En tant qu'agents immobiliers, vous présentez régulièrement des biens à des investisseurs locatifs ? Vous allez donc devoir vous familiariser avec les subtilités du super Pinel 2023. Voici un tour d'horizon des principaux points à connaître.

Le dispositif Pinel actuel

Comme vous le savez, de nombreux particuliers achetant pour louer souhaitent avant tout alléger leur impôt. Ils s'orientent alors souvent vers le dispositif de défiscalisation Pinel, plus connu que les dispositifs Malraux, Denormandie ou Censi-Bouvard. La loi Pinel permet, en effet, de bénéficier d'une réduction d'impôt de 12% pour une location de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Le calcul se fait sur un plafond de prix fixé à 5.500 € le m² dans la limite de 300.000 €. La réduction d'impôt peut donc aller jusqu'à 63.000 €. De plus, le bien doit être acheté neuf dans une zone, où la demande locative est élevée (zone A bis, zone A et zone B).

En contrepartie de l'avantage fiscal, le propriétaire-bailleur doit louer son bien à un ménage modeste et ne doit pas dépasser un certain montant de loyer. Ce loyer plafonné est ainsi inférieur de 10 à 20% par rapport aux loyers libres du secteur privé.

Le Pinel, une réduction des avantages à partir de 2021

Depuis le 1er janvier 2021, comme vous le savez, les maisons individuelles sont exclues du dispositif Pinel. L'objectif affiché du gouvernement est de favoriser la construction d'immeubles collectifs dans des zones tendues.

Par ailleurs, le dispositif a été reconduit jusqu'en 2024 mais avec une diminution de la réduction fiscale :

- 17,5 % pour un engagement locatif de 12 ans, 15 % pour 9 ans et 10,5 % pour 6 ans en 2023,

- 4 % pour un engagement locatif de 12 ans, 12 % pour 9 ans et 9 % pour 6 ans en 2024.

La fin programmée du Pinel en 2025, la nécessité de soutenir la construction.

A compter de 2025, le Pinel institué devrait prendre fin, du moins dans sa forme actuelle. Cependant, ce dispositif de défiscalisation a rempli son objectif depuis sa création en 2024, soutenir l'investissement dans l'immobilier neuf. En effet, selon les estimations des promoteurs immobiliers, entre un tiers et un quart des achats d'appartements neufs se font dans le cadre de la loi Pinel.

Or, comme vous le constatez chaque jour dans le cadre de votre activité professionnelle, la demande locative reste élevée. De plus, dans certains secteurs, la pénurie de logements a été accentuée par la crise sanitaire, qui a mis un coût d'arrêt ou a retardé certains programmes immobiliers. C'est pourquoi le gouvernement et en particulier la ministre du logement, Emmanuelle Wargon, envisage à partir de 2023 la mise en place du super Pinel.

L'arrivée du super Pinel, à compter de 2023

En 2023 et 2024, le super Pinel va cohabiter avec le Pinel.

Les contours exacts de cette nouvelle incitation fiscale à l'investissement locatif dans le neuf ne sont pas encore tout à fait fixés. Des discussions sont, en effet, en cours avec les acteurs du secteur de la construction et avec les partenaires sociaux d'Action Logement.

Il est, cependant, déjà quasi certain que le respect des normes environnementales telle la RE-2020 et des standards pour la qualité d’usage des biens vont être retenus, comme critère d'éligibilité. Le référentiel du logement neuf de qualité pourrait ainsi imposer des lots traversants afin d'améliorer le confort thermique l'été, des superficies minimales par pièces et par typologie ainsi qu'une hauteur minimale sous plafond. Les normes exactes vont être fixées par décret, d’après les conclusions de l’architecte urbaniste François Leclercq et de Laurent Girometti, directeur général d’Epamarne (les Établissements publics d’aménagement de Marne-la-Vallée).

L'avantage fiscal du super Pinel devrait s'élever à 21%.

 

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