Lors d’une vente immobilière, l’agent doit notamment vérifier l’existence de garanties au bénéfice de l’acheteur. Parmi elles, la garantie décennale couvre les désordres importants pouvant affecter l’immeuble. Le maître de l’ouvrage et ses acquéreurs sont donc assurés pendant 10 ans après la réception des travaux. Ce délai peut-il toutefois être interrompu par la reconnaissance de responsabilité du constructeur ? Dans son arrêt du 21 juin 2021, la Cour de cassation répond par la négative en qualifiant la garantie décennale de délai de forclusion.
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Un délai de forclusion de 10 ans pour agir contre le constructeur
L’arrêt du 10 juin 2021 concerne le cas de propriétaires immobiliers ayant fait appel à une entreprise de construction pour rénover leur terrasse. À la fin des travaux en 2003, ils constatent de nombreuses malfaçons et demandent au professionnel de reprendre le chantier. En 2011, les parties concluent un protocole d’accord par lequel la société reconnaît sa responsabilité et accepte la prise en charge des réparations. Après de nouveaux travaux de réfection, certains défauts restent toutefois présents et les maîtres de l’ouvrage souhaitent obtenir une indemnisation. En 2016, ils décident d’assigner l’entreprise sur le fondement de la garantie décennale.
Devant les juges, la société ainsi que son assureur invoquent la prescription de l’action depuis 2013. En effet, la responsabilité du constructeur s’applique pendant 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage, intervenue en l’espèce en 2003. Cet argument est cependant rejeté par la Cour d’appel qui condamne solidairement les parties à indemniser les propriétaires. La juridiction rappelle que la prescription décennale est interrompue lorsque l’auteur des dommages reconnaît sa responsabilité. Le protocole d’accord signé en 2011 a donc eu pour effet de faire courir un nouveau délai d’action jusqu’en 2021.
Suite au pourvoi formé par la compagnie d’assurances, la Cour de cassation casse et annule la décision de la Cour d’appel. Elle énonce que “le délai de 10 ans pour agir contre les constructeurs sur le fondement de l'article 1792-4-3 du Code civil est un délai de forclusion”. Or, ce dernier ne peut être ni interrompu, ni suspendu, contrairement à la prescription. Le fait que l’entreprise reconnaisse sa responsabilité après avoir achevé les travaux n’a donc aucune incidence sur l’écoulement du délai d’action. La forclusion met fin à la garantie décennale de manière définitive.
La reconnaissance de responsabilité du constructeur n'interrompt pas le délai de la garantie décennale
- compromettent la solidité de l’ouvrage ;
- le rendent impropre à sa destination en affectant l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement.
Le particulier ou le professionnel ayant réalisé les travaux est présumé responsable de ces désordres pendant 10 ans après la fin du chantier. En cas de vente du bien durant ce délai, l’agent immobilier doit vérifier la souscription d’une assurance décennale par le constructeur. De plus, le compromis doit obligatoirement mentionner l’existence de cette garantie. Toute stipulation visant à exclure ou limiter la responsabilité est réputée non écrite.
L’arrêt du 10 juin 2021 apporte une précision importante quant au régime de la garantie décennale. Avant 2008, les délais de prescription et de forclusion pouvaient être interrompus par la reconnaissance de sa responsabilité par le constructeur. Celle-ci pouvait intervenir de manière expresse ou tacite, notamment par la reprise des travaux. Or, depuis la loi du 17 juin 2008, l’article 2240 du Code civil prévoit que “la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription”. Cet effet interruptif semble ainsi ne plus s'appliquer au délai de forclusion.
Il revenait donc aux juges de qualifier juridiquement le délai de garantie décennale, afin de déterminer les conséquences d’une reconnaissance de responsabilité par le constructeur. Désormais, le droit d’agir à son encontre s’éteint définitivement 10 ans après la réception de l’ouvrage. Le délai de forclusion peut néanmoins être interrompu par une assignation en justice en référé, ainsi que par une mesure conservatoire ou d’exécution forcée.
