Les agents immobiliers le savent, dans les deux mois suivant la déclaration d’intention d’aliéner, la personne publique titulaire du droit de préemption notifie sa décision de renoncer à l’exercice de ce droit, ou au contraire, l’informe de sa volonté de se porter acquéreur aux prix et conditions proposés, en se substituant à l’acquéreur originaire, ou à défaut, une offre de se porter acquéreur à un autre prix qu’il détermine, au risque, en cas de refus par le vendeur, de saisir le juge de l’expropriation d’une demande tendant à faire fixer le prix de vente.

Cette décision de la personne publique titulaire du droit de préemption, du fait de l’importante prérogative y attachée, est soumise à diverses conditions de forme et de fond.

La mention express du prix de vente est l’une des conditions requises. Aussi, le Conseil d’état a eu l’occasion de préciser que dans l’hypothèse où la décision de préemption ne contiendrait pas le prix de vente, celle-ci devra être suivie de la communication du prix dans le délai légal de deux mois suivant la déclaration d’intention d’aliéner (CE, 16/05/2001, n° 229739, Commune de Saint-Suliac).

DIFFÉRENCE DE PRIX DANS LA DÉCISION DE PRÉEMPTION

La Cour administrative d’appel de Paris s’est récemment prononcée sur les conséquences d’une divergence entre le prix mentionné en chiffres et celui apparaissant en toutes lettres au sein de la décision de préemption (CAA, 1^ère chambre, 29/02/2024, n° 22PA03860).

En l’espèce, la décision de préemption de l’établissement public a été annulée par le Tribunal administratif de Montreuil, au motif que le prix exprimé en toutes lettres « cent-quatre-vingt-dix-mille » euros, diffère du prix en chiffres de « 290.000 » euros.

L’établissement public interjette appel de cette décision, en faisant notamment valoir que conformément aux dispositions de l’article 1376 du Code civil : " L'acte sous signature privée par lequel une seule partie s'engage envers une autre à lui payer une somme d'argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s'il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. / En cas de différence, l'acte sous signature privée vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres ".

L’établissement public soutenait ainsi que la décision de préemption était parfaitement conforme au droit, et que l’erreur purement matérielle constituée par la différence entre le prix mentionné en toutes lettres et celui mentionné en chiffre devait être résolue au regard de l’article 1376 du Code civil, faisant prévaloir le prix mentionné en toutes lettres, soit en l’espèce, 190.000€ au lieu de 290.000€.

Tel n’est pas la position retenue par la Cour administrative d’appel de Paris, qui rappelle que les dispositions de l’article 1376 du Code civil n’ont pas vocation à s’appliquer aux décisions de préemption.

La Cour ajoute que cette différence ne saurait être analysée en simple erreur matérielle de pure forme, mais qu’au contraire, elle doit être regardée comme une incohérence affectant un élément essentiel de la décision.

Elle ajoute enfin, qu’une telle décision comportant une divergence entre le prix mentionné en toutes lettres et en chiffres doit être appréciée comme une décision sans prix, prise en méconnaissance des prescriptions de l’article R.213-8 du Code de l’urbanisme.

OBSERVATIONS

Cette décision rappelle aux agents immobiliers la nécessité d'être particulièrement vigilant à la forme de la décision d'une personne publique portant sur la mise en œuvre du droit de préemption. Une erreur formelle est de nature à remettre en cause la validité d'une telle décision !

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Une nouvelle illustration du régime de faveur français dont bénéficient les mauvais payeurs et squatteurs : Richard, propriétaire d’un appartement sur la promenade des Anglais, loue son appartement moyennant un loyer fixé à 2.000€, conformément au bail conclu le 10 février 2024.

Face à l’absence de paiement d’une quelconque somme au titre du loyer, le bailleur décide de ne pas en rester là. Il aurait ainsi décidé de confier le soin à un individu payé 100€ de l’expulser.

Si le locataire est effectivement en tort en ce qu’il ne s’acquitte pas des loyers dus conformément au bail (article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989), le propriétaire n’a néanmoins aucun droit de se faire justice lui-même.

