Une société donne mandat de vente de divers droits à construire et biens immobiliers, à une agence immobilière.

Le mandat de vente stipulait qu’en cas de réalisation de la vente des biens immobiliers, sans le concours du mandataire, dans un délai d’un an suivant l’expiration du mandat avec un acquéreur présenté par le mandataire, le droit aux honoraires serait acquis.

En l’espèce, une vente a été conclue entre la société mandante et une tierce société, l’acte de vente stipulant expressément que les deux sociétés avaient négocié sans le concours d’un quelconque intermédiaire.

La vente a été conclue postérieurement à l’expiration du mandat de vente.

Cela étant, l’agence immobilière mandataire a assigné la société venderesse en responsabilité contractuelle, pour avoir fautivement traité avec l’acquéreur dans l’année de cessation du mandat, et sollicite sur ce fondement une indemnisation correspondant au montant de la commission due, soit 613.800€.

La société mandataire a produit diverses preuves attestant de l’effectivité de son entremise dans le cadre de la conclusion de la vente litigieuse.

Néanmoins, son pourvoi a été rejeté pour un motif de pur droit.

En effet, la Cour constate tout d’abord, dans son arrêt du 11 mai 2023 (n°22-11.482), que Monsieur D. est intervenu en qualité de négociateur indépendant, habilité par le mandataire, et retient qu’il est établi par des lettres et courriers électroniques que ce dernier est intervenu auprès de l’acquéreur.

Cela étant, la Cour rappelle dans un second temps, au visa des articles 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, que « l’intervention d’une personne habilitée est subordonnée à la délivrance de l’attestation préfectorale justifiant de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs ».

Elle constate que Monsieur D. ne disposait pas de cette attestation, et que partant, la société mandataire s’était mise en infraction avec les dispositions de la loi précitée, « exigeant la vérification par l’autorité préfectorale des garanties de moralité et de compétence offerte par la personne habilitée en vue d’intervenir dans une opération relevant de son champ d’application ».

La Cour de cassation en tire toutes les conséquences, en déduisant que du fait de la violation des dispositions d’ordre public de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, la société mandataire ne pouvait valablement prétendre à la rémunération prévue au contrat, et que partant, son action en indemnisation ne pouvait être accueillie.

Elle confirme, pour ce motif de pur droit, l’arrêt de la Cour d’Appel.

Cette jurisprudence rappelle l’importance toute particulière du respect des conditions imposées par la loi Hoguet dans le cadre de l’habilitation d’un agent indépendant.

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