Une société donne mandat de vente de divers droits à construire et biens immobiliers, à une agence immobilière.
Le mandat de vente stipulait qu’en cas de réalisation de la vente des biens immobiliers, sans le concours du mandataire, dans un délai d’un an suivant l’expiration du mandat avec un acquéreur présenté par le mandataire, le droit aux honoraires serait acquis.
En l’espèce, une vente a été conclue entre la société mandante et une tierce société, l’acte de vente stipulant expressément que les deux sociétés avaient négocié sans le concours d’un quelconque intermédiaire.
La vente a été conclue postérieurement à l’expiration du mandat de vente.
Cela étant, l’agence immobilière mandataire a assigné la société venderesse en responsabilité contractuelle, pour avoir fautivement traité avec l’acquéreur dans l’année de cessation du mandat, et sollicite sur ce fondement une indemnisation correspondant au montant de la commission due, soit 613.800€.
La société mandataire a produit diverses preuves attestant de l’effectivité de son entremise dans le cadre de la conclusion de la vente litigieuse.
Néanmoins, son pourvoi a été rejeté pour un motif de pur droit.
En effet, la Cour constate tout d’abord, dans son arrêt du 11 mai 2023 (n°22-11.482), que Monsieur D. est intervenu en qualité de négociateur indépendant, habilité par le mandataire, et retient qu’il est établi par des lettres et courriers électroniques que ce dernier est intervenu auprès de l’acquéreur.
Cela étant, la Cour rappelle dans un second temps, au visa des articles 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, que « l’intervention d’une personne habilitée est subordonnée à la délivrance de l’attestation préfectorale justifiant de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs ».
Elle constate que Monsieur D. ne disposait pas de cette attestation, et que partant, la société mandataire s’était mise en infraction avec les dispositions de la loi précitée, « exigeant la vérification par l’autorité préfectorale des garanties de moralité et de compétence offerte par la personne habilitée en vue d’intervenir dans une opération relevant de son champ d’application ».
La Cour de cassation en tire toutes les conséquences, en déduisant que du fait de la violation des dispositions d’ordre public de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, la société mandataire ne pouvait valablement prétendre à la rémunération prévue au contrat, et que partant, son action en indemnisation ne pouvait être accueillie.
Elle confirme, pour ce motif de pur droit, l’arrêt de la Cour d’Appel.
Cette jurisprudence rappelle l’importance toute particulière du respect des conditions imposées par la loi Hoguet dans le cadre de l’habilitation d’un agent indépendant.
Il est primordial pour les agences immobilières de se munir d’outils permettant de sécuriser leur pratique.
En ce domaine, l’application SINIMO permet aux professionnels de l’immobilier générer une multitude de contrats, rédigés par une équipe juridique spécialisée.
Quelle est l'étendue de la responsabilité de l'agent immobilier pour avoir manqué à son obligation de conseil à l'égard de l'acquéreur, quant au caractère ruineux d'une acquisition immobilière ? Est-il susceptible de se voir condamner au remboursement du montant du prix de vente à l'acquéreur ?
LES FAITS
Une vente immobilière a été conclue, portant sur l’acquisition d’une « habitation légère de loisir » au sein d’un ensemble immobilier.
Ce contant de vente était adossé à un engagement de location du bien acquis, à usage de résidence de tourisme, au profit d’une société exploitante.
La vente immobilière décrite a été conclue par l’intermédiaire d’une agence immobilière, mandatée par le vendeur.
Moins de deux semaines après la réitération de l’acte authentique de vente, la société locataire a été placée en redressement judiciaire, et a cessé de payer les loyers.
En conséquence, l’acquéreur du bien a notamment assigné le vendeur, en nullité de la vente pour vices du consentement (dol), ainsi que l'agent immobilier et son assureur, en responsabilité et indemnisation de ses préjudices.
POSITION DE LA COUR D'APPEL ET DE LA COUR DE CASSATION
Dans le cadre de la procédure judiciaire, tant la juridiction de première instance, que la Cour d’Appel (de Toulouse), ont favorablement accueilli la demande en nullité de la vente, et condamné le vendeur au remboursement du prix de vente.