RAPPEL

L’article 226-4-2 du Code pénal prévoit que « Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite sans avoir obtenu le concours de l'Etat dans les conditions prévues à l'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende. »

Autrement formulé, un bailleur qui contraint son locataire à quitter son bien immobilier en dehors des procédures légales prévues à cet effet, s’expose à une peine d’emprisonnement de trois ans et d’une amende de 30.000€.

Revenons-en à nos moutons. Richard aurait donc pris l’initiative de sous-traiter la délicate tâche d’expulser de son logement son locataire mauvais payeur, moyennant une somme de 100€.

Mal lui en prit. En effet, le locataire ayant contacté les forces de l’ordre, ces dernières se sont rendues sur place afin de mettre cette affaire au clair.

Il en a résulté une garde-à-vue de 48 heures pour le bailleur indélicat.

Juridiquement, rappelons tout de même qu’en l’occurrence, l’occupant dispose de la qualité de locataire, dès lors qu’il est pris possession des locaux aux termes d’un bail. Il n’est ainsi pas qualifié de « squatteur », mais bien de locataire.

Cette distinction est essentielle. C’est elle qui détermine le régime juridique applicable à une action tendant à voir l’occupant expulsé du logement.

EXPULSION DU LOCATAIRE

Lorsqu’il s’agit d’un locataire, la procédure d’expulsion est comme chacun le sait, longue et coûteuse. L’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution soumet une telle expulsion à l’obtention préalable d’une décision de justice, ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Dans les faits, entre la lenteur de la justice et la bienveillance des magistrats (accordant des délais de paiement), un locataire peut facilement rester 24 mois dans un logement avant d’aboutir à une décision d’expulsion. Cela est notamment dû à la difficulté de relogement de ces individus.

Rappelons qu'aucune expulsion ne peut avoir lieu durant la période de trêve hivernale, s'étendant du 1ᵉʳ novembre au 31 mars… Espérons que la pertinence de cette mesure soit réévaluée au regard du phénomène du réchauffement climatique…

EXPULSION DU SQUATTEUR

Dans l’hypothèse où un individu pénètre de manière non autorisée dans votre logement, et y établi sa résidence, nous sommes en présence d’un squatteur.

Cette situation doit vous amener à réagir dès la prise de connaissance de la situation, afin mettre en place la « procédure accélérée » applicable en matière de squat. Il vous reviendra alors de :

• Porter plainte pour violation de domicile au commissariat de police ou à la gendarmerie ;
• Prouver que le logement est bien votre propriété (titre de propriété, factures, documents fiscaux, attestation de voisinage, …) ;
• Faire constater par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice (huissier de justice), que le logement est squatté.

Une fois ce schéma suivi, vous devez solliciter du préfet de votre département qu’il mette en demeure le squatteur de quitter le logement. Le préfet doit rendre sa décision dans un délai de 48 heures (une décision de refus sera contestable devant la juridiction administrative).

Si le préfet fait droit à votre demande en adressant une mise ne demeure au squatteur, ce dernier dispose d’un délai d’un minimum de 24h00 pour quitter le logement.

Enfin, si les squatteurs ne libèrent pas les lieux malgré la mise en demeure du préfet, celui-ci doit faire évacuer le logement sans délai par la force publique.

Précision essentielle : la trêve hivernale ne s’applique pas cette procédure.

La Commission nationale des sanctions est une autorité administrative indépendante, instituée par la loi auprès du ministre de l’Économie. Elle est chargée de sanctionner certains professionnels ne respectant pas leurs obligations en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme. Parmi les professionnels relevant de sa compétence, sont notamment énumérés les agents immobiliers.

Comme son nom l’indique, la Commission nationale des sanctions est habilitée à décerner diverses sanctions aux agences immobilières, dès lors qu’elle constate une violation aux obligations en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.

L’article L.561-40 du Code monétaire et financier encadre les différentes sanctions pouvant être prononcées par la Commission nationale des sanctions, à savoir, l’avertissement, le blâme, l'interdiction temporaire d'exercice de l'activité ou d'exercice de responsabilités dirigeantes au sein d'une personne morale exerçant cette activité pour une durée n'excédant pas cinq ans, et enfin, le retrait de la carte professionnelle.

Suite à un contrôle diligenté à l’initiative des agents de la Commission, divers manquements aux obligations en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et du financement du terrorisme ont été constatés. Une décision a été prononcée le 17 novembre 2023 (dossier n°2022-13).

