La Cour de cassation a récemment eu l’occasion de préciser les conséquences sur la validité de la procédure en résiliation du bail, en l’absence de retrait du courrier (recommandé avec AR) de mise en demeure préalable à une action judiciaire, adressée par le bailleur au preneur (Cass, Civ 3^ème, 14 décembre 2023, n°22-16.751).

Rappelons que les règles de résiliation des baux ruraux se distinguent de celles applicables aux baux d’habitation.

L’article L.411-31, I, 1° du Code rural et de la pêche maritime prévoit que le bailleur peut solliciter la résiliation du bail, notamment s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage, persistant à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure. Cette mise en demeure devant rappeler les termes de l’article précité.

L’article R.411-10 du même Code précise que la mise en demeure doit être effectuée par lettre recommandé avec demande d’avis de réception.

Une telle mise en demeure, dès lors qu’elle constitue un acte préalable obligatoire à l’exercice d’une action en résiliation du bail, revêt une nature contentieuse.

Or, la nature contentieuse d’une telle mise en demeure la soumet aux dispositions des articles 668 et suivants du Code de procédure civile.

Il en résulte notamment que la date de la notification par voie postale est, à l’égard du destinataire, la date de réception de la lettre (article 668 CPC).

En matière de notification faite par lettre recommandé avec demande d’avis de réception est celle apposée par l’administration des postes, lors de la remise de la lettre à son destinataire (article 669 CPC).

Autrement formulé, en l’absence de retrait d’une telle notification, cette dernière est réputée n’avoir jamais été délivré destinataire.

Il revient dans une telle situation, à l’émetteur du courrier en question, de procéder par voie de signification à l’égard de destinataire (par huissier de justice).

En l’espèce, le bailleur fait procéder à la notification de sa décision de résilier le bail le liant au preneur par courrier recommandé avec accusé de réception, conformément aux dispositions précitées.

Néanmoins, ce courrier n’ayant jamais été récupéré par le preneur, il revenait à ce dernier de le récupérer auprès des services de la poste, ce qu’il ne fut pas.

Fort de cette absence de retrait, et demeurant dans la croyance erronée d’avoir respecté la procédure prévue par les textes en vigueur quant à la résiliation du bail, le bailleur assigna le preneur en résiliation auprès du Tribunal Judiciaire.

Le contentieux évolua jusqu’à hauteur de cassation.

La haute juridiction considéra conformément aux dispositions des articles 668 et 669 du Code de procédure civile, que la lettre recommandée n’ayant jamais été retirée, celle-ci ne valait pas mise en demeure.

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