Néanmoins, cette condamnation a été sans incidences pour l’acquéreur, dans la mesure où la société venderesse a été placée en liquidation judiciaire, de sorte que le prix de vente n’a en réalité jamais été remboursé par cette dernière.
Or, si les juridictions ont prononcé la nullité de l’acte de vente, elles ont cependant rejeté, la demande tendant à la condamnation de l’agent immobilier à réparer le préjudice résultant du défaut de restitution du prix de vente, en raison de l’insolvabilité du vendeur en liquidation judiciaire.
Il en résulte que l’acquéreur du bien, d’une part, du fait de l’annulation de la vente immobilière, n’en était plus propriétaire, et d’autre part, du fait du placement en liquidation judiciaire du vendeur et du rejet de sa demande en condamnation de l’agent immobilier, n’a pas pu obtenir le remboursement du prix d’acquisition du bien.
Cela étant, l’acquéreur s’est pourvu est cassation afin d’obtenir l’annulation de l’arrêt de la Cour d’Appel de Toulouse.
La Cour de cassation a fait droit à la demande de l’acquéreur, en constatant notamment que l’agent immobilier avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité, en ne communiquant pas les informations en sa possession sur les aléas financiers de l’ensemble immobilier commercialisé par la société venderesse.
La Cour retient ainsi que l’agent immobilier a commis une faute sans laquelle l’acquéreur ne se serait pas engagé, et casse, en conséquence, l’arrêt de la Cour d’Appel de Toulouse.
L’application SINIMO accompagne depuis de nombreuses années les agents immobiliers dans la rédaction de leurs contrats, en veillant à leur conformité juridique !
Demandez une démonstration !
Avec SINIMO, chaque contrat devient une formalité, et chaque transaction immobilière une réussite.
Quelle est la responsabilité encourue par l'agent immobilier du fait de l'opposabilité du DPE ?
En cette période de fortes chaleurs, la lutte contre les logements énergivores et partant, les bouilloires énergétiques, est plus que jamais au cœur de l’actualité du marché de l’immobilier.
Habituellement associés aux difficultés de chauffage, les logements qualifiés d’énergivores et de passoires thermiques sont pareillement impactés par les épisodes de canicules.
Afin de lutter contre ces logements, le gouvernement a rendu obligatoire la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique, lequel doit être annexé à tout acte de vente immobilière, et de bail à usage d’habitation.
Ces diagnostics de performance énergétique (DPE) sont valables pour une durée de 10 ans, sous réserve de ceux effectués avant le 1er juillet 2021, dont la date de validité est ainsi fixée :c
En matière de location et de vente d’immeuble bâti, la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 modifie les articles L.126-29 (location) et L.271-4 (vente) du Code de la construction et de l’habitation, en restreignant le champ de l'inopposabilité du DPE aux seules recommandations accompagnant ce dernier.
Ainsi, le diagnostic de performance énergétique devient directement opposable aux propriétaire, bailleur ou vendeur.
Concrètement, cette modification impacte directement les conséquences d’une information erronée au sein d’un DPE.
En effet, antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les informations contenues au sein du DPE n’étaient pas opposables par le locataire ou l’acquéreur du bien concerné.
De sorte que la sanction prononcée en pareille situation par les juridictions à l’encontre des vendeurs, consistait essentiellement en l’indemnisation d’une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente pour l’acquéreur (Cass, 3e civ, 21 novembre 2019, n°18-23.251 ; Cass, 3e civ, 9 juillet 2020, n°19-17.516).
La jurisprudence ne s’est pas encore prononcée sur l’indemnisation du préjudice subi par l’acquéreur ou le preneur d’un bien immobilier du fait d’un DPE erroné opposable au vendeur (postérieur à la loi du 22 août 2021).
En matière de location immobilière, l’opposabilité du DPE au locataire lui permettra, par exemple, de solliciter une compensation financière, prenant la forme d’une baisse de loyer.
