La Cour d’appel de Douai a récemment eu à statuer sur la responsabilité d’un agent immobilier, au titre d’un dispositif de défiscalisation que ce dernier considérait applicable à un couple d’acquéreur. Or, postérieurement à l’acquisition, l’administration fiscale refusa l’application dudit dispositif de défiscalisation (CA Douai, 18/01/2024, n° 22/01086).
Dans le cadre de l’exercice de sa profession, l’agent immobilier peut être amené à étudier les différents dispositifs d’exonération fiscale et de défiscalisation, afin de pousser de potentiels acquéreurs à sauter le pas.
Cette stratégie commerciale, bien que pertinente et particulièrement efficace, peut être génératrice de contentieux.
En effet, les dispositifs d’exonération fiscale et de défiscalisation sont bien souvent particulièrement complexes, et leurs conditions de mise en œuvre et d’application peuvent être qualifiées de nœud gordien.
Malheur à l’agent immobilier qui présentera une opération comme éligible à un dispositif d’exonération fiscale in fine inapplicable.
L’arrêt ici commenté, extrêmement récent, en est une parfaite illustration !
En l’espèce, un couple acquiert un bien qu’il souhaite mettre en location. Il confie un mandat de gestion locative à un agent immobilier.
Dans le cadre de ce mandat de gestion locative était jointe une fiche de renseignement, faisant mention que le bien bénéficiaient d’un régime de défiscalisation.
L’agent immobilier assure la gestion du bien, telle que prévue au mandat, en sélectionnant les locataires, rédigeant le bail et procédant à l’état des lieux.
Cela étant, les propriétaires du bien donné en gestion se trouvent quelques mois plus tard, destinataire d’un courrier de l’administration fiscale, les informant de ce qu’ils ne remplissent pas les conditions nécessaires au bénéfice du régime de défiscalisation…
En effet, l’application du régime de défiscalisation sollicité en l’espèce était notamment conditionnée à un plafond de ressources s’agissant des locataires.
Or, ce plafond de ressources n’a pas été respecté par l’agent en charge de la sélection des locataires.
De ce fait, le dispositif d’exonération leur était inapplicable.
Fort de ce constat, les bailleurs ont assigné l’agent immobilier devant la juridiction compétente, pour manquement à son obligation de diligence et de vérification.
Ces derniers sollicitent l’indemnisation de leur préjudice qu’ils évaluent à l’absence d’application du régime de défiscalisation (portant sur 9 années).
Le Tribunal Judiciaire de Lille suit le raisonnement développé par les bailleurs, et condamne l’agent immobilier au paiement de l’avantage fiscal initialement présenté de 48.978€.
L’agent immobilier interjette appel de ce jugement.
La Cour d’appel de Douai confirme sur le fond le jugement du Tribunal Judiciaire de Lille, en limitant le montant de la réparation à 21.768€.
Cette condamnation est prononcée sur le fondement des articles 1353, 1984, 1991 et 1992 du Code civil, relatifs à la responsabilité du mandant.
Cet arrêt nous rappelle l’importance des éléments présentés par l’agent immobilier dans le cadre de ses mandats.
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La Cour d’appel de Paris a récemment eu à se prononcer sur la qualification d’une fraude à la commission de l’agent immobilier (CA Paris, 04/01/2021, n° 19/00489).
En l’espèce, les propriétaires d’une maison d’habitation régularisent un mandat de vente avec une agence immobilière.
L’agence fait visiter le bien à un couple d’acquéreurs potentiels. A l’issue de la visite, ce couple adresse une proposition d’achat pour un montant de 300.000€.
Cette proposition est refusée par les vendeurs, soumettant une contre-offre d’un montant de 305.000€, elle-même refusée par les potentiels acquéreurs en date du 14 novembre 2011.
L’agence immobilière constate que les vendeurs ont conclu la vente avec le couple qui leur a été présenté par son intermédiaire, selon acte notarié établi en date du 09/03/2012, par le truchement d’une tierce agence immobilière, au prix de 300.000€.
Fort de constat, l’agence immobilière adressa un courrier recommandé aux vendeurs, les informant qu’elle entendait engager une procédure judiciaire à leur encontre afin d’être indemnisée du préjudice résultant de son éviction.
La demande de l’agence immobilière a été rejetée par la juridiction de première instance.