Cette décision prononce une sanction pécuniaire d’un montant de 1.000€ à l’encontre de la société exploitant l’agence immobilière, ainsi qu’une seconde sanction pécuniaire d’un même montant à l’encontre de son gérant personne physique. La société ainsi que son gérant ont également été condamnés à une interdiction d’exercice avec sursis de deux mois.

Les points contrôlés et ayant fait l’objet du contrôle aboutissant à cette décision sont étudiés au sein de l’article, afin de permettre aux agents immobiliers de veiller au respect de ces obligations.

I. Sur le manquement à l’obligation de définir et mettre en place des dispositifs d’identification et d’évaluation des risques de blanchiment des capitaux et de financement du terrorisme ainsi qu’une politique adaptée à ces risques.

La Commission retient qu’au moment du contrôle, aucun dispositif d’évaluation et d’identification des risques n’était mis en place au sein de la société, et que la fiche « profil client », ainsi que la liste de pays à risque mise à disposition des collaborateurs ne constituaient pas le dispositif spécifique requis par les textes en vigueurs.

Un tel dispositif doit notamment permettre une gestion des risques permettant de détecter les personnes mentionnées au 1° et les opérations mentionnées au 3° de l’article L. 561-10 du Code monétaire et financier.

Ce dispositif doit être doté d’outils, de moyens matériels et humain permettant la mise en œuvre effective de l’ensemble des obligations de vigilances prévues par le chapitre I du titre VI du livre V du Code monétaire et financier.

Un tel outil doit ainsi permettre la traçabilité des fonds utilisés pour financer l’opération immobilière à laquelle l’agent prête son concours, ainsi que l’identité de la personne physique ou morale acquérant le bien. S’il s’agit d’une personne morale, les informations permettant d’identifier ses associés devraient être relevées.

II. Sur le manquement à l’obligation de conservation des données.

La Commission retient que la société et son gérant n’ont pas respecté l’obligation de conserver pendant cinq ans à compter de la clôture des comptes ou de la cessation des relations les documents et informations relatifs à ses relations d’affaires ou clients occasionnels, ainsi qu’aux mesures de vigilances mises en œuvre.

De même, la Commission constate que les documents et informations relatifs aux opérations faites par les clients ainsi que les documents consignant les caractéristiques des opérations mentionnées à l’article L.561-10-2 du Code monétaire et financier n’ont pas été conservées durant le délai précité de cinq années.

III. Sur le manquement à l’obligation d’information régulière du personnel.

La Commission relève enfin, qu’au moment du contrôle, aucune formation spécifique du personnel n’avait été prodiguée aux fins de contribuer au respect des obligations prévues par le code monétaire et financier (article L. 561-34) en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.

La Commission constate que seul le gérant avait suivi une formation à distance comprenant un module sur TACFIN d’une durée de 45 minutes. Néanmoins, aucune formation, ni extérieure ni interne à l’agence n’a été prodiguée aux collaborateurs de l’agence.

Les manquements constatés plus avant ont justifié le prononcé d’une décision sanctionnant :

• La société d’une sanction pécuniaire de 1.000€ ;
• Le gérant d’une sanction pécuniaire de 1.000€ ;
• La société et le gérant d’une interdiction d’exercice avec sursis, d’une durée de deux mois.

OBSERVATIONS 

Les principaux manquements relevés dans la présente décision sont bien souvent les mêmes dans la grande majorité des contrôles effectués auprès des agences immobilières par la Commission nationale des sanctions.

Cette redondance des manquements doit conduire les intervenants du secteur à prendre conscience de l’obligation de vigilance particulière dont ils doivent faire preuve dans le cadre de leur activité.

Afin de les guider dans cette mise en conformité de leurs pratiques, voici un résumé des principaux points à respecter en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et de financement du terrorisme :

- Obligation de mettre en place un outil permettant la traçabilité des fonds utilisés au financement de l’opération immobilière à laquelle l’agent immobilier prête son concours, ainsi que l’identification des personnes intervenant à cette opération (vendeurs/acquéreurs).

- Obligation de conservation des données relatives à l’identification des clients et des éléments financiers des transactions, pour une période de cinq années (il convient de définir une durée non excessive afin de respecter le RGPD, qui ne devra pas être à cinq années afin de respecter les dispositions relatives à la lutte contre le blanchiment des capitaux).