Si la responsabilité premièrement engagée en matière de DPE erroné est celle du diagnostiqueur, il n’en demeure pas moins que l’agent immobilier intervenant dans l’opération est également susceptible de voir sa responsabilité engagée, au titre de son devoir de conseil et d’information.
Tel est le cas, notamment lorsque le DPE est absent du contrat (compromis de vente, promesse de vente, bail …).
Afin de sécuriser leur pratique, l’application SINIMO propose aux agents immobiliers un large panel de contrat pré-établis par une équipe juridique, leur assurant le respect des dispositions législatives et règlementaires.
À titre illustratif, en matière de DPE, l’application SINIMO vous permet d’annexer le DPE à tout acte de vente ou bail à usage d’habitation.
Le 5 octobre prochain, un évènement majeur pour les professionnels de l'immobilier de la région Lyonnaise se tiendra au Château de Rajat : le Realty Day !
Les participants pourront profiter de démonstrations et de formations inédites sur les outils indispensables du métier d'agent immobilier.
L'événement sera marqué par la présence de cinq grands acteurs du secteur immobilier, notamment Sinimo, Pige Online, Startloc, Monbien.fr et Marketing Immobilier SMS. Ces acteurs proposent des solutions pour simplifier la rédaction de contrats immobiliers, réaliser des états des lieux conformes à la loi, diffuser des annonces et prospecter plus facilement pour obtenir des informations sur les offres.
Le programme des Realty Days inclut une série de démonstrations et de formations sur les différents outils, ainsi qu'un cocktail déjeuner pour permettre aux professionnels de se retrouver et d'échanger. Les formations offertes porteront sur Sinimo, Startloc et Pige Online, ainsi qu'un atelier sur la prospection de mandats par SMS.
10h00 : Accueil café croissants
10h30 : Sinimo® l’application juridique
Comment générer et faire signer électroniquement un mandat, une offre ou un compromis en moins de 5 minutes
10h30 : Pige Online® pige immobilière
Comment prospecter plus facilement les annonces et obtenir des informations que les autres n’ont pas !
11H15 : Startloc® états des lieux illimités
Faire un état des lieux depuis son mobile n’a jamais été aussi simple et intuitif, soyez 100% conforme à la loi ALUR.
11H15 : Monbien.fr® diffusez gratuitement vos annonces
Mettez en avant votre agence, vos annonces et vos services auprès de centaines de milliers d’internautes en recherche immobilière
12h00-13h30 : Cocktail déjeuner
13H30 : Formation Sinimo OFFERTE
13H30 : Formation Pige Online OFFERTE
14h15 : Formation Startloc OFFERTE
14H15 : Atelier sur la prospection mandats par SMS
15h : Fin du Realty Day
Les professionnels de l'immobilier qui souhaitent participer à cet événement unique peuvent confirmer leur présence avant le 5 octobre, directement en cliquant ici, ou en contactant le groupe Realty au 03 89 55 69 05 ou par e-mail à Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser..
La vidéo ci-dessous a été tournée au château de Pourtalès à Strasbourg : cela vous donnera un bel aperçu de ce à quoi peut ressembler une journée Realty Day !
Les mesures de restrictions sanitaires prises dans le cadre de l’épidémie du Covid 19, ne justifient pas le non-paiement des loyers par le preneur.
Les mesures adoptées pour lutter contre la propagation de l’épidémie du Covid-19 ne constituent pas un cas de force majeure dispensant le locataire du paiement de son loyer.
Dans cette affaire, le preneur d’un local commercial opposait au bailleur, en justification du non-paiement des loyers, la force majeure fondée sur les mesures gouvernementales prises dans le cadre de l’épidémie du Covid-19.
La Cour de cassation devait trancher le point de savoir si les mesures de restrictions imposées par le gouvernement peuvent être considérées comme un cas de force majeure, dispensant le preneur de l’obligation du paiement des loyers.
La haute juridiction rappelle la définition de la force majeure, à savoir un événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution (Ass. plén., 14 avril 2006, pourvoi n° 02-11.168, Bull. 2006, Ass. plén. n° 5), l'irrésistibilité n'étant pas caractérisée si l'exécution est seulement rendue plus difficile ou onéreuse.
