieurement au moment de la régularisation, une fois la période de consommation écoulée.
Cela étant, la Cour d'Appel retient que la créance de provisions sur charges n'en était pas moins échue à titre définitif, dès lors qu'elle était payable d'avance et trimestriellement, conformément aux stipulations du bail conclu entre les parties. Il en résulte que ces charges appelées avant le jugement d'ouverture de la procédure collective constituaient des créances définitives acquises au bailleur.
Cet arrêt, bien qu'il ne présente pas d'innovation majeure dans la recevabilité des déclarations de créances, rappelle le principe selon lequel, les créances nées avant le jugement d'ouverture de la procédure collective, peuvent être déclarées sur la base d'une évaluation.
Un amendement a été déposé par le gouvernement le 17 octobre dernier (n° I-5400), portant sur la modification des articles 787 B et C du Code général des impôts, conformément à la récente position du Conseil d'État s'agissant de l'éligibilité de certaines activités commerciales au dispositif d'exonération Dutreuil.
Dans un article publié le 23 octobre dernier, nous informions nos lecteurs de la position du Conseil d'État, quant à l'application du dispositif d'exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit en cas de transmission d'entreprise (dispositif de défiscalisation Dutreuil), et plus précisément de son application aux activités de locations meublées.
En effet, rappelons que la doctrine administration la plus récente définit la notion d'activité commerciale au regard des articles 34 et 35 du Code général des impôts, à l'exclusion des activités de gestion, assurées par une société, de son propre patrimoine immobilier, doctrine contredite par l'arrêt du Conseil d'État (CE 29 septembre 2023, n° 473972).
Cette position de la haute juridiction, retenant une appréciation de la notion d'activité commerciale différente de celle de l'administration fiscale, a conduit le gouvernement à définir expressément la notion d'activité commerciale, dans le contexte du dispositif Dutreuil.
Pour ce faire, et ainsi mettre un terme aux nombreux contentieux portant sur cette question, le gouvernement a inséré, dans le projet de loi de finances pour 2024, une définition de la notion d'activité commerciale conforme à la position du Conseil d'État, de sorte à y inclure, notamment, les activités de location de locaux meublés, ou d'établissements commerciaux ou industriels munis d'équipements nécessaires à la leur exploitation.
Cette nouvelle disposition du projet de loi finance pour 2024 devrait s'appliquer aux transmissions intervenues à compter du 17 octobre 2023.
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