- Obligation de formation de l’ensemble des intervenants aux obligations résultant du Code monétaire et financier en matière de lutte contre le blanchiement des capitaux et de financement du terrorisme, indépendamment qu’il s’agisse d’associés, de collaborateur, de salariés ou de mandataires.

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Le contentieux de l’usage du droit de préemption en matière de commission d’agent immobilier n’a pas fini de faire couler l'encre des greffiers et les larmes des agents immobiliers !

Nous avons déjà eu l’occasion de rappeler la règle en la matière, à savoir, la prise en charge de la part des honoraires de l’agent immobilier relevant de l’acquéreur, par le préempteur.

Néanmoins, tout principe juridique connait des limites, et la règle selon laquelle le préempteur doit supporter les honoraires incombant à l’acquéreur n’en fait pas exception !

C’est ce que nous apprend l’arrêt rendu par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, en date du 19 janvier 2019 (CA, Aix-en-Provence, 29/01/2019, n° 17/03400).

LES FAITS

Aux termes d’un mandat de vente daté du 07 octobre 2013, les propriétaires d’une parcelle bâtie ont confié à une agence immobilière le soin de trouver un acquéreur, moyennant une rémunération de 110.000€ TTC.

Un compromis de vente a été régularisé en date du 27 décembre 2013, devant notaire, au prix de 3.100.000€, comprenant la commission de l’agent.

Le 18 décembre 2014, l’établissement public foncier Alpes Côte d’Azur a informé les parties exercer son droit de préemption au prix de 2.060.000€.

À défaut d’avoir perçu le paiement de sa commission, l’agence immobilière fait assigner l’établissement public devant la juridiction compétence en paiement d’une somme de 110.000€.

La juridiction de première instance fait droit à la demande de l’agence immobilière, et condamne l’établissement public au paiement de la commission.

L’organisme préempteur interjette appel de cette décision.

LA DÉCISION DE LA COUR D’APPEL

La Cour d’appel rappelle le principe selon lequel, « l’organisme qui exerce le droit de préemption est tenu de prendre à sa charge la rémunération de l'intermédiaire immobilier qui incombait à l'acquéreur auquel il s'est substitué ».

Elle poursuit néanmoins en précisant que tel n’est pas le cas, lorsque « l'acquisition s'effectue, dans un second temps, dans le cadre de négociations amiables, hors du cadre juridique du droit de préemption ».

En l’espèce, la Cour constate que les vendeurs n’ont pas accepté l’offre de l’établissement public foncier, et qu’aucune procédure d’expropriation n’a été entreprise par ledit organisme.

Elle constate que le bien immobilier dont il s’agit a finalement été cédé par les vendeurs à l’organisme public, d’un commun accord, au prix de 2.700.000€, « dans le cadre de discussions amiables entre les parties, sur des bases différentes de celles contenues dans la promesse de vente du 27 décembre 2013 et donc hors du champ d’application temporel du mandat de l’agent immobilier non exclusif dont il y a lieu de relever qu'il avait été conclu pour une durée de trois mois à compter 7 octobre 2013 et jusqu'à une date pour le moins illisible ou à tout le moins modifiée ».

La Cour d’appel en conclu que la commission de l’agent immobilier n’est pas due par l’organisme préempteur.

OBSERVATIONS 

La décision de la Cour d’appel nous rappelle que si le principe de la substitution du préempteur à l’acquéreur initial suppose sa prise en charge des honoraires de l’agent immobilier stipulés à la charge de l’acquéreur, une analyse concrète des faits peut aboutir à une solution différente.

C’est le cas de l’arrêt commenté, dans lequel la conclusion de l’acte de vente entre l’organisme préempteur et le vendeur ne s’est pas concrétisé immédiatement (ni par le biais d’un accord des parties, ni par le biais d’une procédure d’expropriation).

Ce n’est qu’une année plus tard que les parties se sont rapprochées afin de conclure un acte de vente, à un prix différent de l’offre initiale du préempteur, et dans un cadre temporel qui n’était pas compris dans le mandat.

Ces faits expliquent la décision de la Cour d’appel, qui considère que cette vente est le fruit de nouvelles discussions.

