Les mesures de restrictions sanitaires prises dans le cadre de l’épidémie du Covid 19, ne justifient pas le non-paiement des loyers par le preneur.

Les mesures adoptées pour lutter contre la propagation de l’épidémie du Covid-19 ne constituent pas un cas de force majeure dispensant le locataire du paiement de son loyer.

Dans cette affaire, le preneur d’un local commercial opposait au bailleur, en justification du non-paiement des loyers, la force majeure fondée sur les mesures gouvernementales prises dans le cadre de l’épidémie du Covid-19.

La Cour de cassation devait trancher le point de savoir si les mesures de restrictions imposées par le gouvernement peuvent être considérées comme un cas de force majeure, dispensant le preneur de l’obligation du paiement des loyers.

La haute juridiction rappelle la définition de la force majeure, à savoir un événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution (Ass. plén., 14 avril 2006, pourvoi n° 02-11.168, Bull. 2006, Ass. plén. n° 5), l'irrésistibilité n'étant pas caractérisée si l'exécution est seulement rendue plus difficile ou onéreuse.

Or, si les mesures de restrictions invoquées en l’espèce ont sans doute nui au commerce du preneur, elles n’ont pas pour autant rendu strictement impossible l’exécution de l’obligation du preneur, à savoir le paiement des loyers,

En parallèle, la Cour rappelle également sa jurisprudence antérieure en matière d’obligation contractuelle de somme d’argent et de force majeure, à savoir que le débiteur d'une telle obligation inexécutée ne peut s'en exonérer en invoquant un cas de force majeure (Com., 16 septembre 2014, pourvoi n° 13-20.306, Bull. 2014, IV, n° 118).

La Cour de cassation, dans son arrêt du 15 juin 2023, n°21-10.119 retient ainsi que l'impossibilité d'exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19, ne pouvait exonérer la locataire du paiement des loyers échus pendant les premier et deuxième trimestres 2020.