Celle-ci a interjeté appel du jugement, aux motifs que les vendeurs avaient fait intervenir une autre agence sans l’en avertir, ce dont ils étaient pourtant tenus en vertu des stipulations mentionnées sur un bon de visite émanant de l’agence immobilière.
Compte tenu des termes dudit bon de visite, et du fait qu’elle fut la première agence à faire visiter le bien aux acquéreurs, elle estime que les acquéreurs ont violé leur obligation à son égard.
L’agence immobilière soutient que cette violation des termes du bon de commande constitue une faute ouvrant droit à réparation.
La Cour d’appel de Paris ne suit pas l’argumentation ainsi développée, en considérant que les mentions apparaissant sur un bon de commande ne lient pas les parties, contrairement aux stipulations résultant du mandat.
La Cour poursuit en précisant que l’agence immobilière ne rapporte la preuve d’aucune manœuvres frauduleuses tendant à éluder son droit à commission.
Ce faisant, la Cour rappelle que s’il est possible pour un agent immobilier de solliciter sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle, le paiement d’une créance de dommages-intérêts, celle-ci est subordonnée à la démonstration d’une faute caractérisée par des manœuvres frauduleuses.
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La Cour de cassation s’est prononcée sur la nullité alléguée d’un mandat de vente, au motif que seule la signature du négociateur salarié apparaissait sur ledit mandat, à l’exclusion de tout autre, dont notamment celle de l’agent immobilier (Cass. Civ 1ère, 03/11/2016, n° 15-23.234).
Les articles 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et l’article 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, prévoient que l’agent immobilier titulaire de la carte professionnelle peut déléguer au négociateur qu’il a habilité aux fins de négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte, le pouvoir d’accepter et de signer le mandat écrit préalable à son intervention dans toute opération immobilière visée par l’article 6-I de ladite loi.
En l’espèce, un mandat de vente avec une période d’exclusivité a été signé avec un négociateur immobilier salarié en date du 28 juillet 2011.
Les vendeurs ayant négocié et conclu une vente en dehors du cadre du mandat durant la période d’exclusivité, l’agent immobilier les a assignés en violation de ladite clause d’exclusivité afin d’obtenir le paiement du montant stipulé à titre de clause pénale.
Dans le cadre de leur défense, les mandants allèguent de ce que le mandat serait nulle au motif que ce dernier ne contient que la signature du négociateur salarié, à l’exclusion de celle de l’agent immobilier détenteur de la carte professionnelle.
La Cour d’appel de Lyon, à l’occasion d’un arrêt du 21 mai 2015, rejette l’argumentation développée par les mandants, au motif que l’attestation d’habilitation délivrée au négociateur salarié par l’agent immobilier était bien conforme aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur.
Elle en déduit que le négociateur avait bien pouvoir de signer le mandat litigieux.
Les mandants se pourvoient en cassation, en contestant la solution retenue par la Cour d’appel, au motif, notamment que l’habilitation sur le fondement de laquelle le négociateur avait signé le mandat, stipulait au titre de l’étendue des pouvoirs confiés à ce dernier, qu’il pouvait « recevoir des fonds ainsi que l’engagement des parties », ce qui n’englobe pas la faculté de régulariser un mandat de vente.
La Cour de cassation suit la position de la Cour d’appel, considérant que l’attestation d’habilitation délivrée au négociateur mentionnait qu’il disposait du pouvoir de recevoir des fonds ainsi que l’engagement des parties « recouvrait les plus larges pouvoirs ».
Elle poursuit en précisant que « la Cour d’appel a pu en déduire que l’habilité autorisait son bénéficiaire, dont les actes entraînaient, en toute hypothèse, la responsabilité de l’agent immobilier, à signer le mandat de vente, de sorte que ce mandat était valable, peu important que la signature de l’agent immobilier n’ait pas figuré … »
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La Cour de cassation a récemment eu à se prononcer sur les conditions de mobilisation du garant, dans l’hypothèse d’une défaillance du constructeur en matière de contrat de construction de maison individuelle (Cass, 3ème Civ, 21 décembre 2023, n° 22-14.740).
Rappelons au préalable l’obligation faite à tout constructeur de fournir au maître d’ouvrage (client du constructeur), une « garantie de livraison », qui couvre ce dernier à compter de la date de ‘ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. Cette obligation découle de l’article L.231-6 du Code de la construction et de l’habitation.