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Quels sont les contrats immobiliers soumis au droit de rétractation ? Comment rédiger un contrat ou un mandat conforme à la réglementation applicables en matière de droit de rétractation ? Quelles sont les conséquences de l’exercice du droit de rétractation pour l’agent immobilier après que ce dernier a entrepris des opérations de promotion ? L’agent immobilier peut-il obtenir réparation du préjudice éventuellement subi du fait de l’exercice du droit de rétractation ? Toutes les réponses sont dans cet article !

LES CONDITIONS D’APPLICATION

Le droit de rétractation est codifié à l’article L.221-18 du Code de la consommation, qui prévoit notamment que (seule la partie applicable aux mandats et contrats immobilier est reproduite ci-après) :

« Le consommateur dispose d'un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d'un contrat conclu à distance, à la suite d'un démarchage téléphonique ou hors établissement, sans avoir à motiver sa décision ni à supporter d'autres coûts que ceux prévus aux articles L. 221-23 à L. 221-25. Le délai mentionné au premier alinéa court à compter du jour :

1° De la conclusion du contrat, pour les contrats de prestation de services et ceux mentionnés à l'article L. 221-4 ... »

Autrement formulé, les conditions requises au bénéfice du droit de rétractation de 14 jours sont les suivantes :

Disposer de la qualité de consommateur et,

Avoir conclu un contrat à distance ou,

Avoir conclu un contrat à la suite d’un démarchage téléphonique ou,

Avoir conclu un contrat hors établissement.

L’article liminaire du Code de la consommation défini comme consommateur « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ».

Le contrat conclu à distance (article L.221-1 1° du Code de la consommation): tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur, dans le cadre d’un système organisé de vente ou de prestation de services à distance, sans la présence physique simultanée du professionnel et du consommateur, par le recours exclusif à une ou plusieurs techniques de communication à distance jusqu’à la conclusion du contrat.

Le contrat conclu hors établissement (article L.221-1 2° du Code de la consommation) : tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur en dehors de tout établissement commercial :

• Dans un lieu autre que celui où le professionnel exerce habituellement son activité, en la présence physique et simultanée des deux parties.
• Dans le lieu où le professionnel exerce habituellement son activité, immédiatement après que le consommateur a été sollicité personnellement et individuellement dans un lieu différent de celui où le professionnel exerce son activité.
• Dans une « excursion organisée par le professionnel ayant pour but ou pour effet de promouvoir et de vendre des biens ou services au consommateur ».

EXCEPTION : APPLICATION AUX PROFESSIONNELS

L’article L.221-3 du Code de la consommation prévoit notamment, que les dispositions relatives au droit de la rétractation sont applicables aux contrats conclus entre professionnels, sous réserve du respect des trois conditions cumulatives suivantes :

• Le contrat doit avoir été conclu hors établissement ;
• L’effectif de salarié de l'entreprise se prévalant du droit de rétractation est inférieur ou égal à 5 ;
• L’objet du contrat conclu n'entre pas dans le champ de l'activité principale du professionnel.

INFORMATION OBLIGATOIRE

Le professionnel est tenu par l’article L.221-20 du Code de la consommation, lorsqu’il traite avec un consommateur dans le cadre d’un contrat correspondant aux caractéristiques évoquées ci-avant, de l’informer qu’il dispose dudit droit de rétractation. Cette obligation ressort également des dispositions de l’article L.221-5 du même Code, aux termes desquels le professionnel doit non seulement avertir le consommateur de son droit à rétractation, mais également, l’informer des délai et modalités d’exercice de ce droit, ainsi que lui fournir un formulaire type de rétractation.

À défaut de l’en informer, le délai de rétractation de 14 jours se trouve prorogé pour une période de 12 mois à compter de l’expiration du délai de 14 jours.

APPLICATION AUX MANDATS

Lorsque le propriétaire d’un bien immobilier souhaite en confier la vente à un agent immobilier, ce dernier lui fait régulariser le fameux « mandat de vente ». Ce mandat encadre les relations juridiques à venir entre les parties, à savoir, le mandant et le mandataire. La pratique des mandats consiste à stipuler quasi systématiquement une clause relative au commencement immédiat des opérations de l’agent immobilier, qui se confronte directement au droit de rétractation dont bénéficie le consommateur.

