Dans un contexte d'inflation constante et d'augmentation des taux d'intérêt sur les crédits immobiliers, voilà une nouvelle qui devrait ravir les investisseurs et les professionnels de l'immobilier. L'office fédérale des statistiques allemand a en effet annoncé une baisse de 3,6 % des prix de l'immobilier fin 2022 : une première depuis 2010 en Allemagne.

Comment expliquer cette diminution des prix de l'immobilier ?

Plusieurs facteurs sont entrés en jeu de manière concomitante en 2022 pour expliquer cette variation dans les prix. Dans un premier temps, l'inflation a réduit le budget moyen des ménages et créé une incertitude sur l'avenir. Les particuliers ont donc été moins enclins à s'engager sur de longues périodes pour leurs emprunts. Pour cette raison, certains biens ne trouvent plus preneurs, ou plus aussi rapidement qu'avant. Par conséquent, selon la loi de l'offre et de la demande, les prix ont commencé à stagner, puis à baisser. Le taux moyen des emprunts a aussi augmenté, ce qui augmente leur montant global. Les durées d'emprunt et les taux d'endettement étant plafonnés, certains acheteurs n'ont tout simplement plus les moyens d'acheter des biens trop chers. Ces deux raisons expliquent la baisse des prix de l'immobilier en Allemagne, les vendeurs cherchant à attirer les acheteurs avec le seul levier qu'il leur reste.

Cette tendance va-t-elle se poursuivre à l'avenir ?

Aucune baisse dans les prix de l'immobilier n'ayant été enregistré depuis 2010, il est légitime de se poser des questions sur la persistance de cette tendance.

Contrairement à la période de l'épidémie de covid qui était temporaire, la conjoncture actuelle devrait se poursuivre encore plusieurs mois. Amorcée en 2022 par la hausse des taux et l'inflation débutante, la baisse des prix de l'immobilier est de nouveau stimulée par le durcissement des conditions d'obtention de prêt au début de l'année 2023. Les banques ont en effet des critères d'admission de plus en plus sévères, et les accords de prêts qui avaient déjà reculé de 0,8 % fin 2022 sont encore appelés à être moins nombreux en 2023. Les investisseurs les plus optimistes parient sur une généralisation de cette tendance à toute l'Europe ce qui devrait permettre des affaires prospères pour les propriétaires de capitaux propres ne requérant pas d'aide des banques pour acheter. Cependant, même dans le cas d'une diminution de 15 % des prix, ceux-ci retourneraient simplement à leur niveau de début 2020. Le changement résidera donc surtout dans le coût global des emprunts qui sera tout de même plus élevé.

Cette baisse des prix de l'immobilier en Allemagne, est-elle une bonne nouvelle ?

La flambée des prix de l'immobilier de 2020 et la hausse des taux d'intérêt a mis un coup d'arrêt aux projets de construction de logement, déjà déficitaires par rapport à la demande. Les constructeurs, face à des coûts toujours plus élevés et des normes énergétiques plus dures à respecter, ne trouvent plus la rentabilité attendue avec la construction des logements pour les particuliers. Par conséquent, cette baisse globale des prix pourrait aggraver encore un peu plus le manque de logement dans le pays. En suivant cette courbe, ce pourrait être en 2025 l'équivalent de la ville de Brême qui ne trouverait plus à se loger. L'immobilier de bureau et de commerce est lui aussi en baisse, mais est compensé dans l'immédiat par les nombreuses fermetures d'établissement dues, en partie, à l'augmentation des coûts de l'énergie.

Cette situation, relativement complexe, met le monde de l'immobilier et de la finance en émoi et pousse les petits investisseurs à se poser des questions sur la pérennité de leurs placements. Il reste à voir ce que l'avenir réserve à l'immobilier allemand pour les années à venir.