L’agent immobilier est susceptible de voir sa responsabilité engager, tant en sa qualité de mandataire sur le fondement de la loi n° 79-9 du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet), qu’en sa qualité de rédacteur d’actes (Cass. 1^ère civ., 25/11/1997, n° 96-12.325).

L’agent doit ainsi scrupuleusement veiller au respect des conditions de formes des actes qu’il rédige, ainsi que l’accomplissement des formalités subséquentes (enregistrement des promesses par exemple).

Une faute de l’agent immobilier sera nécessaire à l’engagement de sa responsabilité, peu importe l’importance de celle-ci ou son origine.

Rappelons en effet que la responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée pour une faute résultant de son ignorance, de sa négligence, ou encore du non-respect de son devoir de conseil vis-à-vis des parties aux contrats auxquels il s’est entremit.

C’est à ce dernier motif d’engagement de la responsabilité de l’agent, à savoir un manquement à son obligation de vigilance, que nous consacrons le présent article.

Parmi les différents motifs d’engagement de la responsabilité de l’agent immobilier sur le fondement d’une faute commise dans le cadre de son devoir de conseil, se trouve celui consistant à rapprocher à l’agent immobilier qu’il n’aurait pas alerté l’acquéreur de la présence d’un vice affectant le bien.

A cet endroit, il convient d’opérer une distinction essentielle entre les vices qualifiés d’apparents de ceux qualifiés de cachés.

En effet, nombreux sont les contentieux dans lesquels des acquéreurs de mauvaise foi tentent d’imputer à l’agent immobilier une faute au titre de son devoir de vigilance pour l’absence d’informations relatives à la présence de vice apparent.

Au sein de cette catégorie des vices apparents, il convient de distinguer ceux nécessitant l’analyse d’un professionnel pour en appréhender les conséquences qui pourraient en résulter, de ceux dont les conséquences peuvent être constatées de tous, sans nécessiter de connaissances particulières.

Cette première catégorie englobe les vices apparents que l’agent immobilier ne peut ignorer en sa qualité de professionnel de l’immobilier (Cass. 1^ère civ., 18 avril 1989, n° 87-12.053).

À titre d’exemple, la présence de fissures apparentes provenant d’un épisode de sécheresse devrait amener l’agent immobilier à préciser leur gravité au regard de la structure de l’immeuble (Cass. 3^ème civ., 8 avril 2009, n° 07-21.910 et 07-21.953).

En revanche, tel n’est pas le cas des vices dont les conséquences ne nécessitent pas l’analyse d’un spécialiste en matière de construction. Pour ce type de vices apparents, aucune faute en saurait être imputée à l’agent immobilier le fondement d’une violation de son devoir de conseil (Cass. 3^ème civ., 26 octobre 2017, n° 16-21.951).

La compréhension par l’agent immobilier de cette distinction est essentielle afin qu’il puisse s’assurer de respecter toute l’étendue de son devoir de conseil.

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