Dans le cadre d’un mandat, il convient d’appliquer la grille de lecture étudiée précédemment afin d’apprécier si le droit de rétractation à vocation à s’appliquer.

Le mandant est-il un consommateur ? Autrement formulé, le mandant agit-il a des fins qui entrent dans son activité professionnelle ?

Si la réponse est non, il bénéficie du droit de rétractation, et vous devez l’en informer.

Si la réponse est oui, les conditions suivantes sont-elles remplies ?

• Le contrat doit avoir été conclu hors établissement ;
• L’effectif de salarié de l'entreprise se prévalant du droit de rétractation est inférieur ou égal à 5 ;
• L’objet du contrat conclu n'entre pas dans le champ de l'activité principale du professionnel.

Si l’une de ces conditions fait défaut, les dispositions relatives au droit de rétractation ne seront pas applicables au mandant.

RENONCIATION CONVENTIONNELLE AU DROIT DE RÉTRACTATION

Le droit de rétractation dont bénéficient les consommateurs peut être générateur d’incertitude pour le professionnel cocontractant. Cela est d’autant plus exact en matière immobilière, dont la pratique est difficilement conciliable avec l’attente de l’écoulement du délai de rétractation de 14 jours préalablement au démarrage des opérations de communication.

Nombreuses sont les situations dans lesquelles l’agent immobilier a investi du temps et de l’argent en communiquant sur un bien en mandat, avant que le mandant ne fasse usage de son droit de rétractation.

Comment éviter une telle situation ou en limiter les effets dommageables ?

Le droit de rétractation est d’ordre public, ce qui signifie qu’il n’est pas possible d’y déroger par une clause contraire.  Il est néanmoins possible d’en aménager les conséquences, dans le strict cadre de l’article L.221-25 du Code de la consommation.

Conformément à l’alinéa 1ᵉʳ de l’article L.221-25 du Code de la consommation, lorsque le consommateur souhaite que l’exécution d’une prestation de service débute avant la fin du délai de rétractation, le professionnel recueille la demande du consommateur sur un support durable pour des raisons de preuve (le consommateur doit expressément indiquer qu’il reconnaît qu’une fois le contrat entièrement exécuté, il ne disposera plus du droit de rétractation).

Le second alinéa de l’article L.221-25 précise que dans l’hypothèse visée au paragraphe précédent, dans laquelle le consommateur exercerait néanmoins son droit de rétractation avant la fin de l’exécution de la prestation, celui-ci devra verser au professionnel, un montant proportionné au prix total de la prestation convenu dans le contrat (sans pouvoir être excessif).

L’application en matière de mandat de vente nécessiterait l’ajout d’une clause du type :

« Le Mandant souhaite que le Mandataire débute ses opérations de promotion immédiatement après la signature du présent mandat, et reconnaît renoncer à son droit de rétractation à compter de la réalisation de la prestation objet du contrat. Dans l’hypothèse où le Mandant devait faire usage de son droit de rétractation avant la réalisation effective de la prestation, il reconnaît expressément qu’il sera redevable envers le Mandant. A cette fin, le Mandant appose de sa main, la mention suivante :

« Je soussigné M/Mme …, sollicite du Mandataire qu’il débute immédiatement après la signature du présent mandat, ses opérations de communication. Je reconnais qu’une fois le contrat entièrement exécuté, je ne disposerai plus du droit de rétractation ».

Une telle clause permettra à l’agent immobilier de s’assurer une rémunération, même partielle, des opérations de communication qu’il a pu générer, dans l’hypothèse où le mandant devait faire usage de son droit de rétractation.

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Nombreux sont les professionnels de l’immobilier ignorant qu’une cession de parts sociales peut être soumise au droit de préemption urbain, et pourtant, tel est bien le cas depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, modifiant l’article L. 213-1 4° du Code de l’urbanisme.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a, en effet, étendu le spectre du droit de préemption urbain, en y soumettant les cessions de parts sociales.

L’article L.213-1 du Code de l’urbanisme prévoit la soumission au droit de préemption : « Les cessions de la majorité des parts d'une société civile immobilière ou les cessions conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts de ladite société, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption ».