Dans l’hypothèse d’une mobilisation de cette garantie, le garanti est tenu de prendre à sa charge :
En l’espèce, deux contrats de construction portant sur l’édification d’une maison individuelle ont été conclus entre le propriétaire d’une parcelle et une société de construction.
Se plaignant de divers retards, de désordres et de l’absence de chiffrage de certains travaux, le client de la société de construction a assigné la société de construction ainsi que son garant, en indemnisation de ses préjudices.
Le contentieux évolue jusqu’à hauteur de cassation.
La Cour rappelle que, dans ce contexte de défaillance du constructeur, le garant prend en charge le coût du dépassement du prix convenu dès lors que les travaux sont nécessaires à l’achèvement de la construction.
La Cour précise que la garantie accordée à ce titre peut être assortie d’une franchise de 5%, qui sera supportée par le propriétaire. Cette franchise n’étant applicable que dans l’hypothèse d’un dépassement du prix convenu.
Enfin, la Cour rappelle également que le dépassement prix objet de la garantie est constitué par la différence entre le coût total réel de la construction et le prix global stipulé au contrat.
Ainsi, la franchise de 5% n’a vocation à s’appliquer qu’au coût de réparation des malfaçons, et du coût de levée des réserves, lesquels constituent les dépassements de prix. En revanche, les suppléments de prix ne sont pas comptabilisés dans le calcul de la franchise.
Cette distinction entre suppléments et dépassements est fondamentale dans les contentieux mettant en cause le garant.
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La Cour de cassation a récemment eu l’occasion de préciser les conséquences sur la validité de la procédure en résiliation du bail, en l’absence de retrait du courrier (recommandé avec AR) de mise en demeure préalable à une action judiciaire, adressée par le bailleur au preneur (Cass, Civ 3ème, 14 décembre 2023, n°22-16.751).
Rappelons que les règles de résiliation des baux ruraux se distinguent de celles applicables aux baux d’habitation.
L’article L.411-31, I, 1° du Code rural et de la pêche maritime prévoit que le bailleur peut solliciter la résiliation du bail, notamment s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage, persistant à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure. Cette mise en demeure devant rappeler les termes de l’article précité.
L’article R.411-10 du même Code précise que la mise en demeure doit être effectuée par lettre recommandé avec demande d’avis de réception.
Une telle mise en demeure, dès lors qu’elle constitue un acte préalable obligatoire à l’exercice d’une action en résiliation du bail, revêt une nature contentieuse.
Or, la nature contentieuse d’une telle mise en demeure la soumet aux dispositions des articles 668 et suivants du Code de procédure civile.
Il en résulte notamment que la date de la notification par voie postale est, à l’égard du destinataire, la date de réception de la lettre (article 668 CPC).
En matière de notification faite par lettre recommandé avec demande d’avis de réception est celle apposée par l’administration des postes, lors de la remise de la lettre à son destinataire (article 669 CPC).
Autrement formulé, en l’absence de retrait d’une telle notification, cette dernière est réputée n’avoir jamais été délivré destinataire.
Il revient dans une telle situation, à l’émetteur du courrier en question, de procéder par voie de signification à l’égard de destinataire (par huissier de justice).
En l’espèce, le bailleur fait procéder à la notification de sa décision de résilier le bail le liant au preneur par courrier recommandé avec accusé de réception, conformément aux dispositions précitées.
Néanmoins, ce courrier n’ayant jamais été récupéré par le preneur, il revenait à ce dernier de le récupérer auprès des services de la poste, ce qu’il ne fut pas.
Fort de cette absence de retrait, et demeurant dans la croyance erronée d’avoir respecté la procédure prévue par les textes en vigueur quant à la résiliation du bail, le bailleur assigna le preneur en résiliation auprès du Tribunal Judiciaire.
Le contentieux évolua jusqu’à hauteur de cassation.
La haute juridiction considéra conformément aux dispositions des articles 668 et 669 du Code de procédure civile, que la lettre recommandée n’ayant jamais été retirée, celle-ci ne valait pas mise en demeure.
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La Cour de cassation a récemment eu à sa prononcer sur la demande d’un agent immobilier, tendant à voir condamner un couple au versement de dommages-intérêt d'un montant égal à sa commission sur le fondement de la responsabilité civile extracontractuelle, indépendamment de la réalisation de la vente (Cass, Civ 1ère, 19/01/2022, n°20-13.619).
En préambule à l’analyse de l’arrêt visé ci-avant, rappelons la règle générale encadrant la perception de la commission de l’agent immobilier, en matière de réalisation de la transaction.
