La Cour de cassation a récemment eu à se prononcer sur les conditions de mobilisation du garant, dans l’hypothèse d’une défaillance du constructeur en matière de contrat de construction de maison individuelle (Cass, 3^ème Civ, 21 décembre 2023, n° 22-14.740).

Rappelons au préalable l’obligation faite à tout constructeur de fournir au maître d’ouvrage (client du constructeur), une « garantie de livraison », qui couvre ce dernier à compter de la date de ‘ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. Cette obligation découle de l’article L.231-6 du Code de la construction et de l’habitation.

Dans l’hypothèse d’une mobilisation de cette garantie, le garanti est tenu de prendre à sa charge :

• Le coût des dépassements du prix convenu, lorsque les travaux dont il s’agit sont nécessaires l’achèvement de la construction ;
• Les conséquences du fait du constructeur ;
• Les pénalités forfaitaires de retard stipulées au contrat.

En l’espèce, deux contrats de construction portant sur l’édification d’une maison individuelle ont été conclus entre le propriétaire d’une parcelle et une société de construction.

Se plaignant de divers retards, de désordres et de l’absence de chiffrage de certains travaux, le client de la société de construction a assigné la société de construction ainsi que son garant, en indemnisation de ses préjudices.

Le contentieux évolue jusqu’à hauteur de cassation.

La Cour rappelle que, dans ce contexte de défaillance du constructeur, le garant prend en charge le coût du dépassement du prix convenu dès lors que les travaux sont nécessaires à l’achèvement de la construction.

La Cour précise que la garantie accordée à ce titre peut être assortie d’une franchise de 5%, qui sera supportée par le propriétaire. Cette franchise n’étant applicable que dans l’hypothèse d’un dépassement du prix convenu.

Enfin, la Cour rappelle également que le dépassement prix objet de la garantie est constitué par la différence entre le coût total réel de la construction et le prix global stipulé au contrat.

Ainsi, la franchise de 5% n’a vocation à s’appliquer qu’au coût de réparation des malfaçons, et du coût de levée des réserves, lesquels constituent les dépassements de prix. En revanche, les suppléments de prix ne sont pas comptabilisés dans le calcul de la franchise.

Cette distinction entre suppléments et dépassements est fondamentale dans les contentieux mettant en cause le garant.

L’application SINIMO accompagne depuis de longues années les professionnels de l’immobilier : générez tous types de contrats (mandats, compromis, baux…), 100% dématérialisés et sécurisés juridiquement par une équipe dédiée de juristes !