Or, si les mesures de restrictions invoquées en l’espèce ont sans doute nui au commerce du preneur, elles n’ont pas pour autant rendu strictement impossible l’exécution de l’obligation du preneur, à savoir le paiement des loyers,
En parallèle, la Cour rappelle également sa jurisprudence antérieure en matière d’obligation contractuelle de somme d’argent et de force majeure, à savoir que le débiteur d'une telle obligation inexécutée ne peut s'en exonérer en invoquant un cas de force majeure (Com., 16 septembre 2014, pourvoi n° 13-20.306, Bull. 2014, IV, n° 118).
La Cour de cassation, dans son arrêt du 15 juin 2023, n°21-10.119 retient ainsi que l'impossibilité d'exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19, ne pouvait exonérer la locataire du paiement des loyers échus pendant les premier et deuxième trimestres 2020.
Le détournement de fonds commis par le salarié d’un syndic de copropriété doit être pris en charge par la garantie financière du syndic.
En l’espèce, une agence immobilière exerçant notamment les missions de syndic pour un syndicat des copropriétaires, a été victime de détournements de fonds commis par l’un de ses salariés.
Ce sinistre a été déclaré à ses compagnies d’assurances responsabilité civile et garantie financière.
Cela étant, l’agence n’ayant pas donné suite à la demande du syndicat des copropriétaires de remboursement des sommes détournées, le syndicat a fait délivrer à l’agence ainsi qu’aux sociétés d’assurance, une assignation en référé provision, portant sur le montant détourné, à savoir 231.627,22€.
La société qui avait accordé sa garantie financière à l’agence immobilière victime du détournement de fonds, a ainsi été condamnée à payer la somme provisionnelle de 231.267,22€ par le Tribunal de commerce de Chambéry.
Cette ordonnance a été contestée par la société garante, et confirmée par la Cour d’Appel de Chambéry.
La Cour de cassation a tranché ce contentieux par une décision du 13 juillet 2023 (n°22-14.535), en confirmant la décision de la Cour d’appel, et précisant, d’une part, que le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires était établie à hauteur de 231.627,22€ par un audit comptable, et d’autre part, qu’aucune contestation sérieuse n’était opposée par la société garante.
Ce faisant, la Cour rappelle la condition principale de mise en œuvre d’un référé provision, prévue par l’article 835 du Code de procédure civil, à savoir, l’absence de contestation sérieuse dans l’existence de l’obligation à l’origine de l’assignation en référé provision.
Depuis le 1er janvier 2023, l’ensemble des propriétaires de bien immobilier à usage d’habitation (qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un logement loué) sont soumis à une obligation déclarative. Cette nouvelle obligation déclarative est issue de la loi de finances pour 2020.
Pour chacun des logements, le propriétaire doit indiquer à quel titre il les occupe (résidence principale / résidence secondaire). Dans l’hypothèse où un bien ne serait pas occupé par ce dernier, il conviendra d’indiquer, soit que le logement est vacant, soit qu’il est donné en location. Dans ce dernier cas, le propriétaire sera également tenu de renseigner, l’identité du ou des occupants, ainsi que la période d’occupation.
La finalité première de cette déclaration est de déterminer avec précision le nouveau champ d’application de la taxe d’habitation, réformée en profondeur, ainsi que les logements assujettis à la taxe sur les logements vacants.
En effet, depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation sur la résidence principale est supprimée pour l’ensemble des contribuables. Celle-ci est néanmoins maintenue pour les résidences secondaires.
Cette déclaration doit être effectuée au plus tard le 10 août 2023 (selon un communiqué de presse du ministère de l’économie en date du 1er août dernier), auprès de la Direction générale des finances publiques, via le service « gérer mes biens immobiliers », disponible sur le compte personnel du site internet des finances publiques de chaque contribuable.