PARTS DE SCI

La cession de parts de société civile immobilière est désormais soumise au droit de préemption urbain, lorsque la cession porte sur la majorité des parts sociales.

Cela étant, afin de ne pas pénaliser les mécanismes de transmission de patrimoine entre alliés, l’article L.213-1 3° du Code de l’urbanisme est complété par une exception au principe de la soumission de telles cessions au droit de préemption.

En effet, le droit de préemption urbain défini ci-avant n’est pas applicable aux sociétés civiles immobilières « constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ».

Au regard de la rédaction de l’exception au droit de préemption urbain de l’article L.212-1 3° du Code de l’urbanisme, il convient de rester particulièrement attentif à la composition de la SCI et des liens familiaux existants entre chaque individu la composant : « parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ».

AUTRES SOCIÉTÉS

La cession de parts de toute autre société qu’une SCI est également soumise au droit de préemption urbain, dès lors que deux conditions se trouvent réunies :

• La cession conduit l’acquéreur à détenir la majorité des parts de la société;
• Le patrimoine de la société est constitué d’une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption.

OBSERVATIONS

D’une part, la cession peut porter sur une minorité de parts sociales et être soumise au droit de préemption urbain, dès lors que le cessionnaire (l’acquéreur des parts), du fait de cette acquisition, devient propriétaire de la majorité des parts sociales.

D’autre part, il est nécessaire de déterminer si la vente du bien immobilier (un terrain étant également un bien immobilier) dont la société est propriétaire, serait elle-même soumise au droit de préemption.

Ainsi, bien qu’en apparence restrictive, les conditions cumulatives nécessaires à la soumission au droit de préemption urbain d’une telle cession, devraient conduire à une faible application dans les faits.

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La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler l’état du droit en matière de formation d’un contrat de vente immobilière. En effet, contrairement aux idées reçues, le droit n’impose aucun formalisme particulier à la conclusion d’un acte de vente.

La vente immobilière, comme tout autre contrat de vente, est soumis aux dispositions de l’article 1538 du Code civil, qui prévoit que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

Il s’évince de cette disposition qu’un contrat de vente est juridiquement matérialisé dès lors que le vendeur et l’acquéreur se sont accordés, d’une part, sur la chose vendue, d’autre part, le prix de cette chose.

Ainsi, dès lors que les parties se sont accordés sur la chose et son prix, la vente est conclue. Et ce, indépendamment de la remise de la chose par le vendeur à l’acquéreur ou du paiement du prix par l’acquéreur au vendeur.

Aucune disposition particulière n’est prévue en matière de vente immobilière

RAPPEL DE LA COUR

En l’espèce, une société propriétaire de deux appartements et deux emplacements de stationnement met ces derniers en vente. Une autre société adresse au mandataire la première, en date du 31 janvier 2018, un courriel portant offre d’achat portant sur l’ensemble des biens décrits, pour un prix de 830.000€

Cette offre a été acceptée par la société propriétaire, en date du 8 février 2018.

Or, la société acquéreur a renoncé à réitérer la vente.

Fort de ce constat, la société propriétaires assigna l’acquéreur en perfection de la vente et en paiement de dommages-intérêts.

La juridiction de première instance, ainsi que la Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 18 mars 2022 se sont prononcées en faveur de l’annulation de la vente, au motif que l’offre d’achat ne valait pas vente, dès lors que celle-ci était été soumise à la conclusion d’une promesse de vente.

Or, la proposition d’achat ne précisait aucunement que la réalisation de la vente serait soumise à la conclusion d’une promesse de vente.

En conséquence, c’est par une application conforme aux dispositions de l’article 1583 rappelé plus avant, que la Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel de Paris, au motif que :

alors que ni l'offre d'achat, ni son acceptation, ne faisaient de la signature d'une promesse de vente une condition de perfection de la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé

En d’autres termes, sans précision soumettant la validité de la vente à la signature ultérieure d’un autre acte, les règles de l’article 1583 du Code civil trouvent à s’appliquer.

C’est ainsi qu’à défaut de mention contraire, une simple offre d’achat transmise par mail, précisant l’objet sur lequel porte l’offre et son prix, vaut vente parfaite à compter du jour où son destinataire l’accepte.

Cet arrêt nous rappelle l’importance de la rédaction des avants contrats de vente !

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