L’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 prévoit en son article 6, qu’aucun « bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est (…) ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ».
L’article 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 (décret Hoguet), prévoit en son dernier alinéa que l’agent immobilier perçoit sans délai sa rémunération une fois que l’opération conclue par son intermédiaire constatée par acte authentique (devant notaire).
Autrement formulé, le versement des honoraires de l’agent immobilier est notamment conditionné par la réalisation de la vente à laquelle il a concouru.
Cela étant, dans l’hypothèse où une vente n’aboutirait pas du fait de la négligence ou d’une faute de l’une des parties, l’agent immobilier pourra solliciter son l’indemnisation du préjudice subi du fait de la faute de cette partie, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle (ou délictuelle), qui prendra la forme de dommages-intérêts.
Ce préjudice sera constitutif du montant qu’il aurait dû percevoir au titre de la commission stipulée.
Cette voie de droit permettra ainsi à l’agent immobilier de recouvrer le montant de la commission qu’il aurait dû percevoir en l’absence de comportement fautif de l’une des parties à l’opération.
L’arrêt commenté dans le présent article traite précisément d’une telle hypothèse.
Les faits de l’espèce sont les suivants.
Le 14 janvier 2014, deux promesses de vente portant sur un fonds de commerce et sur des murs mitoyens sont singés par les parties.
La vente ne s’est néanmoins pas réalisée, au motif que les acquéreurs n’avaient pas obtenus le financement nécessaire.
Le 20 décembre 2017, l’agent immobilier assigne les acquéreurs en paiement de dommages-intérêts, sur le fondement de leur responsabilité civile délictuelle.
En l’espèce, les deux promesses de vente prévoyaient que « l'indemnisation du mandataire pour le préjudice causé par la faute de l'acquéreur défaillant est subordonnée à ce que le vendeur ait lui-même agi, avec succès, devant le tribunal compétent aux fins de déclarer la condition suspensive du prêt réalisée et que ces dispositions interdisent à l'agent immobilier de contourner ces conditions par le recours au mécanisme de la responsabilité délictuelle ».
La Cour d’appel de Reims, dans le cadre d’un arrêt du 22 novembre 2019, fait application de ladite clause, et rejette en conséquence le recours de l’agent immobilier, dès lors que les vendeurs n’ont pas agi à l’encontre des vendeurs.
Le mandataire se pourvoit en cassation, en soutenant que les textes régissant la responsabilité délictuelle étant d’ordre public, leur application ne saurait être limitée ou neutralisée contractuellement, et qu’en conséquence, une telle clause devrait être laissée inappliquée.
C’est le raisonnement ici suivi par la Cour de cassation, qui rejette l’application de cette clause, et casse l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Reims.
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La Cour de cassation a récemment eu l’occasion de préciser l’étendue du devoir de conseil pesant sur l’agent immobilier, s’agissant plus précisément, du montant de la taxe foncière apparaissant au sein du mandat (Cass, Civ 1ère, 5 janvier 2022, n°20-15.900).
En l’espèce, un bail a été conclu entre deux sociétés portant sur la location d’un terrain par l’intermédiaire d’un agent immobilier, en date du 13/12/2011.
La location du terrain a été consentie moyennant un loyer annuel de 100.000€.
En date du 15 décembre 2014, le bailleur met en demeure le preneur d’avoir à lui payer la somme de 42.401,76€, correspondant aux taxes foncières dues sur les locaux objet du bail pour les années de 2012 à 2018.
Le preneur refuse cette demande, et saisi la juridiction compétente afin qu’il soit jugé que la taxe foncière dont le paiement est exigé par le bailleur est à sa charge exclusive.
L’agent immobilier est également attrait dans le cadre de cette procédure, le preneur sollicitant de ce dernier qu’il le garantisse d’une éventuelle condamnation prononcée à son encontre.
En effet, le preneur fonde sa demande à l’égard de l’agent immobilier sur le moyen selon lequel le montant annuel de la taxe foncière qui lui avait été communiqué par l’agent immobilier était de 589€ et non de 12.000€ (montant sollicité au titre de la taxe foncière par le bailleur).
Dans le cadre de sa défense, l’agent immobilier fait valoir que le bailleur a bien stipulé au sein du mandat qui lui a été confié, un montant de 589€ au titre de la taxe foncière, et qu’en conséquence, il n’a pas manqué à son devoir de conseil à l’égard du preneur.