À défaut déclaration dans les délais mentionnés ci-dessus, une amende forfaitaire d’un montant de 150€ par bien non déclaré sera appliquée. Cela étant, la Direction générale des finances publiques a indiqué que s’agissant d’une nouvelle procédure, il sera fait preuve de bienveillance à l’égard des contribuables de bonne foi.
Cette nouvelle obligation déclarative, relativement simple à effectuer, n’est pas connu de l’ensemble des contribuables concernés.
Aussi, les agents immobiliers seront bien avisés d’alerter leurs clients, tant propriétaire occupant qu’investisseur, de cette nouvelle obligation qui leur est désormais faite.
Quelle est la responsabilité encourue par l'agent immobilier du fait de l'opposabilité du DPE ?
En cette période de fortes chaleurs, la lutte contre les logements énergivores et partant, les bouilloires énergétiques, est plus que jamais au cœur de l’actualité du marché de l’immobilier.
Habituellement associés aux difficultés de chauffage, les logements qualifiés d’énergivores et de passoires thermiques sont pareillement impactés par les épisodes de canicules.
Afin de lutter contre ces logements, le gouvernement a rendu obligatoire la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique, lequel doit être annexé à tout acte de vente immobilière, et de bail à usage d’habitation.
Ces diagnostics de performance énergétique (DPE) sont valables pour une durée de 10 ans, sous réserve de ceux effectués avant le 1er juillet 2021, dont la date de validité est ainsi fixée :c
En matière de location et de vente d’immeuble bâti, la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 modifie les articles L.126-29 (location) et L.271-4 (vente) du Code de la construction et de l’habitation, en restreignant le champ de l'inopposabilité du DPE aux seules recommandations accompagnant ce dernier.
Ainsi, le diagnostic de performance énergétique devient directement opposable aux propriétaire, bailleur ou vendeur.
Concrètement, cette modification impacte directement les conséquences d’une information erronée au sein d’un DPE.
En effet, antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les informations contenues au sein du DPE n’étaient pas opposables par le locataire ou l’acquéreur du bien concerné.
De sorte que la sanction prononcée en pareille situation par les juridictions à l’encontre des vendeurs, consistait essentiellement en l’indemnisation d’une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente pour l’acquéreur (Cass, 3e civ, 21 novembre 2019, n°18-23.251 ; Cass, 3e civ, 9 juillet 2020, n°19-17.516).
La jurisprudence ne s’est pas encore prononcée sur l’indemnisation du préjudice subi par l’acquéreur ou le preneur d’un bien immobilier du fait d’un DPE erroné opposable au vendeur (postérieur à la loi du 22 août 2021).
En matière de location immobilière, l’opposabilité du DPE au locataire lui permettra, par exemple, de solliciter une compensation financière, prenant la forme d’une baisse de loyer.
Si la responsabilité premièrement engagée en matière de DPE erroné est celle du diagnostiqueur, il n’en demeure pas moins que l’agent immobilier intervenant dans l’opération est également susceptible de voir sa responsabilité engagée, au titre de son devoir de conseil et d’information.
Tel est le cas, notamment lorsque le DPE est absent du contrat (compromis de vente, promesse de vente, bail …).
Afin de sécuriser leur pratique, l’application SINIMO propose aux agents immobiliers un large panel de contrat pré-établis par une équipe juridique, leur assurant le respect des dispositions législatives et règlementaires.
À titre illustratif, en matière de DPE, l’application SINIMO vous permet d’annexer le DPE à tout acte de vente ou bail à usage d’habitation.
L’état des lieux en location immobilière, un indispensable pour les agents immobiliers !
Dans le cadre des mandats confiés aux agents immobiliers, une obligation de moyen pèse sur ces derniers.
L’obligation de moyen se définit comme l’obligation du débiteur de mettre en œuvre tous les moyens en sa possession afin de réaliser la mission qui lui a été confiée.
Cette obligation de moyen se distingue de l’obligation de résultat, laquelle porte sur la réalisation pure et simple de l’engagement pris par le débiteur, sauf en cas de force majeure, dans les conditions prévues à l’article 1149 alinéa 1 du Code civil.
