La Cour d’appel de Douai a récemment eu à statuer sur la responsabilité d’un agent immobilier, au titre d’un dispositif de défiscalisation que ce dernier considérait applicable à un couple d’acquéreur. Or, postérieurement à l’acquisition, l’administration fiscale refusa l’application dudit dispositif de défiscalisation (CA Douai, 18/01/2024, n° 22/01086).

Dans le cadre de l’exercice de sa profession, l’agent immobilier peut être amené à étudier les différents dispositifs d’exonération fiscale et de défiscalisation, afin de pousser de potentiels acquéreurs à sauter le pas.

Cette stratégie commerciale, bien que pertinente et particulièrement efficace, peut être génératrice de contentieux.

En effet, les dispositifs d’exonération fiscale et de défiscalisation sont bien souvent particulièrement complexes, et leurs conditions de mise en œuvre et d’application peuvent être qualifiées de nœud gordien.

Malheur à l’agent immobilier qui présentera une opération comme éligible à un dispositif d’exonération fiscale in fine inapplicable.

L’arrêt ici commenté, extrêmement récent, en est une parfaite illustration !

En l’espèce, un couple acquiert un bien qu’il souhaite mettre en location. Il confie un mandat de gestion locative à un agent immobilier.

Dans le cadre de ce mandat de gestion locative était jointe une fiche de renseignement, faisant mention que le bien bénéficiaient d’un régime de défiscalisation.

L’agent immobilier assure la gestion du bien, telle que prévue au mandat, en sélectionnant les locataires, rédigeant le bail et procédant à l’état des lieux.

Cela étant, les propriétaires du bien donné en gestion se trouvent quelques mois plus tard, destinataire d’un courrier de l’administration fiscale, les informant de ce qu’ils ne remplissent pas les conditions nécessaires au bénéfice du régime de défiscalisation…

En effet, l’application du régime de défiscalisation sollicité en l’espèce était notamment conditionnée à un plafond de ressources s’agissant des locataires.

Or, ce plafond de ressources n’a pas été respecté par l’agent en charge de la sélection des locataires.

De ce fait, le dispositif d’exonération leur était inapplicable.

Fort de ce constat, les bailleurs ont assigné l’agent immobilier devant la juridiction compétente, pour manquement à son obligation de diligence et de vérification.

Ces derniers sollicitent l’indemnisation de leur préjudice qu’ils évaluent à l’absence d’application du régime de défiscalisation (portant sur 9 années).

Le Tribunal Judiciaire de Lille suit le raisonnement développé par les bailleurs, et condamne l’agent immobilier au paiement de l’avantage fiscal initialement présenté de 48.978€.

L’agent immobilier interjette appel de ce jugement.

La Cour d’appel de Douai confirme sur le fond le jugement du Tribunal Judiciaire de Lille, en limitant le montant de la réparation à 21.768€.

Cette condamnation est prononcée sur le fondement des articles 1353, 1984, 1991 et 1992 du Code civil, relatifs à la responsabilité du mandant.

Cet arrêt nous rappelle l’importance des éléments présentés par l’agent immobilier dans le cadre de ses mandats.

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