C’est en ce sens que se prononce la Cour d’appel de Paris dans son arrêt du 22 janvier 2020.
Cela étant, le preneur se pourvoi en cassation et soutient que l’agent immobilier a manqué à son devoir de conseil, dès lors qu’il n’est contenté des dires du bailleur, sans solliciter copie de la taxe foncière.
Cette argumentation n’est pas suivie par la Cour de cassation, qui confirme la décision de la Cour d’appel, et rejette la responsabilité de l’agent immobilier.
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L'activité d'agent immobilier est strictement encadrée par la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et son décret d'application du 20 juillet 1972, dit décret Hoguet. L'obligation de tenue de certains registres n'échappe pas à cette réglementation. Nous vous proposons, après un bref point sur les obligations de l'agent immobilier quant à la tenue de ces registres, un comparatif des offres existantes sur le marché, intégrant ces registres obligatoires.
REGISTRE DES MANDATS - La tenue du registre des mandats est rendue obligatoire par les articles 65 et 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, dit décret Hoguet.
L’article 65 vise les titulaires d’une carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière » ou « syndic de copropriété », et l’article 72 les titulaires d’une carte professionnelle portant la mention « transaction sur immeubles et fonds de commerce ».
Les titulaires desdites cartes professionnelles doivent tenir deux registres des mandats (un registre des mandats gestion et syndic / un registre des mandats transaction) conformes à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’Économie. Le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant. Les décisions de toute nature qui confient au titulaire du registre des mandats la gestion d'un syndicat de copropriétaires, d'une société ou d'une association doivent être mentionnées à leur date sur le registre.
La Cour de cassation a sanctionné le fait de tenir deux registres différents pour les mandats de vente et de recherche. Cette erreur dans l'enregistrement des mandats de transaction a pour conséquence la caducité du mandat. L'agent immobilier perd alors toute rémunération liée à cette transaction (Cass, civ 1ère, 10/12/2014, n° 13-24.352).
REGISTRE RÉPERTOIRE - La tenue d’un tel registre est rendue obligatoire par l’article 51 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, dit décret Hoguet.
Aux termes de cet article, toute remise de fonds au titulaire de la carte professionnelle portant la mention " Transactions sur immeubles et fonds de commerce " ou " Marchand de listes " doit être immédiatement mentionnée sur un registre-répertoire conforme au modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l'économie.
Outre ce registre répertoire, l’article 51 du décret prévoit également l’obligation pour tout titulaire de la carte professionnelle mentionnée ci-avant, de tenir un registre répertoire pour les versements particuliers à chaque établissement, succursales, agence ou bureau, sous la responsabilité de la personne qui la dirige.
Cette obligation ne s’applique qu’aux agents immobiliers habilités à détenir des fonds.
OFFRES PRÉSENTENT SUR LE MARCHÉ
Face à la numérisation accrue des outils de travail des agents immobiliers, ces derniers ont désormais souvent recours à des solutions digitalisées leur permettant de générer rapidement et manière sécurisée leurs contrats, qu’il s’agisse de mandats, de compromis ou encore de baux.
Certains de ces outils peuvent intégrer les registres des mandats et le registre répertoires. Lorsque ces registres sont intégrés, ces derniers sont généralement facturés en supplément du service de génération de contrat.
Les tarifs habituellement constatés pour bénéficier de ses services sont de 9€ HT/mois (soit 108€ HT/an) par établissement principal, outre 4,5€ HT/mois par établissement secondaire.
À ce tarif s’ajoute celui du registre répertoire, en moyenne de 16€ HT/mois (192€ HT/an) par établissement principal, outre 8€ HT/mois par établissement secondaire.
Cela représente un budget global annuel pour un établissement principal non négligeable de 300€, en plus du prix d’utilisation du logiciel !
L'application SINIMO propose l’ensemble de ces trois registres au coût annuel de … 0€ !
En effet, parmi les logiciels permettant de générer des contrats sécurisés juridiquement et 100% dématérialisés, l’application SINIMO se démarque particulièrement de la concurrence du fait de l’intégration automatique et gratuite de l’ensemble des registres !
Rappelons que l’abonnement SINIMO est commercialisé à partir de 29€ HT/mois (pour 5 utilisateurs), soit 348€ à l’année…
Avis aux amateurs : vous pouvez actuellement profiter de deux mois offerts pour toute souscription d’un abonnement annuel !
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