En matière de mandat portant sur la recherche de locataire, ou sur la gestion d’un bien immobilier, la réalisation d’un état des lieux d’entrée et de sortie est au centre de l’obligation de moyen de l’agent immobilier.
En effet, si l’objet du mandat réside en la recherche ou en la gestion d’un bien immobilier, la réalisation des états des lieux garantira à vos mandants de ne pas supporter les frais d’une remise en état, résultant d’une dégradation de leur propriété par des locataires peu scrupuleux.
Aussi, les états des lieux constitueront un élément probatoire essentiel à la démonstration d’éventuels dégâts inhérents à la présence de locataires. Par leur réalisation, vous honorerez vos obligations, tant de moyen que d’information et de conseil.
Cela étant, les états des lieux sont soumis à un formalisme strict, résultant du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, ce qui est susceptible de rendre leurs rédactions laborieuses.
L’application STARTLOC accompagne les acteurs du marché de la location immobilière depuis 2018, en proposant un service d’états des lieux 100% dématérialisé, sécurisé et conforme aux législations et règlementations en vigueur, en particulier au décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.
Face à une crise du marché de l’immobilier sans précédent, optez pour PigeOnline et Monbien, deux outils intuitifs et fortement générateurs de mandats !
Avec un taux d’usure fixé à 5,56% au 1ᵉʳ septembre 2023 pour un prêt immobilier d’une durée supérieure à 20 ans, le coût de l’emprunt immobilier a atteint des sommets.
Cette augmentation des taux, non seulement, restreint considérablement les potentialités de financement, mais également, accentue mécaniquement le coût du crédit.
Face à ces facteurs conjoncturels, les prix du marché de l’immobilier s’avèrent particulièrement résistant, accusant une baisse au niveau national entre le premier semestre 2022 et le premier semestre 2023 de seulement -1 à -2%.
Ce climat de tension sur le marché de l’immobilier a pour conséquence première la baisse des ventes immobilières, passant de plus d’1,2 million de transactions en août 2021 (sur 12 mois), à 920.000 d'ici à la fin d’année 2023 (selon une estimation de la FNAIM), soit une chute de plus de 23% !
La baisse du marché implique de fortes difficultés financières pour les agences immobilières. Le nombre d’agences en liquidation judiciaire était de 245 en janvier 2022, nombre porté à près de 500 en juillet 2023.
L’atmosphère ambiante du marché immobilier français incite toujours davantage les parties prenantes à se passer d’intermédiaire dans la réalisation des transactions. En effet, les frais d’agence étant généralement financés dans le cadre du prêt immobilier, ces derniers viennent directement peser sur la capacité d’endettement des potentiels acquéreurs.
Les études réalisées sur le territoire métropolitain annoncent un pourcentage de ventes, réalisées de particulier à particulier, oscillant de 35 à 50% !
Il s’évince de cette analyse que le marché de l’immobilier français est considérablement fragmenté, entre, d'une part, les ventes de particulier à particulier, et d'autre part, celles confiées à des professionnels de l'immobilier.
Cette situation nécessite des agences immobilières un renouvellement de leurs outils de prospection, leur permettant de cibler plus spécifiquement ces annonces de particuliers.
C’est ce que propose le site internet PigeOnline, développé par des agents immobiliers, pour des agents immobiliers ! Cette solution novatrice vous permet de disposer dans un même outil, de l’ensemble des annonces mises en ligne par des particuliers.
Une fois vos nouveaux mandats récupérés, le choix de la plateforme de diffusion de vos annonces fera la différence sur la visibilité de ces dernières.
Avec Monbien, vos annonces sont consultées par plus de 500.000 acquéreurs potentiels chaque mois !
Ces deux outils seront vos alliés dans l'obtention de mandats, et leur concrétisation en contrat de vente !
FLASH IMMO est un site d'actualités immobilières pour les professionnels de l'immobilier. Celui-ci met en avant les nouveautés, technologies et informations pertinentes pour la profession immobilière. Vous pouvez-nous contacter pour communiquer au travers de notre site
03 89 55 69 05
communication@flash-immo.fr
